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房屋登记保护产权人权益
导读:房屋登记保护产权人权益www.jfdaily.com2008-5-26稿件来源:解放网-房地产时报依据《物权法》、《城市房地产管理法》和《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规而制定的《房屋登记办法》（以下简称新《办法…
房屋登记保护产权人权益
www.jfdaily.com 2008-5-26 稿件来源:解放网-房地产时报
依据《物权法》、《城市房地产管理法》和《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规而制定的《房屋登记办法》（以下简称新《办法》），将于今年7月1日起实施。
一、新《办法》体现出的特点有：
（第一）房屋登记制度由确权登记转为申请登记。即房屋权利人自愿申请，房屋登记机构依法将房屋权利和其他应记载的事项记载于登记簿的行为。
（第二）扩大了登记客体范围。
由原城市规划区内国有土地范围内的房屋登记，扩大到行政区域内国有、集体土地上的建筑物、构筑物登记 （含非房屋的其他建筑物和构筑物登记，如油库、码头等登记）。
（第三）建立了不动产登记簿制度。不动产登记簿是有效地表明权利人就不动产所享有的权利的源证明文件，它能够清晰地展现不动产上的权利变动状况，具有无可争辩的权威性。
同时，还确立了房屋物权生效的临界点，即登记簿记载的时间为取得物权生效的时间。房屋权属证书不再是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，即只是享有该不动产物权的证明，而不具备代表不动产物权的功能 （证据效力低于不动产登记簿）。
二、新《办法》相比1997年颁布的 《城市房屋权属登记管理办法》，在内容上体现了一些新的亮点，值得关注。
（一）明确了未登记不意味丧失物权。新《办法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。
（二）设置了不动产物权确认纠偏机制。新《办法》规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。
（三）对约定期内交易关系稳定提供了保障。新《办法》规定：签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但预告登记者的物权效力也不是无期限的，在债权消失或者应该登记但三个月内并未申请登记的情况下，预告登记失效。
（四）限定了登记审查期间，提高办事效率。新《办法》规定，登记机关应自受理登记申请之日起60个、30个、10个和1个工作日，根据申请人的不同情况作出准予登记或不予登记的决定，因特殊原因需要延长登记时限的，最长不得超过原时限的一倍。从而将登记机关办理登记审查的时间透明化，有利于督促登记机关进一步提高办事效率。
（五）通过设立预告登记，防止“一房二卖”。预告登记是指当事人在签订买卖房屋协议时，为保障将来合同能得到实现，按照双方的约定可向登记机关申请预告登记。办理预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该房屋并申请登记的，房屋登记机构将不予办理登记。这样能有效防止“一房二卖”，更好地维护买房者的利益。
（六）解决了未成年房主登记操作问题。新《办法》规定“未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料。”
（七）细化了《物权法》规定的登记类型的操作。新《办法》对《物权法》确定的预告登记、在建工程抵押权登记和最高额抵押权登记和更正登记等登记类型做了具体化规定，使之具有可操作性。同时也明确了七种不予登记的情形：1.未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；2.申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；3.申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；4.申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；5.房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；6.房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；7.法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。
（八）对违规登记，明确可实行二级制追究法律责任。根据新 《办法》规定，申请人、房屋登记机构及其工作人员如果在申请或办理房屋登记的过程中，因自身的过错而给他人造成损失的，应当承担相应的责任。其中，房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。
综上所述，新《办法》的实施必将会在规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人合法权益方面发挥重要作用。（作者为上海中村律师事务所律师）
作者：□陈钦文