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案例168：变更租赁户名时，优先在该房有户籍的共同居住人中确定。物业公司在审核公房租赁户名变更时可以不考虑新承租人是否有过福利分房等因素。
导读:案例168：变更租赁户名时，优先在该房有户籍的共同居住人中确定。物业公司在审核公房租赁户名变更时可以不考虑新承租人是否有过福利分房等因素。常敬泉律师138-1643-7460上海市德尚律师事务所合伙人上海市律师协会不动
案例168：变更租赁户名时，优先在该房有户籍的共同居住人中确定。物业公司在审核公房租赁户名变更时可以不考虑新承租人是否有过福利分房等因素。
常敬泉律师 138-1643-7460
上海市德尚律师事务所合伙人
上海市律师协会不动产征收业务研究委员会委员
律师解读：
1、变更租赁户名时，优先在该房有户籍的共同居住人中确定。
2、物业公司在审核公房租赁户名变更时可以不考虑新承租人是否有过福利分房等因素。
一审法院认为：
公民合法的民事权益受法律保护。《上海市房屋租赁条例》规定，居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同；公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同;其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。可见，变更租赁户名时，优先在该房有户籍的共同居住人中确定。
讼争房屋原承租人周8死亡后，户籍在该房的黄2和黄某协商一致申请变更租赁户名，某物业据此核准黄2为租赁户名，并无不当。
黄1承租他处房屋，户籍不在讼争房屋，其起诉要求确认某物业更户给黄2的行为无效，将该房租赁户名变更为黄1的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。
二审认为：
系争房屋上海市舟山路XXX弄XXX支弄XXX号原承租人周8死亡后，其生前共同居住人被上诉人黄2及案外人黄某经协商一致同意将承租人户名变更为黄2，该节事实黄某已向原审法院证实，原审第三人某物业根据被上诉人申请确认上述户名变更的行为符合《上海市房屋租赁条例》相关规定。
同时本院也认同某物业关于“共同居住人”的理解及审核公房租赁户名变更可以不将新承租人是否有过福利分房纳入考量范围的说明，故某物业据此核准黄2为系争房屋新的租赁户名的行为，并无不当。至于上诉人认为其一直居住系争房屋，理应作为共同居住人承租系争房屋的理由，本院认为与法律规定相悖，且此种状况与系争房屋面积狭小，家庭内部为解决居住困难协调的结果有关。另外，案外人黄某作为证人已向原审法院说明了相关情况，原审法院未根据上诉人申请追加黄某为本案第三人没有违反法律规定。
（公众号案例仅供参考，不能类推适用，名字为化名。）
上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2016)沪02民终569X号
上诉人(原审原告)：黄1
被上诉人(原审被告)：黄2。
原审第三人：上海某物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：戴晓联，董事长。
上诉人黄1因与黄2、上海某物业管理有限公司(以下简称“某物业”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初116X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄1上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉请。事实和理由：1、系争房屋原承租人死亡后上诉人是其生前具有本市常住户口的直系亲属，原判认为变更租赁户名时，优先在该房有户籍的共同居住人中确定缺乏依据；2、原判认定被上诉人黄2及案外人黄某为共同居住人违背法律规定，黄2享受过福利分房，黄某居住该房到2011年，系争房屋现由上诉人居住；3、被上诉人申请变更承租人时，背着上诉人对第三人某物业称家庭协商一致，剥夺上诉人承租权；4、为查明事实，上诉人在一审时申请追加黄某为本案第三人，一审法院未作出处理违法。
黄2辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审法院判决正确，要求二审法院维持原判。上诉人曾为争取其户籍地房屋放弃系争房屋承租权，现上诉人将系争房屋及户籍地房屋均出租，并未自用，黄某不住在系争房屋中是因为房屋面积很小。
某物业辩称，同意一审判决。上诉人对“共同居住人”理解有误，系争房屋变更时，黄某在离开系争房屋时居住已超过一年，符合共同居住人条件，黄某在和亦为共同居住人的被上诉人协商后确定将系争房屋租赁户名变更到被上诉人名下，第三人审核时不考虑承租人有无福利分房，故批准系争房屋变更户名符合法律规定。
