http://newspaper.jfdaily.com/fdcsb/html/2010-11/26/content_461904.htm
 

    □常敬泉

    今年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》全面调控全国房地产市场。 10月7日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市城乡建设和交通委员会、上海市规划和国土资源管理局、上海市财政局、上海市地方税务局联合发文 《关于进一步加强本市房地产市场调控,加快推进住房保障工作的若干意见》，要求采取积极有效措施抑制投资投机性购房。当日，市住房保障和房屋管理局出台了 《上海执行本市及外省市家庭在本市限购住房的通知》就执行“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房”规定，制定有关操作事宜。

    “限购令”对于抑制投机性需求将发挥巨大作用，但也抑制了正常的住房消费需求，对刚性购房的消费者具有一定“杀伤力”。对此，现阶段购房人应当了解相关政策后做出购房决定。

    一、贷款问题。上海房产新政规定“各商业银行对居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款”，这明显地提高了银行贷款的门槛和首付比例，增加了购房成本，对刚性需求者影响很大。

    对此，改善者对房源的选择要更加慎重，珍惜每次购房机会。如果这一次购房不满意，下次换房时，可能要付出巨大的纠错成本，甚至可能被禁止购房。购房人应当考虑自己的资金能力，如果贷款成数固定后，首付款不足，可以考虑出售居住的房屋，置换一套价格、面积、位置满意的房屋，这样免去再次置换的烦恼。毕竟在短期内换房，无论从首付款还是贷款的利息方面成本都是很高的。建议购房人向贷款银行详细了解贷款政策，评估资信状况，以获得更好的贷款成数和贷款利率。

    二、限购一套房。上海房产新政规定：暂定本市及外省市居民家庭 （包括夫妻双方及未成年子女）只能在本市新购一套商品住房 （含二手存量住房）。这是首次动用限购的行政手段，规定本市与外省市家庭只能新购一套房，对楼市影响巨大。

    按照新政规定，居民家庭主要指夫妻双方及未成年子女，并不包括成年子女，因此夫妻双方及未成年子女购房后，成年子女再以自己的名义单独购房在政策上应当不受限制。

    当然从这一条款的内容来看，未成年子女单独购房也应当不受此限，这有别于广州“对于未满18周岁的人士，不得在本市单独购买商品住房”的硬性规定。当然，未成年子女单独购房，意味着其无法以贷款形式支付购房款，必须一次性付款。从上海的情况看，房价动辄百万元，有此经济实力的未成年人毕竟是极少数，对这样极端个案进行宏观调控，也没有必要，相比广州规定，有一定的进步意义。

    总之，在限购新政面前，购房人的投资机会变得非常有限。在市场经济中有钱也可能买不到房，这不再耸人听闻。因此，房产市场上也会出现采用歪招规避新政的做法，比如假离婚、租本地人的身份证等情况，律师认为这些做法并不可取。尽管这在一定程度上具有可操作空间，可以买到满意的房屋，但不可否认的是，这对当事人双方都留下了很大的隐患，也会对未来房屋转让带来诸多麻烦，将来有可能得不偿失。

    （作者为上海市德尚律师事务所律师）