老人过世叔父侄女抢房子 谁为户主雾里看花难定夺

老人过世叔父侄女抢房子 谁为户主雾里看花难定夺

　　 作为原公房承租人的户主张老太在世时，肯定不会想到，她的身后，小儿子会和大儿子的女儿打起两代人之间的“争房官司”。一时间，究竟谁将是该房子的合法承租人，还真的难以确定。“清官难断家务事”，要叫法院来判定房子究竟给谁还真的不容易。
　　
　　事 件 
　　老人过世两家庭争房子
　　 张老太有两个儿子，都已经成婚且另有住房。张老太所住的房屋是国家分配给她的公有居住房屋，即公房。张老太也没有像如今的大多数家庭那样，把公房买下，转变为售后公房。在张老太的公房中还有两个人的户口，分别是小儿子和长孙女（大儿子的女儿）。张老太在世时，全家人平安无事，但她的去世使这个家庭一下子失去了平衡。
　　 １９９９年底，张老太过世后，该公房的承租人（以下简称户主）到底为谁一直没有确定，张老太的长孙女与小儿子（侄女与叔父关系）争着做户主。两家人为了获得该公房的承租人资格，闹上了法庭。
　　
　　两家皆有一户口
　　 向法庭起诉的是张老太的小儿子吴某。他１９８７年３月结婚时就居住在张老太承租的公房内。１９９９年７月，吴某随家人搬出，居住到妻子及其父母动迁安置的另一处公房内。该处公房由原告妻子作为权利人购买，已经转为售后公房。
　　 而被告张老太的长孙女即是吴某的侄女，也曾居住在该处房屋内。被告的父母（张老太的长子）在１９８８年１２月搬出，也居住到其它地方的公房内。因为读书需要，被告于１９９５年１１月将户口迁入系争房屋内。
　　 法院在调查中获知，张老太死亡后，小儿子吴某曾向该房屋的出租人（上海某国有集团公司）下属某物业公司申请，要求变更自己为户主。该物业公司以家庭成员意见不一为由，没有同意。
　　 具体管理系争房屋的物业公司是原上海市某区房管局某路段房管所经过机构转制而设立，现从属于上海某国有集团公司。２００４年，该物业公司向法院出具信函载明系争房屋出租人为该集团公司。
　　
　　庭 审 
　　物业公司放弃指定承租人之权
　　 在庭审中，以第三人身份参加庭审的物业公司述称，系争房屋应由同住人继续承租（现同住人有叔、侄女两个人）。该物业公司说，原告吴某曾申请变更承租人，在原、被告意见不一致的情况下，物业公司无法按照规定确定承租人。现在既然已经闹上法庭，物业公司放弃指定系争房屋承租人的权利，由法院依法判决。
　　
　　一审判决 
　　原告一审获胜
　　 ２００４年６月底，一审法院判决引用《上海市房屋租赁条例》第四十一条第一款第二项的内容，即公有居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同。继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商不一致的，由出租人确定承租人。
　　 一审法院还引用了市房地局为贯彻该《条例》制定的实施意见（二）第十二条第三款的规定，即承租人死亡，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商不一致的，出租人按下列顺序书面确定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女；（三）原承租人的父母；（四）其他人。
　　 基于系争房屋的出租人在原告吴某申请变更户主后，未及时行使指定户主的权利，且诉讼中又明确表示放弃该项权利行使的事实，一审法院判决认为，原告符合同住人身份，且是张老太的儿子，顺位上先于被告（被告作为张老太的孙女，顺位属于（四）其他人一项），因此支持原告诉请，判决物业公司为原告办理变更承租人的手续。
　　
　　上诉 
　　长孙女不服提出上诉
　　 对于一审法院的判决，被告张老太的孙女表示不服。她知道，判决结果将会直接导致成为户主的叔父将侄女的户口撤掉，并且叔父可以通过使用权转产权的手续将房屋转为私有财产，张老太的大儿子家庭将对该房屋失去一切权利。于是被告提出上诉，在上诉书中明确提出已故张老太的小儿子并非“共同居住人”，不具有承租系争房屋的主体资格，而长孙女却有这样的资格。
　　 上诉人认为，根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条，第一款第二项：“公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该房屋处有常住户口的，可以继续履行租赁合同。”公有居住房屋的承租人死亡后，新的承租人应当同时具备两个条件：（一）系原承租人的生前共同居住人；（二）在该承租房屋处有本市常住户口。其中第二个条件双方都具备，但在第一个条件上，被上诉人（即一审原告）不具资格。
　　 上诉人还提出，市房地局“关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见（二）”对什么是“共同居住人”作出了明确规定。“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活１年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。根据该意见的规定，这两个条件应当同时具备，缺一不可。而根据一审庭审查明的事实，原告与其妻子在他处有住房，而且是产权房（售后公房），虽然该住房由原告妻子名义购买，即产权人名字为原告妻子，但是作为夫妻共同财产，原告享有该处住房权益的份额，因此，原告他处有住房，且不在上海市规定的住房困难户之列。所以，依据上海市的地方性规定及相关政策，被上诉人（一审原告）不具有承租系争房屋的主体资格。
　　 而上诉人目前没有住房，对于其父母的住房，她不能主张丝毫权利。因而，她提出自己才是张老太公有住房的合法承租人。
　　 目前，二审法院尚未对该案作出判决。
　　
　　律师点评 
　　指定公房承租人 是出租人的义务
　　 在司法实践中，由于公有居住房屋的承租权而产生的纠纷虽然是通过民事诉讼的途径解决的，但是承租人与出租人签订的公有租房合同，不能简单的等同于普通平等主体之间所签订的民事合同。改制后的物业管理企业作为国家的授权代表，以出租人的身份在和承租人签订房屋租赁合同的同时，更多的是担负着监督、管理、服务的行政职能。
　　 《上海市房屋租赁条例》明确规定，公有居住房屋的承租人变更时，如果可继续履行租赁合同的人协商不一致的，由出租人确定承租人。这既是赋予出租人的一种权利，更是一种义务。无论是在民事法律关系还是在行政法律关系中，权利可以放弃，义务必须承担。物业公司在一审中作出了放弃指定承租人的权利的意思表示，这不符合法律规定，因为义务必须承担不得放弃。
　　 （上海市震旦律师事务所 房地产专业律师 王涌）
　　
　　记者评述 
　　公房租赁权已是财产权象征
　　 虽然本案原、被告之间是叔侄女关系，但其实际反映的是张老太两个儿子对父母过世后所留公房租赁权利的争议问题。试想，如果张老太过世后所遗留下的房屋为私有产权房而非向国家承租的公房，则该案件依据财产继承的有关法律就可以明断。按照财产继承的相关法律，应该说，不管是小儿子一家还是大儿子一家，都对张老太的不动产具有继承权，然而，问题恰恰就在于系争房屋为国有产权，并非私有财产，不能作为遗产继承。
　　 目前法律规定一套公房的承租人（户主）只能为一人，而且如果符合规定，公房承租人将公房转为售后公房后，就可以拥有该公房的产权上市流通。因此，公房租赁权所附价值，实际上已经可以通过一定的金钱来进行量化，谁取得了公房承租人资格，谁就在实际上获得了相当的权益。因此从法理上来看，公房产权为国家所有，国家可以根据相关政策指定公房承租人，但是实际生活中，人们把公房看作一种财产权利已经相当普遍。随着住房商品化越来越深入人心，原有许多法规政策的局限性已经显现出来。对于这样的案例，如何在最大程度上追求公平公正，追求既合法又合理，给人带来颇多思考。