律师点评

家庭协商变更承租人时，各方均不符合同住人条件，左1与左2与原始承租人的关系及在承租人资格继受方面地位相同（均是原承租人的子女，地位相同），如果仅以左1经协商成为承租人便认定全部征收利益归其所有，无疑将导致利益失衡。左2与左1均有权分得系争房屋的征收利益。

虽然变更承租人时，还有其他人员孙3、左4的户籍在册，但其与原始承租人的关系及在承租人资格继受方面与左1、左2地位并不相同，而阮5的户籍系于承租人变更后迁入，在此情况下，孙3方上诉主张全部征收补偿利益应由在案五位当事人均分，缺乏相应依据，本院不予采纳。

（二中院重大思路变化，需要引起重视，更加注意公平原则的体现）

裁判要点

一审法院认为：

左1、孙3、左4在系争房屋被征收前户籍在册，但均系自他处拆迁安置房屋中迁入系争房屋，未在系争房屋实际居住，且享受过拆迁安置，不符合系争房屋的共同居住人条件。

左1虽于2014年经家庭协商一致成为系争房屋的承租人，但当时左2亦户籍在册，双方与原始承租人的关系及在承租人资格继受方面地位相同，如果仅以左1经协商成为系争房屋的承租人便认定全部征收利益归其所有，无疑将导致利益失衡。因此，左2与左1均有权分得系争房屋的征收利益。

因系争房屋长期由左1出租及管理，故与搬迁相关的奖励由左1取得。综上，从公平原则考量，综合系争房屋的来源、各方对房屋的贡献、居住及他处住房情况、双方的分配意见等，法院酌情确定产权调换房屋由左1、左2共同分得为宜，左1还应分得货币补偿款60，000元。

二审法院认为：

根据查明的事实显示，孙3方已经享受过拆迁或征收补偿利益，且在其户籍迁入系争房屋后未实际居住，一审法院据此认定孙3方不属于系争房屋共同居住人，并无不妥。

左1与左2均曾享受过拆迁安置，且在户籍迁入系争房屋后亦未实际居住，在左1成为承租人之前，左1与左2均不符合系争房屋共同居住人的条件。原承租人去世后，经家庭协商一致，左1成为系争房屋承租人。

鉴于左1与左2原地位相仿，如仅因其中一人经协商一致成为承租人，继而取得系争房屋全部的征收补偿利益，存在明显利益失衡。一审法院综合系争房屋的来源、居住状况、承租人变更经过及当事人他处房屋情况等因素，从平衡双方利益出发，确定征收补偿利益在左1与左2之间分配，亦无不妥，鉴于左1实际管理并出租系争房屋，一审法院认定左1可适当多分，本院予以认同。左1上诉以左2不属于共同居住人为由，主张全部征收补偿利益应归其所有，理由不能成立，本院不予支持。虽然变更承租人时，孙3、左4的户籍在册，但其与原始承租人的关系及在承租人资格继受方面与左1、左2地位并不相同，而阮5的户籍系于承租人变更后迁入，在此情况下，孙3方上诉主张全部征收补偿利益应由在案五位当事人均分，缺乏相应依据，本院不予采纳。

（公众号案例仅供参考，不能类推适用，名字为化名。）

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）沪02民终18X号

上诉人左1，上诉人孙3、左4、阮5（以下简称孙3方）因与被上诉人左2共有纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2020）沪0109民初2315X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

左1上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持左1一审中的诉讼请求，即上海市XX路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋）的全部征收补偿利益归左1分得。事实和理由：左2不符合系争房屋共同居住人条件，无权分得征收补偿利益，一审法院将产权调换房屋产权份额分割给左2错误。左1于2014年经家庭协商一致，合法变更取得系争房屋承租人资格，一审法院排除左1共同居住人资格错误。一审法院认定搬迁相关的奖励费应当由左1获得，但判决中，左2在不是共同居住人的情况下，仅比左1少分得十万多元，显然不合理。一审判决对于左2应支付的房屋调换差价款金额未明确，现取得产权调换房屋需要向征收单位支付48，303.86元。一审判决适用法律错误，判决结果缺乏依据，应予以纠正。

孙3方上诉请求：撤销一审判决，依法改判系争房屋全部征收补偿利益由本案五位当事人均分，由孙3方三人各分得征收补偿利益（包括房屋产权）的五分之一。事实和理由：一审法院依据公平原则将部分征收补偿利益分配给不是共同居住人的左2，缺乏相应依据。系争房屋是公房，不存在继承的概念，左1成为承租人是家庭成员协商一致的结果，本案五位当事人都享受过福利分房，情况相同，征收补偿利益（包括房屋产权）应由五位当事人均分。孙3方在一审中放弃主张利益是基于除左1外其余当事人均不是共同居住人，征收补偿利益应全部归承租人左1所有。一审法院判决错误，应予以纠正。

