20年后前缘难再续,公有非居住房屋承租一波三折

  发布时间：2009/4/5 21:24:50 点击数：

导读:□马永健门面房动拆迁后，根据动迁安置协议回搬，按照公有非居住房屋的标准承租。后房屋产权人因企业改制，变更产权，现产权人要求重签合同，按照市场价收取租金，承租方不认可。双方由此引发矛盾，历经3年几场诉讼…

□马永健

    门面房动拆迁后，根据动迁安置协议回搬，按照公有非居住房屋的标准承租。后房屋产权人因企业改制，变更产权，现产权人要求重签合同，按照市场价收取租金，承租方不认可。双方由此引发矛盾，历经3年几场诉讼后，承租方某建材公司终于胜诉，法院判令房屋产权人与原承租人恢复建立公有非居住房屋租赁关系。

    本案例中，争议最大的问题是公有非居住房屋是否只能承租20年？拆迁回搬房屋承租人能不能转租？

■案情简介：

    1987年12月30日，原杨浦区财贸办（现杨浦区经委）与中国房屋建设开发公司上海公司（以下简称“中房建设上海公司”）约定，共同联建双阳大楼，并成立了“双阳大楼联合筹建组”（以下简称“筹建组”）。上海复新建筑材料供应站有限公司（以下简称“复新建材”）原按照公有非居住用房租赁使用的向阳建材店被列入拆迁范围。1987年4月15日，复新建材与筹建组签订《回搬安置协议》，约定双阳大楼建成后，在住宅楼底楼和二楼按公建配套标准150平方米左右的建筑面积，给复新建材租赁使用。双阳大楼建成后，复新建材按照筹建组的分配回搬至双阳路417号房屋，并与中房物业发展公司签订了《公有非居住用房租赁协议》，且每两年签订一次，按市政府规定的公房租金支付。

    2004年，因企业改制，该房产权划归上海中房置业股份有限公司（以下简称“中房置业”）所有。中房置业发函要求复新建材重新签订合同，并要求按市场租金价格重新议定租金，拒绝再签《公有非居住用房租赁合同》。复新建材不同意这一要求。

    2005年7月，中房置业中断复新建材对双阳路417号房屋的承租使用，收回房屋自行将系争房屋出租给他人。

    双方就复新建材是否具有公有非居住房屋承租权产生争议，复新建材遂于2005年11月向杨浦区人民法院起诉确权。

审判结果：

    一审中，复新建材认为其作为拆迁回搬单位，对系争房屋依然享有公有非居住用房承租权。

    中房置业辩称，系争房屋不属于公有非居住房屋，而是产权房，且复新建材在承租期间存在转租行为。根据规定，中房置业有权收回房屋，要求驳回复新建材的诉讼请求。

    中房置业认为复新建材提供的回搬协议与本案没有连贯性。区经委述称复新建材回搬的性质是公有非居住用房，根据相关纪要精神，即使存在转租，中房置业也无权收回，只能按照协议租金收取。

    法院经审理认为，复新建材回搬性质确系公有非居住用房，但产权人的合法权益也应受法律保护。本案系历史遗留问题，是从计划经济转向市场经济的过渡阶段发生的纠纷，不能完全按照市场经济要求处理，既要考虑当事人的协议约定，也要兼顾双方的利益。

    合同法及从2000年7月1日起施行的 《上海市房屋租赁条例》的规定，租赁期限不能超过20年。故复新建材自1994年7月1日实际租赁之日起享有20年的租赁使用权，到期后，房屋产权人中房置业可收回。由于中房置业已提前收回系争房屋并出租他人，复新建材要求收回系争房屋，继续租赁使用已不可能。

    因此一审判决不支持复新建材要求中房置业将系争房屋交由其继续按公有非居住房屋标准租赁使用的诉讼。

    复新建材不服一审判决，遂向上海市第二中级人民法院提出上诉。二中院裁定撤销一审判决，发回杨浦法院重审。重审后判决：中房置业于今年3月1日起就系争房屋与复新建材建立公有非居住用房租赁关系，并将上述房屋交付复新建材使用。

■律师观点：

    复新建材在1987年拆迁之前，对被拆迁房屋即享有公有非居住用房承租权；拆迁后，作为拆迁回搬单位，复新建材对系争房屋依然享有公有非居住用房承租权。复新建材取得系争房屋公有非居住用房承租权的权利根基是“回搬安置协议”，而非在履行“回搬安置协议”过程中签署的《公有非居住用房租赁合同》。

    原一审法院确认了复新建材对系争房屋享有公有非居住用房承租权。但认定租赁方在租赁期限满20年时有权收回房屋既无事实依据，也无法律依据。租赁期限不超过20年是指租赁合同中双方如果约定的租赁期限超过20年，超过部分无效；但是，即便是在商业租赁中，合同法也未剥夺当事人在20年租赁期限届满后续订合同的权利，何况是公有居住房屋租赁和公有非居住用房租赁。

    在公有居住房屋租赁和公有非居住用房租赁之中，我国法律保护的恰恰是承租人的租赁权和续租权，也就是说，在租赁关系届满时，哪怕承租期限已超过20年，只要承租人提出续租请求，出租人必须与承租人签订续租合同。根据现行法律、法规，出租人的权益只在于按照政府规定的租金标准调整租金，但是从未赋予出租人在租赁期限满20年后可以收回房屋的权利。因此，原一审法院有权确定最长租赁期限不超过20年，但无权决定公有非居住房屋出租人在租赁期限届满20年时可以收回房屋，更无权剥夺承租人对公有非居住房屋的续租权。

    （作者为上海联业律师事务所律师）