小产权房的未来

    三、小产权房的未来 
    既然小产权房存在这么多弊端，为什么全国各地的小产权房如雨后春笋般涌现出来，看来购买者对于小产权房正名是很期待的，她们认为这样一种产权形式是符合中国国情，有利于缩小城乡差距，实现共同富裕的，对于小产权房的未来她们是乐观的。
    国家禁止小产权房上市流通，本人认为其根本目的在于保护国家赖以生存的耕地，防止集体土地无节制地入市流通，危害13亿中国人的吃饭问题；同时也是为了保护农村的集体土地，防止城镇化进程加快，破坏农民生存的家园，从而影响社会的稳定。 但是，如果对集体土地流转一味采取全然排斥的态度，我认为也是不科学不严谨的。我们要想出既能满足城市发展及居民居住的需求，也能开辟新的收入途径，让村民作为集体所有者真正享受额外土地红利的方法，彻底解决三农问题。　
    “小产权房”能否上市流通，就其实质是农村集体所有建设用地使用权能否流转问题，把这个问题解决了，小产权房的问题也就解决了。在今年全国“两会”上，温家宝总理在其政府工作报告中提出对于“农村集体建设用地和宅基地，都要控制增量，盘活存量，提高土地利用效率和集约化程度”。 国家土地副总督察甘藏春曾在7月份新闻发布会上表示，国土资源部从1999年开始，就在全国不同地方，开展了农村集体所有建设用地使用权流转的试验、试点，现在正在不断地总结经验，在适当的时机再提交国家立法机构，通过立法来解决。看来国家已经在考虑农村集体所有建设用地使用权流转问题，只是时机还没有成熟。
    本人认为可以从以下几个方面实现农村集体所有建设用地使用权自由流转，实现小产权房的完全产权化：
    一是规划问题。《中华人民共和国土地管理法》第十七条规定“各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划”。 第十八条规定“地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标，耕地保有量不得低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标。 省、自治区、直辖市人民政府编制的土地利用总体规划，应当确保本行政区域内耕地总量不减少。”第二十二条规定“城市建设用地规模应当符合国家规定的标准，充分利用现有建设用地，不占或者尽量少占农用地。城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。”
    在农村城镇化过程中我们要严格按照《中华人民共和国土地管理法》的规定在确保本行政区域内耕地总量不减少的情况下，统筹规划建设用地和农用地，加强村庄、集镇建设用地规划，提高土地利用率； 非经法定程序，村庄、集镇建设用地规划不得变更。对规划内的像高中产良田、粮棉油生产基地、基本农田之类的集体土地，应该严格对其的保护，真正建立起触碰不得的红线规则；而对于宅基地、荒山、荒地、改造增产意义不大的劣质田地等，可以考虑在法律上授予作为集体土地所有者的农村集体经济组织或村民委员会一定的灵活经营空间，这样既可以增加土地供给，又可以有效提高农民的收入，加快农村住宅小区化的目标。　
    二、国家征收
    按现行法律规定，农民集体所有土地，法律规定除农业生产外，只能用于兴办乡镇企业和村民建设住宅或乡（镇）村公共设施和公益事业。所以，开发商为城镇居民开发住房是违法的。在农村城镇化发展中，开发商要严格按照各项法律法规和土地利用规划的规定，将集体的土地依法征收为国有土地，这样城镇居民才能去得住房的全部合法权利。