□杜鸿亮

    由于限购等政策导致的二手房买卖纠纷日益增多，由于询问该类问题读者众多，因此笔者归纳典型的问题，以问答形式回馈读者。

    一问、限购令能否构成不可抗力？能否据此解除合同？

    答：不能构成不可抗力。因为国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令能使所有市场主体猝不及防的突变，而是经历了一个逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖标的额相对较大，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此，限购令一般并不会被认为构成 《合同法》第一百一十七条规定的 “不可抗力”，因此以不可抗力要求解除合同，法院不会支持。

    按照目前法院的司法实践，限购令下产生的纠纷通常会在事情变更和归责某方的范围内考虑适用法律，而不会适用 “不可抗力”解除合同。

    二问、卖家买家在限购令前已经完成买卖合同网签，但买家办理贷款时间超过合同约定，导致无法继续履行合同，是否应该向卖家支付补偿金？

    答：这个问题是典型的买家延迟履行所造成的纠纷，这里面关键是看买家的延迟履行是否归责于买家，即买家是否有过错，如果影响延迟履行的原因是买家有过错的，卖家可以解除合同，要求买家支付违约金。

    反之，如果属于不可归责于买家的原因，则卖家不能主张违约金，实践中如果卖家确实有较大损失的，则法院会考虑适用公平原则，要求买家予以适当补偿。

    三问、限购令实施后，卖家在网签时知晓买家暂不符合住房政策规定，双方约定买家若干月后补齐社保后才能过户，现在卖家是否可以依据违反限购令而解除合同？

    答：卖家不能随意解除合同，但买家无法继续履行合同的除外。在实践中，不少卖家是知道买家需要缴纳一定时间的社保才能符合购房条件，双方愿意网签买卖合同待买家符合住房政策后再办理，典型情况是过户和交房的时间均大幅晚于合同签订时间。但随着房价的波动，卖家会提出当时协议不合法，所以要求解除合同或确认无效。

    我们认为合同若约定待买受人符合住房限购政策后再办理房屋过户登记的，依照其约定，另外不少法院在审理时，只要在法院庭审期间买家已符合限购条件，也将驳回卖家的解除合同的请求。

    （作者为上海市锦天城律师事务所资深房地产专业律师）