无约定情况下小区内车位、车库的权属认定

——上海市浦东新区绿地某某业主委员会诉上海某某物业管理发展有限公司所有权纠纷案

【案    例】上海市浦东新区绿地某某业主委员会诉上海某某物业管理发展有限公司所有权纠纷案

【简要提示】我国《物权法》对当事人无约定时车位、车库的权属问题未作明确规定，导致实践中该类纠纷不断。在该类案件的处理中，应将相关条文置于《物权法》体系之中进行合理解释，区分车位、车库的不同属性来认定其权属。对占用业主共有道路或者其他场所所设的车位无论“规划内”、“规划外”都法定属业主共有；对其他无约定的车位、车库应结合其是否构成专有部分、使用面积来源及投入收益等要件综合认定其权属。 

【主审法官】龚燕                   【案例撰写人】戴姣

    一、基本案情

    原告上海市浦东新区绿地某某业主委员会

    被告上海某某物业管理发展有限公司

    第三人上海某某房地产开发有限公司

    原告为某某小区的业主委员会，于2009年底成立。某某小区位于上海市浦东新区康桥镇某某路XXX弄，第三人系该小区开发商。2003年6月10日，第三人与上海某物业管理发展有限公司（该公司于2003年9月30日更名为上海某某物业管理发展有限公司，即本案被告）签订《物业管理服务合同》，约定由后者为某某小区提供物业服务，随后被告按约提供物业服务并收取物业管理费。双方又分别于2006年6月1日、2008年6月10日签订《绿地某某（某某老街）物业管理服务续签合同》。2011年6月30日，被告向某某小区业主发布《告知书》，告知业主其对小区的物业服务于2011年7月31日终止。

    原告某某小区的业主委员会诉称，被告负责某某小区物业管理期间，其未履行物业管理职责，且通过以收取临时停车费代替正规停车费、伪造停车费财务报表等手段，将本应属于全体业主的停车费用占为己有，数额巨大。此外，被告擅自将小区内房屋租赁给中国联通、中国移动等单位收取租金，但其并未将租金记入费用收入账目，也未将该租金移交给原告。原告认为，根据法律规定地上车位属于全体业主共有，被告无权收取停车费，地下车库的所有维修费用均由小区业主的维修基金支出，因此收益也应归全体业主共有，故诉请返还被告收取的停车费及物业租金。

    被告某某物业辩称，对于其将房屋租赁给中国联通、中国移动所收取的租金，其同意在扣除适当成本及税费后返还。至于停车费，原告无权主张故不同意返还，理由如下：第一、地面停车费在其与小区开发商即本案第三人签订的前期物业管理合同中被明确列入物业管理服务费，且被告已经按合同约定将该部分费用全部用于小区的物业管理和服务；第二、地下车库属于开发商所有，而非全体业主共有，故该部分停车费与原告无关，原告无权主张返还。

    第三人某某公司述称，某某小区地下车库由其所建，在其未通过出售、附赠等形式处分的情况下，所有权仍应归属其所有。

    审理中，原、被告一致确认自2005年起至2011年7月止被告共收取停车费2,963,977.87元，其中地面停车费2,196,276.44元，地下车库停车费767,701.43元，另双方一致确认被告向中国联通、中国移动收取的物业租金共计490,000元。

    二、法院的认定和判决

    法院审理后认为对于无争议的物业租金部分，法院在酌定扣除合理成本后由被告将其返还给原告。而对于争议较大的停车费部分，法院则认为首先应认定地面车位及地下车库的权利主体为谁。地面停车位利用业主共有的道路或绿地等场所而设，既无构造上的独立性，在未停放汽车时即为公共道路或场所，也不能办理登记成为特定主体所有，未满足成为专有部分的条件，故应认定为共有部分。而地下车库专为停放车辆而建，具有利用上的独立性，在空间构造上具有明确的四至范围，可以明确加以区分，也能办理产权登记，故应属于专有部分。本案中系争地下车库即属于开发商与业主对权属没有明确约定的情形，在原告未举证证实其与开发商之间对地下车库的权属有约定的情况下，应根据地下车库的性质认定其归第三人某某公司所有。因被告收取的停车费用既有来源于业主共有的地面车位停车费，也有来源于第三人所有的地下车库停车费，故对原告诉请应分别处理：第一、共有部分的权利归全体业主享有，共有部分产生的收益自应归全体业主，故原告诉请返还地面车位停车费的请求应予支持，被告认为其所收取的停车费用已经全部用于物业管理，但并未举证证实，故本院不予采信。另外，在车辆的管理、车位的维护过程中必然发生管理成本，基于被告未提供相应证据，故本院酌定为百分之三十；第二、系争地下车库权利主体为第三人，由此产生的收益也应由第三人享有，故对原告诉请返还地下车库停车费的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定判决如下：一、被告上海某某物业管理发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海市浦东新区绿地某某业主委员会停车费用1,537,393.51元；二、被告上海某某物业管理发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海市浦东新区绿地某某业主委员会租金收益343,000元；三、驳回原告上海市浦东新区绿地某某业主委员会的其余诉讼请求。

