□焦春伟

案情回放

    傅杰与孙胜是好朋友，2006年孙胜通过朋友了解到一个投资房产的机会，因为自己资金不够所以想邀请傅杰一起购买，恰好此时傅杰手上也有些闲钱，所以两人共同投资购买了一套商铺。商铺总面积350平方米，共计52万余元，其中孙胜出资30万元，傅杰出资22万元，通过银行账号转入孙胜名下，同时孙胜给傅杰出具了一份收条，载明“现收到傅杰购买上海市某某路某某号商铺的房款22万元”。购房手续是傅杰一人办理的，购房后房屋一直出租，租金一半支付给傅杰，因按时支付租金，孙胜称产权证由他保管，傅杰也没有多想。两年后，傅杰做生意想用房子抵押周转一下，要用房产证，但是孙胜百般推脱不肯拿出产证，这让傅杰有些起疑，到房产交易中心查询得知登记在孙胜名下，傅杰多次找孙胜交涉无果，只得将孙胜告上法院。法庭上傅杰称自己出资购房的，而孙胜称22万元是向傅杰借款，一半房租支付是偿还借款。

法院判决

    法院经过审理认为傅杰共同出资购房的事实清楚，因此判决该房屋傅杰占42%产权。

法律分析

    《物权法》第23条规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。这是本案中傅杰请求确权的法律基础。司法实践中不乏登记权利人与实际权利人不一致的情况，出现此种纠纷时，登记权利人一般以物权的公信原则主张以登记为准。实际上此种意见并不全面，公信原则主要针对的是不特定的第三人，而本案中对于孙胜而言，傅杰并非是不特定的第三人，而是对于房屋有过出资的利害关系人，因此孙胜不能以物权的公信力进行抗辩，而应该根据本案的实际情况，核实房屋的真实权利人。在案件审理过程中，对于傅杰出资22万元的事实没有异议，只不过孙胜认为是借款，而傅杰认为是房款。该笔钱性质认定直接决定了案件的走向，为此傅杰提供了一份非常重要的证据即孙胜开具的收据，如果该笔款项是借款的，那么显然收据上应该注明是借款，且要注明还款日期，而不会注明是收到傅杰购房款，况且每月支付一半房租的客观情况也印证了傅杰是产权人的事实，人民法院因此支持了傅杰的诉请。

    需要顺便说明的是，目前由于限购、限贷原因以他人名义购房的情况非常多，如果一旦发生纠纷是否允许实际权利人确权，恢复房屋所有权要视具体情况而定，如果借名买房是为了规避目前限购政策的，那么很有可能将得不到法庭的支持。

    （作者为上海远业律师事务所律师）