法院甄别案情慎重下判彰显公平

　　突如其来的房产新政打乱了买房者的步伐。房子买不成究竟该怨谁？定金该不该退?

　　差不多情况的两个案子，法院判决结果却大相径庭，究竟是何缘故？

【案例一】

归咎“新政”，违约理由不充分

　　今年4月，刘先生签下房屋居间协议，付了5万元定金，但他之后却拒签房屋买卖合同，理由是“房产新政出台，恐怕自己无法贷款”。法院认定他所说的理由不充分，不能免除违约后果。最终，刘先生没能拿回定金。

　　4月9日，冯先生与刘先生及中介方一起签订一份房地产买卖居间协议，约定刘先生购买冯先生一处房产，并约好在27个工作日内补签房地产买卖合同，此后10日内办理过户手续；同时约定，如因刘先生的原因导致买卖合同最终未签署，定金归冯先生所有。刘先生当即支付5万元定金。

　　此后，刘先生突然变卦，声称受到房产新政影响，无法申请到贷款，明确表示不愿买这套房产，并向冯先生讨还定金，冯先生自然不允，于是双方对簿公堂。一审判决刘先生败诉，他不服上诉。

　　法官经过斟酌如此下判：刘先生无法证明自身房产、贷款等状况与哪一条新出台的房贷政策相吻合，仅仅出于“担心房贷新政出台”而拒绝签约，有为其违背诚信行为寻找借口之嫌。最终，二审法院维持原判，对刘先生要求归还定金的诉请不予支持。

【案例二】

政策“空降”难履约，不算违约

　　今年4月3日，魏小姐通过房产中介与杨女士签订卖房合同，将位于闵行区的一套房屋出售。合同约定，房屋总价228万元，其中157万元以银行贷款方式支付。

　　合同签订当日，杨女士首付70万元，并向南京银行上海分行申请贷款。不料合同才签下没几天，《国十条》出台，明确暂停发放购买第三套以及以上住房贷款，并规定对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　由于杨女士系外地人，又无法提供相关证明，杨女士的贷款申请未能审批通过，她转向其他银行求助，也同样遭拒。杨女士无奈提出解除合同的要求。眼看房价有下跌趋势，魏小姐自然不愿答应。协商不成，魏小姐把杨女士告上法庭，要求她继续履行房屋买卖合同，支付剩余购房款并办理房屋过户手续。

　　杨女士提起反诉，要求解除房屋买卖合同，并要求魏小姐返还70万元首付款并支付相应利息。

　　市一中院审理后作出如下评判：因政策调控杨女士完全无法获批贷款，如继续要求其履行系争买卖合同显然对杨女士不公，故杨女士有权要求解除买卖合同。杨女士要求解约的原因不能归责于她自身，遂认定杨女士不构成违约。

法官点评

　　买房人认为国家出台调控政策导致其不能履行合同的，必须举证证明其原本能够履行合同，但因名下房屋或贷款情况符合国家调控政策的某一条或某几条而无法履行，否则，买房人的这一理由不成立。买房人不履行合同是否应承担违约责任，则要看政策调控是否超出了买房人的预期，比如因新政出台而拿不到一分钱贷款，则属于超出了一般人的预期。

　　在约定贷款金额较大的情况下，如果要求买房人以现金补足，显然难以执行，对买房人也不公，这种情况下买房人无法履行合同不是他的责任，不承担违约责任。