□焦春伟

【案情简介】

    江先生与赵先生于2012年8月26日签订了房产买卖合同，约定江先生出资200万元购买赵先生一套房屋，2012年10月31日前办理过户手续，2012年11月30日前办理交房手续，江先生银行贷款必须在 “房产交易中心出具他项权利证，且将该他项权利证书交付银行后的10个工作日内付至赵先生的银行账户”。

    签约后，双方合同履行顺利，江先生按约定付清了首付100万元，剩余100万元银行贷款审批手续也获得通过，双方还办妥了过户和交房手续。但出乎所料的是，银行一直未能放款，原定2012年12月15日前所放的款项，直到2013年1月4日才付至赵先生银行账号。赵先生认为，自己出售房屋是为了换房，由于银行放款延迟，使自己无法付款购买另一套房，并承担了高额违约金，江先生应对此承担责任，遂要求解除合同，将房屋产权恢复自己名下，双方因此发生诉讼。

【法院判决】

    法院审理认为，赵先生无足够证据证明银行放贷存在延迟，即便可证明，贷款支付方主要是银行，而银行放款存在一定时间差是正常的，况且本案的时间差尚在可容忍的范围内，为保证交易的稳定性，法院驳回了赵先生解除合同的诉请。

【律师评析】

    近期随着房价上涨，二手房买卖纠纷有增长趋势。处理二手房买卖纠纷有一个基本原则，有约定的从约定。上海二手房买卖双方签订的 《上海市房地产买卖合同》，该合同对于处理双方的纠纷尤为重要，一般说来该合同正文的第九条、第十条以及补充条款一，以及附件三付款协议都是非常重要的条款。

    本案中，卖方赵先生认为买方江先生违约，主要是双方在附件三付款协议中，约定了银行贷款应当于出具他项权证且将该他项权证送达银行后的10个工作日付款，因此赵先生认为10月31日过户，那么银行贷款理应在12月15日前付清，然而银行在2013年1月4日才实际支付，迟延了18天，所以要求解约。但在本案审理过程中，赵先生无法提供银行到底是哪天收到了他项权利证书的证据，即无法证明10个工作日的起算时间是哪一天，因而也就无法证明江先生存在付款迟延。

    上述理由是本案定案的理由之一，但更重要的一点是人民法院要保护交易的稳定性。本案中买卖双方的合同除了最后一笔银行贷款外其余已经履行完毕，房屋已经过户到江先生名下，房屋也已经实际交付给了江先生。如果判决合同解除，那么就意味着房屋产权要回转，而房屋还要由江先生退还给赵先生，这是非常不利于交易稳定性的，更何况本案中江先生也确实没有迟延履行的主观恶意，因此，人民法院作出上述判决是正确的。

（作者系上海远业律师事务所律师）