黄1向一审法院起诉请求：确认上海市舟山路XXX弄XXX支弄XXX号房屋的承租人变更为黄2的行为无效，确认该房屋承租人为黄1。
一审法院认定事实：黄1与黄2系兄弟关系,原与父母、祖母共同居住讼争的上海市舟山路XXX弄XXX支弄XXX号房屋底层前客堂，该公房由其母周8承租，黄1、黄2均在该房住至结婚搬出。1995年2月，讼争房屋的租赁户名变更为黄1。2003年1月，该房租赁户名变更为周8。
黄2于2000年2月将分得的上海市赤峰路XXX号XXX室交给单位，将单位所分上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室房屋买成售后产权房(建筑面积66.46平方米)，其户籍原在讼争房屋，于2000年3月从赤峰路房屋迁至曲阳路房屋，后于2006年11月从曲阳路房屋迁至讼争房屋。
黄1户籍原在讼争房屋，居住唐山路房屋，于1994年6月2日与妻子冯6登记离婚，约定女儿黄某归黄1抚养，之后黄1搬至讼争房屋居住，户籍于2003年2月迁至唐山路房屋。
黄某1988年出生后户籍报入讼争房屋，在该房住至2001年。此后，该房由黄1及妻子孔蕾共同居住。周8在外借住。2011年4月20日，周8报死亡。
2011年5月，黄2以原租赁户名周8死亡，户口在册两人协商一致为由，申请将讼争房屋的租赁户名变更为黄2。当时户籍在该房的黄2和黄某均在更户申请表上签名、盖章表示同意。经某物业核准，该房更户为由黄2承租。
另查明：因讼争房屋居住困难，周8于1982年增配到唐山路房屋，后变更为黄1承租。
又查明：冯6与李7于2000年3月2日登记结婚。李7承租的上海市嘉兴路XXX弄XXX号XXX室于2001年3月动迁，货币安置人员为李7、冯6和黄某，安置协议列明的货币安置款为140,890元，以及搬家补助费、搬迁奖励费等5,750元。
一审审理中，黄2提供证人黄某出庭作证，欲证明黄某出生在讼争房屋，居住至1997年左右，该房让给父亲，即黄1居住，黄某和周8搬到唐山路房屋，住到2001年左右，黄某随母亲居住；2011年周8去世，黄1搬至周8生前借住地，并出租讼争房屋；周8生前安排唐山路房屋给黄1，讼争房屋给黄2和黄某，黄某和黄1一起去办的更户手续。对此，某物业无异议。黄1认为该证人证言说明2011年周8去世时讼争房屋的居住人是黄1而非黄2或黄某。
一审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护。《上海市房屋租赁条例》规定，居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同；公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同;其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。可见，变更租赁户名时，优先在该房有户籍的共同居住人中确定。讼争房屋原承租人周8死亡后，户籍在该房的黄2和黄某协商一致申请变更租赁户名，某物业据此核准黄2为租赁户名，并无不当。黄1承租他处房屋，户籍不在讼争房屋，其起诉要求确认某物业更户给黄2的行为无效，将该房租赁户名变更为黄1的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。判决：一、黄1要求确认上海某物业管理有限公司将上海市舟山路XXX弄XXX支弄XXX号公房租赁户名变更为黄2的行为无效的诉讼请求不予支持；二、黄1要求将上海市舟山路XXX弄XXX支弄XXX号公房租赁户名变更为黄1的诉讼请求不予支持。
二审另查明：上海市舟山路XXX弄XXX支弄XXX号公房面积为9.9平方米。
本院认为，系争房屋上海市舟山路XXX弄XXX支弄XXX号原承租人周8死亡后，其生前共同居住人被上诉人黄2及案外人黄某经协商一致同意将承租人户名变更为黄2，该节事实黄某已向原审法院证实，原审第三人某物业根据被上诉人申请确认上述户名变更的行为符合《上海市房屋租赁条例》相关规定，同时本院也认同某物业关于“共同居住人”的理解及审核公房租赁户名变更可以不将新承租人是否有过福利分房纳入考量范围的说明，故某物业据此核准黄2为系争房屋新的租赁户名的行为，并无不当。至于上诉人认为其一直居住系争房屋，理应作为共同居住人承租系争房屋的理由，本院认为与法律规定相悖，且此种状况与系争房屋面积狭小，家庭内部为解决居住困难协调的结果有关。另外，案外人黄某作为证人已向原审法院说明了相关情况，原审法院未根据上诉人申请追加黄某为本案第三人没有违反法律规定。
综上所述，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。