    一审判决后，原、被告均提起上诉，后在案件审理过程中，双方均申请撤回上诉，2013年10月10日上海市第一中级人民法院裁定撤诉。本案现已生效。

    三、对本案的研究和解析

    本案的争议焦点在于对车位、车库的权属认定，《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。但是对于无约定情况下的车位、车库权属认定并无明确规定，故应合理解释加以认定。

    （一）关于车位、车库权属争议的学理观点

    车位、车库的权属争议如此之大，原因有三：第一、现实生活中停车位的类型复杂，既有常见的地面划线车位、地下车库，也有屋顶平台车位、首层架空层车库等，这些不同形式的车位、车库建造所需的成本不同，所占用的空间位置也有差异，法律难以适用统一规定予以明确，而是将其交由开发商与业主单独约定，然现实中往往约定不明；第二、私家车的急剧增长使车位、车库的归属成为涉及面广、矛盾多发的难题。此外，无论车位、车库归属如何，都会涉及到车位、车库的管理以及停车费的缴纳等问题，这又与物业公司相关，因此在已有的案例中常见开发商、业主、物业公司三方主体，法律关系更加复杂；第三、在《物权法》颁布之前并无对车位、车库的相关规定，对于老小区和新建住宅的车库、车位纠纷是否要根据《物权法》颁布时间区别对待也是需考虑的问题。^[1]

    在《物权法》起草过程中，对于车位、车库的归属一直存在业主所有说、开发商所有说、国家所有说及约定归属说的争论，^[2]立法最终采纳了约定归属说的观点。约定归属说虽然最大地尊重了当事人的意志，是遵循私法自治原则的体现，但仍然未解决约定不明时车位、车库的归属问题，业主所有说与开发商所有说争锋相对，国家所有说则集中体现在以人防工程改建的地下车库。

开发商所有说认为在约定不明时车位、车库应归开发商所有，其理由在于：第一、操作容易、减少纠纷。车位、车库如归业主所有，将会因业主之间享有的住宅面积不同、商品房销售状况和销售时间的差异变得难以操作；第二、如果以没有约定或约定不明来强制规定车位、车库归业主共有，对开发商甚为不公，将打击开发商建设车位、车库的积极性，不利于市场经济的发展和人们生活水平的提高；第三、车位、车库的建设开发商进行了额外的投资。^[3]业主所有说则认为此时车位、车库应归业主共同所有，第一、开发商在经济地位上和缔约能力上相对于业主来说具有明显的优势，可以通过其经营行为保护自身合法权益。如果其未通过合同约定的形式确定车位、车库的归属，可以认为其已经放弃了对车位、车库的所有权；第二、实践中售房合同都为开发商提供的格式合同，根据合同法中关于格式条款的解释规则，也应当做出不利于格式合同制定者的解释。^[4]此外，有学者认为业主在购买房屋时已经分摊了建筑成本，故开发商不得再凭车位、车库重复获利。^[5]

    （二）《物权法》第七十四条的立法沿袭及法条分析

在数稿《物权法（草案）》中都规定，车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。在学者王利明主持的《中国民法典学者建议稿及立法理由·物权编》中也规定：对小区内的公用设施，由投资者所有；财产归属不清或约定不明，则推定其归小区业主全体共同共有。可见约定不明情况下归业主所有说一度占据上风，因大多学者都认为，相较于购房的业主，售房的开发商既处于合同的有利地位，在车位、车库是否纳入公摊面积、成本核算方面也有举证的优势，如其不在合同中对车位、车库作出明确的约定，可以视为其对权利的放弃。但《物权法》最终回避了约定不明时所有权的归属问题，且在《物权法》颁布六年以来也无相关司法解释加以说明，而是将其留给了具体的司法实践。

