购房意向书签订三年成废纸 开发商违约赔偿15万

  发布时间：2007/12/2 21:04:03 点击数：

导读:中国法院网讯本以为在与开发商签订《商铺认购意向书》并支付意向金后，便可笃笃定定等着开发商发出售房通知，然后付款买房。岂料事隔三年，仲先生等来竟是开发商已经不声不响地将商铺全部出售的消息。买房计划落空，仲…

    中国法院网讯   本以为在与开发商签订《商铺认购意向书》并支付意向金后，便可笃笃定定等着开发商发出售房通知，然后付款买房。岂料事隔三年，仲先生等来竟是开发商已经不声不响地将商铺全部出售的消息。买房计划落空，仲先生一气之下将该商铺的开发商上海金轩大邸房地产项目开发有限公司告上法庭。10月19日，上海市第二中级人民法院对这起房屋买卖合同纠纷案作出终审宣判，判决解除仲先生与金轩公司签订的《商铺认购意向书》；由金轩公司向仲先生返还意向金2000元并赔偿经济损失人民币15万元。
    2002年7月12日，仲先生与金轩公司签订《商铺认购意向书》，约定在由仲先生向金轩公司支付购房意向金2000元后，取得该公司所开发的一小区商铺的优先认购权。金轩公司在商铺正式认购时，将优先通知仲先生前来认购。如仲先生未在约定期限内前去认购，则视为自动放弃，金轩公司将无息退还已支付的意向金；如前去认购，意向金将自动转为认购金的一部分。此外，《意向书》还写明预购商铺面积150平方米，均价在每平方米7000元至8500元浮动范围内，但对楼号、房型未作具体说明。意向书签订后，仲先生向金轩公司支付了2000元意向金。
    2003年6月30日，金轩公司取得该小区房屋的预售许可证，但在销售商铺时却未通知仲先生前去认购。
2006年年初，等待了近三年半的仲先生前往金轩公司售楼处，要求按意向书的约定签订正式买卖合同，却被告知因商铺价格上涨，金轩公司不再认可双方原先约定的价格，而且商铺已全部销售完毕，买卖合同无法实际履行，公司只愿向仲先生退还意向金。
    眼看交涉未果，仲先生于去年年末向原审法院提起诉讼，要求金轩公司按照150平方米商铺，每平方米7000元，即总价105万元履行买卖合同，或者赔偿经济损失100万元。
    法院根据预约合同的性质，结合金轩公司的过错程度，以及仲先生在履约中的支付对价和可能造成信赖利益的损失等，判决解除双方签订的《商铺认购意向书》；由金轩公司向仲先生返还意向金2000元并赔偿经济损失1万元。
    一审宣判后，双方均提出上诉。仲先生认为，双方签定的意向书合法有效，房价波动因素并不影响合同的实际履行。金轩公司违反双方约定，在实际出售商铺时未作通知，并由此获取了更大的经济利益，存在过错故意。
    金轩公司上诉称，公司因为房地产开发实际成本大幅增加，有权依据情势变更原则不与仲先生签订买卖合同，因此主观上不存在过错，客观上也未给仲先生造成任何损失。
    市二中院审理后认为，涉案意向书是双方当时人的真实意思表示，合法有效。该意向书明确了双方当事人的基本情况，对拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等均作了较为明确且适于操作的约定。双方一旦签字，该意向书即已成为一种具有法律约束力的合同。该意向书是对未来签署正式买卖合同的预先安排，是当事人双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议，故认定该意向书为独立、有效的预约合同。
    本案中，金轩公司未按约履行通知义务，反而在一审中主张双方签订的意向书无效，违背了民事活动中应遵循的诚实信用基本原则，该违约行为导致守约方的仲先生丧失了优先认购商铺的机会，使其合同目的落空。因此，金轩公司应当承担相应的违约责任。
    原审法院基于双方无法继续履行意向书等客观情况，依法解除双方的预约合同，并由金轩公司返还意向金的判决并无不当，二审予以维持，但判决中1万元赔偿金额难以补偿守约方的实际损失。为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，在综合考虑本市近年来房地产市场发展的态势以及双方当事人履约情况的基础上，酌情确定15万赔偿金额。