案例288：从市场购买的使用权房屋，虽然性质为公有住房，而系实际出资人支付的对价所获得的房屋使用权利，故房屋征收补偿利益原则上由出资人享有。

  发布时间：2023/1/8 23:09:58 点击数：

导读:案例288：从市场购买的使用权房屋，虽然性质为公有住房，而系实际出资人支付的对价所获得的房屋使用权利，故房屋征收补偿利益原则上由出资人享有。常敬泉律师138-1643-7460上海市德尚律师事务所合伙人上海市律师协会不

案例288：从市场购买的使用权房屋，虽然性质为公有住房，而系实际出资人支付的对价所获得的房屋使用权利，故房屋征收补偿利益原则上由出资人享有。 

 

常敬泉律师  138-1643-7460

上海市德尚律师事务所合伙人

上海市律师协会不动产征收业务研究委员会委员

 

一审法院认为：

本案的争议焦点为系争房屋的征收利益应如何分配。

首先，本案为分割系争房屋征收补偿款争议引起的共有纠纷。本案中，根据收据、置换房屋协议书、公房租赁凭证等可以证实系争房屋为通过市场买卖购买取得，根据相关规定，通过市场买卖取得的使用权公有居住房屋被拆迁后，所得到的货币补偿款，一般应归出资人所有。

从市场购买的使用权房屋，虽然性质为公有住房，而系实际出资人支付的对价所获得的房屋使用权利，故房屋征收补偿利益原则上由出资人享有。

 

瞿1等与瞿2共有纠纷一审民事****

审理法院	：	上海市黄浦区人民法院
案号	：	(2022)沪0101民初197X号
裁判日期	：	2022.06.09
案由	：	民事>合同、准合同纠纷>合同纠纷

瞿永明等与瞿汉宗共有纠纷一审民事****

(2022)沪0101民初1972号

原告瞿1、瞿某、孟某与被告瞿2共有、其他合同纠纷一案，本院于2022年1月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

原告瞿1、瞿某、孟某向本院提出诉讼请求：要求判令本市XX路XX弄XX号房屋征收补偿款7,379,083.66元归三原告所有。事实与理由：原告瞿1与瞿某系父女，原告瞿某与孟某系母女，原告瞿1与被告瞿2系弟兄关系。1998年12月，原告瞿1为改善住房条件购买本市XX路XX弄XX号房屋（以下简称“系争房屋”），并和房屋出让方的中介进行了前期洽谈，确认购房后，与被告协商原告出资，借用被告名义购买该系争房屋。故系争房屋由被告与上海特源房地产咨询服务有限公司签订《置换购房协议书》，原告瞿1按该协议书约定共计支付128,000元。之后，原告瞿1所在单位为其装修了房屋并由其及家人实际居住直至动迁。2020年12月，系争房屋被列入动迁征收范围。原告瞿1亦配合动迁部门办理了征询评估及搬迁等相关工作。现被告已与动迁部门签订了《房屋征收补偿协议》，但就分配无法达成一致。双方多次协商均无果。为维护原告的合法权益特向法院起诉，请求依法裁判。

本院对双方当事人提交的证据组织了证据交换并进行了质证，本院予以确认并在卷佐证。

本院认定事实如下：

瞿2与瞿1系兄弟关系。瞿某为瞿1之女，孟某为瞿某之女。

1998年12月25日，瞿2（甲方）与上海特源房地产咨询服务有限公司（乙方）签订《置换购房协议书》，约定：“一、甲方置换购买乙方黄浦区XX路XX弄XX号底层客堂共21+5.8平方米1室使用权属房。该房共计价人民币壹拾贰万捌仟元正。二、甲方在购房时先预付房款人民币伍仟元正。四、双方其他约定：1、乙方收齐上下家有效证件后，经市场确认后，由乙方通知甲方。此时，甲方支付乙方房款的80％，余额在办出房卡后支付。乙方在一星期内将房子交付甲方……4、进户户主瞿2，同住人瞿沙白，共贰人……六、本协议一式二份，双方各执一份……”。协议书由甲、乙双方签名捺印。上海特源房地产咨询服务有限公司加盖印章。协议书原件由原告瞿1收执。

