开征土地使用税或是物业税前奏,“以租养房”成本增加

  发布时间：2007/12/14 18:03:35 点击数：

导读:开征土地使用税或是物业税前奏“以租养房”成本增加www.jfdaily.com　　根据市政府11月28日发布的《上海市城镇土地使用税实施规定》，个人出租房屋也须缴纳城镇土地使用税，“以租养房”的成本又增加。这意味着从今年…

                                  开征土地使用税或是物业税前奏
                                   “以租养房”成本增加 
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　　根据市政府11月28日发布的《上海市城镇土地使用税实施规定》，个人出租房屋也须缴纳城镇土地使用税，“以租养房”的成本又增加。这意味着从今年起，出租房的主要支出将分为三大块，中介佣金、其他房产税和城镇土地使用税。
　　沪上专家认为，土地使用税调整力度加大，或将是物业税开征的前奏。

　　三大支出纳入养房成本

　　其他房产税：发生在每次交易之后，财税部门统一征收，为月租金的5％。如果租赁周期是一年，以5000元每月出租计算，其他房产税占租金收入的0.4％左右。
　　中介佣金：发生在每次交易之后，租赁双方需各支付一个月租金的35％给中介。如果租赁周期是一年，以5000元每月出租计算，那么中介佣金成本仅占租金收入的2.9％左右。
　　城镇土地使用税：应纳税额=房地产权证上记载的分摊土地面积(平方米)×每平方米年税额。本市一至六级纳税等级对应的年税额标准，分别为每平方米年税额30元、20元、12元、6元、3元和1.5元不等。推算到个人成本上，增加比例不等。目前《房地产证》无明确标示占地面积，纳税者可到物业管理处咨询容积率，用建筑面积除以容积率就可算出占地面积。

　　12月20日前首次申报

　　城镇土地使用税按年缴纳。2007纳税年度（1月1日起至12月31日止）城镇土地使用税申报将在12月20日前进行。按照规定，土地使用税申报要求在每个季度最后一个月的20日前办理。对于出租房业主来说，年度应缴纳城镇土地使用税由主管税务机关根据实际情况确定其缴纳期限。
　　中介佣金和其他房产税发生在每一次租赁交易之后，在出租过程中，无两项支出。经过中介促成后，佣金直接支付给中介。其他房产税可委托中介代办，也可自己缴纳。缴纳方法为，带好租赁合同、租金发票到税务部门登记并缴付。
　　二手房买卖和租赁纳入网上房地产系统后，在交易环节透明化的同时，也方便了相关部门核查税收缴纳情况。

　　老工房面临价格调整

　　尽管业内人士一致认为，城镇土地使用税对房屋租赁市场的影响几乎可以忽略不计，但是，对个人出租者来说，不同档次的房产受影响程度会有不同。
　　以一级纳税等级区域为标准，该类地段50平方米左右的老工房出租价格为1800元，120平方米的公寓房出租价格为6000元。两者城镇土地使用税缴多少？有报道称，按照房屋建筑面积乘以不同等级区域的计税标准，得出年应缴税款，这种算法不对。相同建筑面积、不同容积率的房屋实际占用土地面积不同。比如老工房是多层，容积率低，公寓房是高层，容积率高，老工房的土地分摊比例可能高于公寓房。如果是在虹桥、莘闵等高档别墅区内，每平方米年税额标准可能只有12元、6元或者3元，但是月租金收益可能高达万元以上，土地使用税占租金收益的成本可能低于市中心老工房。显然，市中心的老工房看上去每月分摊的成本最小，但损失可能最大。
　　租赁市场整体上供大于求，租客选择面宽泛，但老工房和高档房供小于求，一旦出租房税收制度正常化后，紧俏地段的老工房或将面临租金上调。 
 
作者：□本报记者唐颖豪