案例176：对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准。对于私自建造的房屋面积，可以取得不予认定建筑面积材料费补贴。

  发布时间：2022/4/23 0:17:07 点击数：

导读:案例176：对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准。对于私自建造的房屋面积，可以取得不予认定建筑面积材料费补贴。常敬泉律师138-1643-7460上海市德尚律师事务所合伙人上海市律

案例176：对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准。对于私自建造的房屋面积，可以取得不予认定建筑面积材料费补贴。

 

常敬泉律师  138-1643-7460

上海市德尚律师事务所合伙人

上海市律师协会不动产征收业务研究委员会委员

 

律师解读：

根据《补偿方案》的规定，对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准。

对于私自建造的房屋面积，该面积并非房地产权证书和房地产登记簿记载的有证建筑面积，且该建该房屋并未取得主管行政机关的批准，故无法按照有证房屋建筑面积进行安置。

本案中，按照《补偿方案》的规定，征收部门对不予认定建筑面积给予材料费补贴5万元（相当的少）。

 

一审法院认为：

关于被征收房屋有证面积认定，原审法院认为，根据《补偿方案》的规定，对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准，本案被征收房屋的房屋所有权证记载的建筑面积为17.90平方米，杨浦区政府据此作出有证建筑面积认定并无不当。

石1主张其于2005年建造的36.04平方米房屋应当作为有证房屋予以安置，但该面积并非房地产权证书和房地产登记簿记载的有证建筑面积，且石1建造该房屋并未取得主管行政机关的批准，故石1的该项主张于法无据。

另外，按照《补偿方案》的规定，杨浦区政府已经对石1户的不予认定建筑面积给予了材料费补贴50，000元，已经充分保障了该户的利益。

 

二审法院认为：

 

上诉人石1主张对被征收房屋面积认定错误，但本院经审查后认为，被诉房屋征收补偿决定依据被征收房屋的房地产权证认定被征收房屋类型和应予补偿的面积，并且因评估价格低于评估均价，结合评估均价等确定货币补偿金额及补贴款等并无不当；

 

（公众号案例仅供参考，不能类推适用，名字为化名。）

 

 

上海市高级人民法院

行 政 判 决 书

（2021）沪行终16X号

上诉人石1因房屋征收补偿决定一案，不服上海市第二中级人民法院(2020)沪02行初407号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

原审查明，上海市杨浦区人民政府(以下简称杨浦区政府)于2018年10月24日作出《上海市杨浦区人民政府房屋征收决定》(杨府房征(2018)6号)，并将征收决定及《杨浦区115街坊旧城区改建地块房屋征收补偿方案》(以下简称《补偿方案》)在征收范围内进行了公告，房屋征收范围：眉州路严家木桥1-67号、尤家浜49-51号、申新村XXX-XXX号、东海村XXX-XXX号、华三新村XXX-XXX号。房屋征收部门委托上海市杨浦第二房屋征收服务事务所有限公司承担房屋征收与补偿的具体工作。签约期限为2018年11月23日至2019年2月22日止。截止2018年11月25日，签约比例达到85％，协议生效。

本市眉州路严家木桥某号乙幢号1南间房屋，性质为私有居住房屋，房屋产权人石1。房屋所有权证记载的建筑面积为17.90平方米，不予认定的建筑面积为36.04平方米。房屋征收决定公布之日，该房屋内有本市常住户口4人，经住房保障机构核查，核定居住困难保障对象为4人。经上海申杨房地产土地估价有限公司评估，该被征收房屋房地产市场评估单价为48，517元／平方米(该地块评估均价为48，920元／平方米)，估价时点为2018年10月24日。房屋征收部门上海市杨浦区住房保障和房屋管理局(以下简称杨浦房管局)于2018年11月6日向被征收人户送达了评估分户报告。该户明确表示对评估单价无异议，不需要申请鉴定。根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》《补偿方案》，被征收房屋评估价格为875，668.00元(计算公式为：48，920元／平方米×17.90平方米)，价格补贴为262，700.40元(计算公式为：48，920元／平方米×0.3×17.90平方米)，套型面积补贴为733，800元(计算公式为48，920元／平方米×15平方米)。居住困难保障补贴为19，831.60元(计算公式为21，500元／平方米×4×22平方米-1，872，168.40元)，该户居住房屋补偿金额、居住困难保障补贴合计为1，892，000元。另给予按《补偿方案》确定的不予认定建筑面积的材料费补贴50，000元、家电设施移装费、搬家补助费、室内装饰装修价值补贴等费用。

在协商过程中，房屋征收部门提供如下补偿方式供被征收人选择：一、货币补偿方式。被征收房屋补偿金额及保障补贴合计为1，892，000元，另按照该基地征收补偿方案给予奖励和补助。二、房屋产权调换方式，产权调换房屋地点为本市奉贤区南桥基地、松江区南站基地、浦东新区民乐基地、青浦区徐泾北基地、浦东新区曹路基地、杨浦区顺平路59弄、国顺东路55弄、106街坊保障房(二期期房)、118街坊保障房基地、靖宇东路58弄、宝山区潘沪路399弄等，并与被征收人结清被征收房屋补偿金额与产权调换房屋价值的差价。在签约期限内，征收双方于2018年11月23日签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(以下简称《补偿协议》)，但石1在约定的期限内未履行腾房、搬迁的义务。征收部门于2019年3月6日送达了房屋征收协议履行催告书，但该户仍不履行腾房、搬迁的义务。征收部门于2019年3月21日送达了房屋征收补偿协议解除通知书，正式通知该户《补偿协议》即日解除。解除《补偿协议》后六个月内该户未提起诉讼。在解除协议后的协商过程中，石1坚持要求安置外区贰套二室住房且不贴差价。房屋征收部门认为其要求不符合政策规定，超出基地的补偿标准，因此双方在签约期限内未能重新达成补偿协议。

