谈谈公房征收补偿利益的分配规则

  发布时间：2020/10/7 20:21:31 点击数：

导读:浅谈公房征收补偿利益的分配规则上海市德尚律师事务所合伙人上海市律师协会不动产征收业务研究委员会常敬泉律师‍13816437460一、基本依据上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则——（71号令）第四十四条（居住房屋

浅谈公房征收补偿利益的分配规则

 

上海市德尚律师事务所合伙人

上海市律师协会不动产征收业务研究委员会 常敬泉律师‍

13816437460

 

一、基本依据

 

上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则——（71号令）

第四十四条（居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务）

公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

 

二、在承租人、同住人之间如何分配？

 

（一）、《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》规定：

1、承租人、同住人之间应遵循一人一份，均等分割的原则取得补偿款。

2、有下列三种情况的，可以酌情多分；

第一，承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的；

第二，承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的；

第三，对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。

3、属于本市两处以上公房承租人的，其对各处被拆迁公房的补偿款均有权主张分割。

（二）、司法实务中，法院会考虑被征收房屋的来源、承租关系的变更、户籍迁入的历史缘由、户籍迁入的时间长短、被征收房屋的实际居住情况、产权调换房屋的归属等酌情确认当事人的征收利益。

 

三、公有非居房屋价值补偿款的分配

 

（1）自然人承租的被拆迁公房，租借给承租人和同住人以外的人用于非居住用途的，该补偿问题应当由公房的承租人、同住人与租借人另行解决。

（2）非居住公房，个人承租的公有非居住用房的拆迁补偿款归承租人。

（3） 居住和非居兼用公房，应结合征收协议是否明确区分居住补偿和非居住补偿份额，予以分别处理。如已经明确区分居住补偿和非居住补偿份额的，则对居住补偿部分，承租人和同住人可以共同分割；对非居住补偿部分，利用该房屋进行经营的人是该公房的承租人或同住人的，则该承租人或同住人可以适当多分。如果未明确区分的，利用该房屋进行经营的承租人或同住人，就整个补偿款可以适当多分，具体份额由人民法院酌定。

以上情况，当事人另有约定的从其约定。

 

四、“居改非”公房价值补偿款的分配

“居改非”公房，该类公有非居住用房是由公有居住用房变更而来，办理“居改非”手续时由同住人办理或经同住人同意，在动迁时按照公有非居住用房进行补偿安置，对于补偿款中属非居住用途补偿的部分，应根据《高院解答》第十条、第十一条的相关精神处理。如果“居改非”后该公房全部用于经营的，利用该房屋进行经营的承租人或同住人，可以就非居住用途补偿款适当多分。

如果“居改非”后该公房经营、居住兼用的，则按上述居住和非居兼用公房的情况处理。

 

五、房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费，应按什么原则处理？即其他奖励、补贴的分配

根据高院解答，本条所称其他补偿款是指拆迁公有居住和非居住房屋时，根据国务院《城市房屋房屋拆迁管理条例》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》之规定，以及上海有关拆迁单位的实际操作，被拆迁人除了得到房屋拆迁货币补偿款外，拆迁公有居住房屋的，被拆迁人还可以得到搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费。拆迁公有非居住房屋的，被拆迁人还可以获得设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，因拆迁造成停产、停业的损失补偿等。

上述费用中，搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。

又根据《律师办理上海市国有土地上房屋征收与补偿法律业务操作指引（2020）（试行）》，除了房屋价值补偿款外，其他奖励和补贴都是由多种不同名目的款项组成，每个名目的款项都有不同的计算方式和考量因素，也都各自存在法律或政策上的依据。从法律关系的角度分析，任何一项补偿款都属于以下三种类型之一，以下分类及分配供参考。

（1） 补偿性利益

对于补偿性利益，应以补偿项目所对应的补偿对象为分配主体。

搬家补偿费、临时安家补助费（过渡期补偿），应归确因征收而搬家和临时过渡的承租人、同住人等。

设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。

因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。

无证经营补贴，应由实际利用被征收房屋从事经营活动人为分配主体。

（2） 安置性利益

实务中的安置性利益主要有托底保障和用于居住保障的补贴和奖励。

此类补偿应以安置对象为分配主体，即因征收而失去原有住所，需要以补偿利益解决其居住问题的人。如居住困难补贴应以认定居住困难对象为分配主体。

（3） 对价性利益

对价性补偿款，是被征收房屋的居住人以其签约交房行为所换来的对价，故应当以掌控着房屋的实际居住人为分配对象。

对于签约奖，因签约人只是作为该户代表，因此，签约奖也应该以该户所有安置人口为分配对象。

按期搬迁奖，主要是征收方为争取房屋实际占有人早日搬迁而给予的对价，因此，应由实际居住人共有。

整体鼓励奖、小组鼓励奖、协议生效奖励费等类似奖励补贴，主要是对整个基地或小组征收进度的奖励，因此，也应以承租人和同住人为分配对象。

户口迁移奖，应由在被征收房屋里有户口的人进行分配。　

 

六、关于安置房的分配

《律师办理上海市国有土地上房屋征收与补偿法律业务操作指引（2020）（试行）》认为，就公房而言，承租人、同住人均有权购买配套商品房。目前采用的原则是，由安置对象取得购买权，以其所得动迁款购买，并优先考虑公房实际居住人的居住利益。

实践中，承租人领取征收补偿款后，在未与其他同住人协商一致的情况下，自行与征收单位签订购房合同，将安置款用于购买配套商品房，此种情况下其他同住人可向承租人另行主张。至于要求分割的价值数额，有的认为应以配套安置房的购买价格确定；也有的认为，应当顾及安置房屋具有较大优惠、比市场价较低的实际特点，按照房屋的市场价格来确定。

常律师曾经发表了文章，详细论述了安置房分配的一般规则，详见《实践探索：安置房分配的一般规则》（点击阅读），供读者参考。