□杜鸿亮

【案情简介】

    张三拥有一套动迁配套商品房（以下简称“配套商品房”），该房需满3年过户。由于资金紧张张三与李四签订《房屋预售协议》，约定张三提前将这套动迁安置房卖给李四，双方明确该房屋因政策限制尚未取得产权证暂时不能过户，待取得产证时，张三配合将该房屋的产权证办至李四名下。李四在对该房屋装修后住了3年，直到该房屋符合办理产权证的条件。正当李四与张三商议办理产权过户之际，突然接到王二的起诉状，王二称其为系争房屋的动迁安置权利人，张三将该房屋卖给李四时未取得王二的同意，侵犯了王二的权利，因此请求法院判决《房屋预售协议》无效，并要求李四返还房屋。

【法院判决】

    法院经审理后，没有支持王二的诉讼请求，判决《房屋预售协议》合法有效，李四有权取得该房屋的产权。

【律师评析】

    本案系买卖未取得产权证的动迁安置房引起的争议，现实中还未上市的动迁配套商品房买卖大量存在。但买卖配套商品房，也因产权人不明、限制产证取得时间等原因，很容易产生各种纠纷。

    本案，王二正是以安置权利人身份提出对系争房屋用于权益，请求确认《房屋预售协议》无效，如果王二的主张得到支持，李四必将损失巨大。笔者作为李四的代理人参加了庭审，并向法院发表了如下意见：其一，根据律师调阅的 《配套商品房供应单》，李四有理由相信张三为该房屋唯一的权利人；其二，无论王二是否为安置权利人，李四事先并不知王二其人，不存在损害王二权利的恶意；其三，李四取得该房屋时支付了合理的对价。其四，李四已经实际占有了该房屋并居住至今。因此，李四应为善意的第三人，根据法律保护善意第三人原则，张三与李四签订的《房屋预售协议》应合法有效，李四有权取得该房屋产权。法院最后在查明事实的基础上，采信了笔者的意见，判决李四胜诉。

    配套商品房如果提前交易，往往因为交易的周期长，涉及人员多，因此比较容易发生纠纷，在本案中非常幸运的是，在张三的配合下律师成功地调取《配套商品房供应单》，如果张三不配合，或者张三的配偶、子女以共有人的身份提起诉讼，且该房屋确实涉及到配偶和子女的份额，则可能由于没有共有人的同意而导致合同无效，李四将损失惨重。

    （作者系上海市锦天城律师事务所资深房地产律师）