1999年1月8日，瞿2（甲方）、郑8（乙方）、上海特源房地产咨询服务有限公司（丙方）签订协议，约定：“1、乙方在1月15日搬场，同时交付住房给甲方。2、甲方必须在1月13日前将余额购房款送至丙方处，同时乙方在1月14日从丙方处收到剩余卖房款，款项交割以此为约，如有一方违约本协议作废。4、本协议经三方签字后即刻生效……”。协议由上列甲、乙、丙（签写为“特源房产郜某”）三方签字确认。该协议原告瞿1、被告瞿2以及上海特源房地产咨询服务有限公司的郜某均确认协议的“瞿2”为瞿1所签。协议原件也由原告瞿1收执。

1998年12月25日，瞿1向上海特源房地产咨询服务有限公司支付置换购买系争房屋预付款5,000元；1999年1月8日，支付房款95,000元；1999年1月13日，支付房款25,000元；1999年2月3日，支付房款3,000元。该公司并出具收据。收据付款方为瞿2，原件由原告瞿1收执。

此后，1999年1月27日，新黄浦（集团）公司向瞿2发放《租用公房凭证》（编号：新厦字20号），载明XX路XX弄XX号，租赁户名为瞿2，租赁部位为底层前客21平方米、底层后客5.8平方米、底层后客内阁14.6平方米，发证类别为置换。附注：户口迁入瞿2和瞿沙白贰人。1999年2月15日，瞿2（户主）、瞿沙白（子，于2006年8月报死亡）两人自本市XX路XX弄XX号XX室户籍迁入系争房屋。

2021年4月，系争房屋被列入征收范围。征收时户籍在册人员为三人：瞿2（户主），曾用名某，男，于1999年2月15日（调房）自本市XX路XX弄XX号XX室迁入；瞿某（侄女），女，于2004年4月13日（其他原因）自本市XX路XX号迁入（本街道变入）；孟某（非亲属），女，于2020年3月23日报出生。

原告瞿1的户籍未迁入系争房屋，于1978年12月22日自本市虹镇老街296弄404号迁入本市黄浦区XX路XX号。

2021年6月12日，瞿2作为本市XX路XX弄XX号住户承租人与征收单位签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议（征收编号：XM-J1589）》，约定：被征收房屋性质旧里公房，用途居住，公房租赁凭证记载居住面积41.4平方米，换算建筑面积63.76平方米；被征收人不符合居住困难户条件；征收补偿协议应付总计6,364,094元；包括：房屋价值补偿4,644,122.80元（评估价格3,454,198元×0.8+价格补贴1,036,259.40元+套型面积补贴812,625元＋居住室内装饰装修补偿31,880元）；奖励补贴1,719,970.24元（签约奖励费693,800元、家用设施移装费2,000元、搬迁费1,530.24元、不予认定建筑面积材料补贴100,000元、均衡实物安置补贴892,640元、临时安置费30,000元）；额外增加发放费用（一）：963,657.21元（搬迁奖励费538,760元、独用阳台晒台天井补贴330,467.50元、协议生效计息奖励费64,429.71元、特殊困难对象补贴30,000元）；额外增加发放费用（二）：51,332.45元（搭建补贴50,877.38元、搭建部分计息455.07元）。瞿2签订黄浦区厦门路地块（110、111、133、134街坊）旧城区改建项目结算单，确认征收补偿利益总计7,379,083.66元，其中特殊困难对象补贴为瞿230,000元。现征收补偿款经原告申请由法院冻结7,379,083.21元。

本院认为，本案的争议焦点为系争房屋的征收利益应如何分配。首先，本案为分割系争房屋征收补偿款争议引起的共有纠纷。本案中，根据收据、置换房屋协议书、公房租赁凭证等可以证实系争房屋为通过市场买卖购买取得，根据相关规定，通过市场买卖取得的使用权公有居住房屋被拆迁后，所得到的货币补偿款，一般应归出资人所有。