房屋征收部门杨浦房管局于2019年11月19日向杨浦区政府报请作出房屋征收补偿决定，并提供了对石1户的具体补偿方案：以房屋产权调换的方式补偿石1，并结清产权调换房屋价值与被征收房屋补偿金额及保障补贴的差价。征收部门另给予按基地方案确定的不予认定建筑面积的材料费补贴50，000元、家电设施移装费、搬家补助费、室内装饰装修价值补贴等费用。

杨浦区政府于2019年11月27日、12月4日两次召开审理调解会，石1缺席第一次审理调解会，参加第二次审理调解会，会上石1提出将不予认定建筑面积计入安置补偿，并对补偿方案提出异议，认为现有补偿款难以满足家庭实际情况，另提出石1还有一个已成年的女儿需要计入安置补偿及营业执照需要补偿等问题，征收部门认为与基地方案不符，调解不成。因案件审核需要，杨浦区政府于2019年12月18日决定延长30日作出补偿决定。杨浦区政府经审查认为，杨浦房管局提供的以房屋产权调换的方式补偿该户的补偿方案合法适当，遂于2020年1月17日作出杨府房征补(2020)8号房屋征收补偿决定，在基地公示栏予以公示，并将上述房屋征收补偿决定书送达石1和杨浦房管局，主要内容：一、房屋征收部门杨浦房管局以房屋产权调换的方式补偿被征收人石1，产权调换房屋为本市宝山区潘沪路XXX弄XXX号XXX室壹套住房，市场价为2，418，637.44元，被征收人应支付补偿金额、居住困难保障补贴与产权调换房屋房价的差价款计526，637.44元，产权调换房屋归被征收人所有，被征收人应负责安置房屋使用人。石1收到上述房屋征收补偿决定书后不服，向原审提起本案之诉，请求撤销杨浦区政府作出的被诉房屋征收补偿决定。

原审认为，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五条、第四十二条的规定，杨浦区政府作为房屋征收与补偿工作的管理部门，具有作出被诉房屋征收补偿决定的主体资格。本案中，杨浦房管局与石1在征收补偿方案确定的签约期内曾达成《补偿协议》，因被征收人在约定的期限内未履行腾房、搬迁的义务，故《补偿协议》解除，在解除协议后的协商过程中，杨浦房管局与石1未达成协议，故报请杨浦区政府作出房屋征收补偿决定。杨浦区政府受理后，查清了房屋征收补偿的事实，并组织石1与杨浦房管局进行调解，征收双方仍未达成协议，杨浦区政府遂于法定延长期限内作出被诉房屋征收补偿决定，并向双方送达，行政程序合法。被诉房屋征收补偿决定对被征收房屋的性质、类型、用途、核定建筑面积、评估价格、应得货币补偿款与保障补贴等费用的计算以及产权调换房屋的建筑面积和评估价格的认定，有相应证据予以佐证，符合房屋征收的相关法律规定及该地块房屋征收补偿方案的规定，被诉房屋征收补偿决定认定事实清楚。关于被征收房屋有证面积认定，原审法院认为，根据《补偿方案》的规定，对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准，本案被征收房屋的房屋所有权证记载的建筑面积为17.90平方米，杨浦区政府据此作出有证建筑面积认定并无不当，石1主张其于2005年建造的36.04平方米房屋应当作为有证房屋予以安置，但该面积并非房地产权证书和房地产登记簿记载的有证建筑面积，且石1建造该房屋并未取得主管行政机关的批准，故石1的该项主张于法无据。另外，按照《补偿方案》的规定，杨浦区政府已经对石1户的不予认定建筑面积给予了材料费补贴50，000元，已经充分保障了该户的利益。关于工商营业执照补贴，原审法院认为，《补偿方案》规定，协议生效后，对被征收房屋内注册有工商营业执照且在有效期内的，被征收户可以享受工商营业执照补贴。本案中，被征收房屋内并未注册工商营业执照，石1亦表示其户内人员持有的工商营业执照注册地及实际经营地均在外区，故不符合《补偿方案》规定给予证照补贴的条件。关于石1对安置房屋位置及价格提出的异议，原审法院认为，安置房屋系征收补偿配套的增配安置房源，已经进行过公示，产权调换房屋评估价格由具有评估资质的评估公司作出，房屋产权清晰，无权利负担，可以用于安置。故石1的该项主张于法无据。原审遂判决驳回石1的诉讼请求。石1不服，上诉至本院。

本院认为，被上诉人杨浦区政府具有作出征收补偿决定的法定职权。《补偿协议》解除后，双方无法就征收补偿事宜达成一致，故被上诉人受理杨浦房管局的报请材料，组织了审理和调解，在杨浦房管局与被征收人无法协商一致的情况下，经审查后在法定期限内作出被诉房屋征收补偿决定，送达决定书同时公告，程序合法。上诉人石1主张对被征收房屋面积认定错误，但本院经审查后认为，被诉房屋征收补偿决定依据被征收房屋的房地产权证认定被征收房屋类型和应予补偿的面积，并且因评估价格低于评估均价，结合评估均价等确定货币补偿金额及补贴款等并无不当；因上诉人户符合居住困难户的标准，经审核公示后认定上诉人户共4人符合居住困难标准，居住困难保障补贴为19，831.60元，决定以产权调换房屋的方式安置被征收人，亦无不当，符合该地块征收补偿方案的规定，对上诉人户补偿到位。上诉人石1的上诉请求和上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决驳回上诉人石1的诉讼请求正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。

 

 

二〇二一年四月三十日