逾期完成注销抵押须担违约责任

 □房报记者陈云芳

    日前，读者张小姐反映她在买学区房过程中遇到的问题。 2010年12月2日，张小姐（买卖合同“乙方”）通过中介向郑先生（买卖合同“甲方”）购买静安区二手房一套，双方签订《上海市房地产买卖合同》，对交易细节做了如下详细约定：

    一、甲方承诺自该房地产权利转移申请（送件取得收件收据）之日起的50日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续，若在前述期限内，原有户口（若有）未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止；在甲方的户口未迁出之前，尾款暂时不予支付甲方。

    二、乙方支付第一期房款至中介方账户后25个工作日内，中介方提取该首期房价款，陪同甲方至抵押权人处完成还贷手续，并至房地产交易中心办理并完成注销抵押手续。还贷手续完成后，中介方将还贷剩余的首期房价款部分（若有）转付于甲方。

    三、第二期房款。待房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证，贷款银行为抵押权人的他项权利证明后5个工作日内，乙方应委托贷款银行将第二期房价款计人民币55万元，支付至甲方指定账号。

    四、交房：甲乙双方应于贷款银行放贷后5个工作日内，对该房地产进行验看、清点，办理物业交割手续并结清一切相关费用。确认无误后，双方签订房屋交接书。

    五、尾款。乙方应于送件过户前支付房价款尾款计人民币2万元，经双方同意，该笔款项暂存于中介方，中介方应于甲乙双方签订房屋交接书后，一个工作日内转付甲方。

    六、乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金。违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。

    合同签订后的第二天，张小姐把第一期房款付至中介方。 12月29日，张小姐与某银行的支行签订贷款合同，并同时将尾款缴存中介方。

    2011年1月13日，甲乙双方至静安区房地产交易中心送件过户。 1月23日，房地产交易中心出具张小姐为产权人的房地产权证及贷款银行为抵押人的他项权利证明。

    现在，一、郑先生于2011年1月13日才完成注销抵押手续，张小姐问，这是否构成违约？二、在房地产交易中心送件过户时，郑先生口头表示：要等收到银行贷款、他买好房后，卖出房的户口才能迁出。张小姐担心郑先生户口不迁出会影响她们家小孩的户口报入，最终影响小孩读书。三、对于郑先生户口不迁出问题，中介方建议张小姐不要放贷，这是否可行？

    2011年1月28日，张小姐接贷款银行电话，称因新“国8条”原因，贷款银行要延期放贷。这样，张小姐她是否要承担违约责任？

■律师解答：

    常敬泉律师（上海市德尚律师事务所）：

    一、张小姐、郑先生买卖合同约定：乙方全额支付第一期房款至中介方账户后25个工作日内，中介方提取该首期房价款陪同甲方至抵押权人处完成还贷手续，并至房地产交易中心办理并完成注销抵押手续。

    2010年12月3日，张小姐支付第一期房款至中介方，到2011年1月6日是合同约定的25个工作日的截止日，逾期完成注销抵押手续就是违约，应当承担违约责任。

    二、郑先生按期迁出户口是其合同义务，逾期迁出应当承担法律责任。

    买卖合同约定：甲方承诺自该房地产权利转移申请（送件取得收件收据）之日起的50日内，向房屋所在地的公安派出所办理原有户口（若有）的迁出手续，若在前述期限内，原有户口（若有）未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止；在甲方的户口未迁出之前，尾款暂时不予支付甲方。

    上述条款约定郑先生应当自该房地产权利转移申请（送件取得收件收据）2011年1月13日起的50日内迁出户口，则每逾期一日，郑先生应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止。

    对张小姐而言，及时支付贷款是其义务。买卖合同约定：待房地产将交易中心出具买方为产权人的房地产权证，贷款银行为抵押权人的他项权利证明后5个工作日内，其应委托贷款银行将第二期房价款计人民币55万元，支付至郑先生指定账号。

    张小姐于2011年1月23日取得房地产权证及他项权利证明，按照合同约定，她应当在收到两证后5个工作日内委托贷款银行支付第二笔房价款给郑先生，即其应当在2011年1月底之前要付款给郑先生，否则就是违约。

    就本案情况而言，郑先生应当自2011年1月13日送件之日起50日内迁出户口，截止日为2011年3月3日，否则就是违约。张小姐支付第二期房价款时间要早于郑先生迁出户口时间；另外，张小姐也没有权利以郑先生未迁出户口为由拒绝支付房价款，否则也构成违约。

    三、尽管新“国8条”是贷款银行放款缓慢的一个重要原因，但是这并不能成为张小姐逾期支付房价款的法定理由。非合同约定或者法律规定的情由，张小姐逾期支付房价款都应当承担法律责任。如果张小姐因为贷款银行放款缓慢对郑先生违约，其在承担对卖方的赔偿责任后，可以根据贷款合同的规定，对贷款银行进行赔偿追索。

    最后，笔者认为，贷款银行应当严守合约精神，积极履行合同，以体现商业诚信；同时，贷款银行也不能动辄以国家政策为由带头违约，否则不仅有损法律尊严，也会导致对买方实质不公，影响社会和谐。张小姐应当和贷款银行积极沟通，争取房贷早日发放（编者注：张小姐最终多付一成房款后，获得银行放贷准许）。

■编后：

    今天刊登的是在新政下，如何安全买房一案例。本案中，张小姐与卖家“约法三章”——付款、迁户口、交房等细节，但在实际操作过程中，仍然节外生枝。她付清了全部交易手续费，但至今卖家的4人户口仍未迁出（编者注：买家已在户籍管理部门的支持下，把将要读小学的孩子户口迁入）。读者在自己买房或者卖房过程中，碰到有何问题或者困难，请来信（汉口路300号房地产时报“政策法规”版收）、来电（63501186）、来邮件 （cyf170@jfdaily.com），我们将挑选其中的典型案例请房报律师志愿团律师予以解答。