    从第七十四条条文本身来看，其指导意义大于规范意义，第一款规定了业主的优先权，明确小区车位、车库应首先满足业主的需要。第二款规定通过约定来确定车位、车库的归属。第三款才明确规定占用共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。而《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用若干问题的解释》（以下简称《解释》）第六条规定建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为《物权法》第七十四条第三款所称的车位。该条是否是对业主共有车位的解释，即属于业主共有的车位应是“规划外”、“增设”的车位？如业主共有车位必须符合“规划外”、“增设”的要件，是否可以反推不符合该要件的车位即属于开发商所有？笔者认为是否在建设之初纳入规划并非确定车位所有权的标准，而应从车位是否占用业主共有的道路或者其他场地加以判断。小区内的道路上在规划时被划分为车位与因后期车辆增多而增加划线车位在性质上并无不同，其所占用的均是业主共有的土地使用权。故《解释》第六条应是对《物权法》第七十四条第三款的延伸，而非对其内容的限制，无论“规划内”、“规划外”，只要是占用业主共有的道路或者其他场所就应当认定为业主共有，只有如此理解，才能与《物权法》第七十三条^[6]的法意一脉相承。

    既然占用业主共有的道路或者其他场所所设的车位无论“规划内”、“规划外”都属于业主共有，则应当认为该类车位应是法定而非可以约定的车位，以此与第二款规定的可以约定的车位、车库区别开来。至于可以约定的车位包含哪些车位、“其他场所”具体为哪些场所则是另外需讨论的问题。

    （三）本案车位、车库权属的合理认定

    本案中既涉及有地面车位，也含地下车库，且都无明确约定故应根据车位、车库的不同性质结合条文区别对待。

    第一、应根据共有部分与专有部分的划分区别开地面车位与地下车库。《解释》对专有部分与共有部分有明确的划分。成为专有部分必须满足三个条件：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。除专有部分以外的一般认为属于共有部分。常见的停车位都属于在地面占用一定土地空间所设立的车位，其在构造上无独立性，在未停放汽车时即为公共道路或场所，也不能办理登记成为特定主体所有，未满足成为专有部门的条件，故应认定为共有部分。所以，应将地面停车位与首层架空层、地下车库等封闭空间特设的车库区别开来。本案中规划图纸标注的四百多个车位占用的都是共有道路或共有绿地间的空地，无疑可以适用《物权法》第七十四条第三款确认其属于业主共同所有。

    第二、地下车库具有不同于地面车位的性质。实践中，对于地下车库的争议最大，其属于第七十四条第二款规范的对象。地下车库区别于地面车位之处在于：首先，地下车库专为停放车辆而建，具有利用上的独立性，在空间构造上具有明确的四至范围，可以明确加以区分，也能办理产权登记，故应属于专有部分；其次，地面停车位利用的是地表面积，该部分面积包含于小区总土地使用权面积之内，在业主购买专有部分时已分摊了共有的使用权面积，故地面停车位的权利应由业主共同享有。而地下车库则是由开发商利用地下空间建造而成，无需再占用小区总土地使用面积，且在建造过程中开发商需要另行投入建筑成本，故不能当然认定地下车库亦属于业主共有；最后，对于地下车库权属认定，可由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，在无约定时才需要解释。本案将地下车库认定为开发商所有正是考虑了其不同于车位的性质，且本案地下车库属于人防工程，而人防工程的处理原则为“谁投资谁收益”。此外，对于地下车库，开发商与业主虽无约定，但在与物业公司所签的物业合同中约定由其代收停车费并对车库进行维修管理，该行为也可以视为对车库权利的处分。

    （四）本案中业主委员会、开发商与物业公司的法律关系

    本案中原告业主委员会诉请被告物业公司返还物业租金及停车费，因可能涉及到开发商权利，故法院依法追加其作为第三人参加诉讼。开发商作为先期的合同一方，与物业公司签订了物业管理合同，同时约定在业主大会成立后由其约定是否续签物业合同，物业公司依据合同约定对小区物业进行了管理。在小区业主委员会成立后，其认为物业公司未尽管理义务，经业主大会决议不再续签物业合同，并且其认为物业公司侵占了业主共有的物业租金及停车费要求返还。对于物业租金部分，物业公司未经业主大会决议径自出租业主共有房屋显然属于无权处分，业主委员会诉请返还于法有据；地面停车费部分经分析亦应属于业主共有，物业公司非权利主体，但是其是根据物业合同收取，非无权处分行为，其应返还地面停车费的理由在于其并没有依据合同约定将该部分费用用于业主公共支出，而是占为己有。需指明的是返还该部分停车费时对于合理的管理成本及税费可以扣除；地下车库属于开发商所有，故停车费也应归开发商，业主委员会无权主张，开发商是否向物业公司公司主张返还属于其权利范围，其可另案主张。