左1向一审法院提出诉讼请求：分割系争房屋的征收补偿利益，全部征收补偿利益归左1所有。

一审法院认定事实：左1与孙3系夫妻，左4系二人之女，阮5系左4的丈夫，左2系左1的姐姐。

系争房屋为公房，独用租赁部位为二层亭子间（使用面积9.80平方米），原系1996年左1、左2的母亲吴某承租的上海市XX路XX号二层后间、三层阁公房拆迁安置所得，新配房人员及承租人为左1、左2的父亲左某（于2011年死亡），并由左某居住至2009年9月左右。后，左某至养老院居住，系争房屋出租，租金补贴左某。

2014年9月，系争房屋的承租人经协商一致变更为左1。征收前系争房屋内有左1、孙3方及左2共5人户籍在册。系争房屋长期由左1出租。

2017年9月26日，左1重新与征收人上海市虹口区住房保障和房屋管理局、征收实施单位上海市A事务所有限公司签订征收协议。根据征收协议，认定系争房屋建筑面积15.10平方米，系争房屋价值补偿款1，250，744.48元，等等。

征收协议中明确的上海市徐泾北基地25-04地块7栋西单元804室产权调换房屋地址为上海市XX路XX弄XX号XX室。

1998年8月，左1承租的上海市XX路XX号二层前间房屋拆迁，安置对象为左1、孙3、左43人，安置上海市XX路XX弄XX号XX室。左1、孙3、左4共同共有上海市XX路XX号XX室产权房屋，建筑面积55.59平方米。

2015年6月18日，因上海市XX路XX号XX室房屋（建筑面积58.29平方米）征收，阮5及阮某、王某与征收人上海市浦东新区人民政府、征收实施单位上海B事务所有限公司签订征收协议，获得三套产权调换房屋，建筑面积合计242.47平方米。

一审法院审理中，左2陈述，其曾在2003年1月胡6（左2婆母）承租的上海市XX路XX弄XX号公房拆迁中获得货币安置；其曾购买上海市XX村XX号XX室公房及位于崇明的产权房，均已出售。

一审法院认为，左1、孙3、左4在系争房屋被征收前户籍在册，但均系自他处拆迁安置房屋中迁入系争房屋，未在系争房屋实际居住，且享受过拆迁安置，不符合系争房屋的共同居住人条件。阮5虽户籍在册，亦从未居住系争房屋，且与系争房屋的来源毫无关联，不符合系争房屋的共同居住人条件，无权分得系争房屋的征收利益。左2亦从未居住系争房屋，且其自述曾享受过XX路XX弄XX号公房的拆迁安置，同样不符合系争房屋的共同居住人条件。左1虽于2014年经家庭协商一致成为系争房屋的承租人，但当时左2亦户籍在册，双方与原始承租人的关系及在承租人资格继受方面地位相同，如果仅以左1经协商成为系争房屋的承租人便认定全部征收利益归其所有，无疑将导致利益失衡。因此，左2与左1均有权分得系争房屋的征收利益。因系争房屋长期由左1出租及管理，故与搬迁相关的奖励由左1取得。综上，从公平原则考量，综合系争房屋的来源、各方对房屋的贡献、居住及他处住房情况、双方的分配意见等，法院酌情确定产权调换房屋由左1、左2共同分得为宜，左1还应分得货币补偿款60，000元。因左2分得的产权调换房屋价值超过其应分得的征收补偿利益，故应承担向征收单位支付房屋产权调换差价款及向左1给付相应的货币补偿款。据此，判决：一、上海市XX路XX弄XX号XX室产权调换房屋由左1、左2按份共有，各占1／2产权份额；二、应向房屋征收部门支付的房屋产权调换差价款由左2负担，左2于判决生效之日起十日内支付左1补偿款60，000元。

本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为，根据查明的事实显示，孙3方已经享受过拆迁或征收补偿利益，且在其户籍迁入系争房屋后未实际居住，一审法院据此认定孙3方不属于系争房屋共同居住人，并无不妥。左1与左2均曾享受过拆迁安置，且在户籍迁入系争房屋后亦未实际居住，在左1成为承租人之前，左1与左2均不符合系争房屋共同居住人的条件。原承租人去世后，经家庭协商一致，左1成为系争房屋承租人。鉴于左1与左2原地位相仿，如仅因其中一人经协商一致成为承租人，继而取得系争房屋全部的征收补偿利益，存在明显利益失衡。一审法院综合系争房屋的来源、居住状况、承租人变更经过及当事人他处房屋情况等因素，从平衡双方利益出发，确定征收补偿利益在左1与左2之间分配，亦无不妥，鉴于左1实际管理并出租系争房屋，一审法院认定左1可适当多分，本院予以认同。左1上诉以左2不属于共同居住人为由，主张全部征收补偿利益应归其所有，理由不能成立，本院不予支持。虽然变更承租人时，孙3、左4的户籍在册，但其与原始承租人的关系及在承租人资格继受方面与左1、左2地位并不相同，而阮5的户籍系于承租人变更后迁入，在此情况下，孙3方上诉主张全部征收补偿利益应由在案五位当事人均分，缺乏相应依据，本院不予采纳。综上所述，左1及孙3方的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。

二〇二二年一月二十八日

常敬泉 律师

上海市德尚律师事务所合伙人

上海市律师协会不动产征收（动迁）业务研究委员会委员