“借名买房”是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。判断本案是否存在借名买房可从当事人购买系争房屋的原因、动机、过程出发，依据购房过程中出资、当事人之间的亲缘关系以及房屋交付后占有、使用等角度予以考量。第一，关于系争房屋的出资情况。从双方陈述的购房目的和购房资金来源来看，原告购房系为了改善居住条件，用现金支付了系争房屋的购房款，购买后自住。其所提供的证据证实，购房全程由原告操办，所有房款均由原告出资支付，与购买系争房屋有关的全部资料包括租赁凭证、票据等原件均由原告持有，被告叙说为子女置办婚房，却不进行打理，不具有合理性。第二，关于系争房屋占有使用和管理的情况。原告主张系争房屋自购买后一直由其实际控制、居住，并提供了将系争房屋购买后的水、电、煤气费交割，相关凭证等证据证实，房屋由原告占有、使用、管理。而被告在庭审中确认在购买系争房屋后从未在系争房屋内居住过。因此，可以认定系争房屋自购买后至今一直由原告一家实际控制并使用、管理。第三，关于系争房屋租赁凭证和购房发票的持有情况。根据已查明的事实，原告现持有系争房屋的《置换房屋协议书》、《协议书》、购房款收据发票等材料。被告亦认可1998年12月25日购买系争房屋后仅迁入被告父子俩人户籍，所有涉及购买房屋的资料均在原告处，房屋也由原告一家居住使用，但认为购房协议书以及支付凭证存放在原告处是为了租赁凭证的取得方便，但对系争房屋购买后房屋长期不进行打理，掌控，所支付的票据以及原告持有所有购房资料未能作出进一步的合理解释。第四，关于“借名买房”有无合理解释。原告陈述购房系由于原告原居住的房屋开设个体工商户，因居住发生问题且有一定的收入来源用于购房。经审理查明，系争房屋购买的时间为1998年，根据当时公有使用权房屋的购买政策，原、被告均具备购房条件，因原告为获取自住房屋的更大利益而改为他人购房，以此获取更大利益，从利益角度出发，原告的出资更符合常理，故可以认定原告所述借名买房存在合理解释。

综上，虽然本案双方当事人就借名买房没有签订过书面协议，但考虑到双方间的亲属关系，结合购买系争房屋时的购房状况，以及综合购房资金来源、房屋占有使用和管理的情况，以及房屋租赁凭证和购房协议、购房发票凭证持有等情况，原告的陈述比被告的抗辩更具有合理性，原告主张其与被告存在“借名买房”约定的事实具有高度可能性，可以认定上述事实存在。故对被告此项抗辩意见，本院不予采信。从市场购买的使用权房屋，虽然性质为公有住房，而系实际出资人支付的对价所获得的房屋使用权利，故房屋征收补偿利益原则上由出资人享有。故对被告此项抗辩意见，本院不予采信。

本案中，瞿1通过借名买房，将房屋使用权登记于出名人瞿2名下，并非为规避法律、行政法规的强制性规定或限购政策，亦不违背公序良俗，为遵循合法、公平、诚实信用原则，瞿1应认定为本案征收补偿利益可分配人员。三原告对其之间份额不要求区分，本院予以准许。综合考虑上述因素，原告的诉讼请求，本院予以支持。此外，审理期间，原告愿向被告适当给付一定的费用，本院予以准许。

另外，特定指向费用应由特定人员依法享有。

据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下：

一、上海市黄浦区XX路XX弄XX号征收补偿款人民币7,379,083.66元中原告瞿1、瞿某、孟某分得人民币7,349,083.66元；

二、上海市黄浦区XX路XX弄XX号征收补偿款人民币7,379,083.66元中被告瞿2分得特殊困难对象补贴人民币30,000元；

三、原告瞿1、瞿某、孟某自本判决生效之日起十五日内一次性支付被告瞿2人民币500,000元。