房产法律咨询热线
138 1643 7460
房产买卖恶意违约 法院判决“退一赔一”
来源：转载 发布时间：2007/12/2 14:54:18 点击数：
导读:２００１年１１月，邢大东、史国荣与东兴公司签订预售合同，购买上海市青浦区“梦丹苑”６号商品房，总房价为４０７００００元，双方约定东兴公司于２００２年５月１日前交付房屋.２００１年１２月，双方又签订补充…
２００１年１１月，邢大东、史国荣与东兴公司签订预售合同，购买上海市青浦区“梦丹苑”６号商品房，总房价为４０７００００元，双方约定东兴公司于２００２年５月１日前交付房屋.２００１年１２月，双方又签订补充协议，确认房款调整为３６６３０００元，邢大东、史国荣已全部付清，东兴公司不得重复销售邢大东、史国荣已购房屋等。２００２年７月，东兴公司在未经邢大东、史国荣同意的情况下，以邢大东、史国荣等同意退房为由，向青浦区房地产交易管理所申请撤销预售登记备案。２００２年８月，东兴公司又将该房预售给案外人蔡光天，蔡光天随后取得该房屋的产权证。为此，邢大东、史国荣诉至法院，认为东兴公司采用欺骗手段一房二卖，上海市房地局在本案中审查失职，侵犯了其合法权益，要求解除双方的购房合同；东兴公司返还其购房款并赔偿一倍的购房款；市房地局承担连带责任。
东兴公司辩称：同意与邢大东、史国荣解除合同，同意返还购房款支付同期银行贷款利息，但不同意赔偿一倍的购房款。
市房地局辩称：邢大东、史国荣如认为市房地局的具体房地产登记行为侵犯了其合法权益，可提起行政诉讼或申请行政赔偿，而不能直接通过民事诉讼要求赔偿，故市房地局不应成为本案当事人和承担民事责任，要求驳回邢大东、史国荣对市房地局的起诉。
析法
法院审理后认为：邢大东、史国荣与东兴公司签订的预售合同及补充协议合法有效，双方均应恪守。现东兴公司违反合同约定，将房屋售于案外人蔡光天，导致合同目的不能实现。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，双方合同及补充协议应予以解除，东兴公司除应返还购房款外，还应赔偿邢大东、史国荣不能得房的经济损失。邢大东、史国荣提出的市房地局承担连带责任一节，因房地局作为房屋买卖的登记管理机构，行使的是行政管理职能。故邢大东、史国荣以民事法律关系为由要求市房地局承担连带责任缺乏依据。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决邢大东、史国荣与东兴公司签订的预售合同和补充协议予以解除；东兴公司返还邢大东、史国荣购房款３６６３０００元；东兴公司赔偿邢大东、史国荣１８３１５００元；对邢大东、史国荣其余诉讼请求不予支持。
答疑
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”该条对出卖人恶意违约导致合同解除的后果做了规定，有利于维护买受人的合法权益。惩罚性赔偿是指由法庭作出的赔偿数额超出实际的损害数额的赔偿，是一种附加的赔偿。只有通过惩罚性赔偿，使其与补偿性赔偿相辅相成，才能使非违约方对其所遭受的全部损失获得补救，也可以有效的防止违约方从其违约中获得利益。但对于惩罚性赔偿在合同领域中的适用应当加以严格限制和明确规定，即只有在法明文规定的情况下才可适用该项赔偿制度。
关于赔偿的数额问题，由于惩罚性赔偿为制裁违约方而加重其违约责任的一种特别形式，为防止扩大惩罚性赔偿责任的适用范围和避免滥用，《解释》确定了“不超过已付购房款一倍”的幅度。实践中的具体认定应结合购房人对系争房屋取得的方式、实际付款情况、房产商一房二卖的可得利益等因素综合考虑，以不超过已付购房款一倍的赔偿数额为限。本案中，法院综合上述考虑，以购房者已付房款的５０％作为具体赔偿数额，较好地发挥了惩罚性赔偿制度的应有功能，有利于准确有效地制裁和遏制恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，促进社会诚信制度的确立。
至于购房者要求房地局承担连带责任一节，因房地局作为房屋买卖的登记管理机构，行使的是行政管理职能，而本案中购房者与房产商之间形成的是民事债权债务关系，其与市房地局不存在民事法律上的利害关系，因此购房者要求房地局承担连带责任缺乏法律依据。
提示
随着房地产市场的逐年升温，一些房产开发商、销售商在赚取赢利的同时，不讲诚信的现象时有发生。在法院受理的房地产纠纷案件中，因房产开发商、销售商不诚信而引发的纠纷占有一定的比例。如有的房产开发商、销售商“一房两卖”，以承担违约金赚取“一房两卖”的差价；有的房产开发商、销售商利用交易优势，随意终止合同。
这些有悖于诚实信用原则的行为，依据我国合同法和最高法院司法解释的有关规定，惩罚诸如“一房两卖”、恶意违约等不诚信行为。为此，法院提醒房产开发商、销售商，应强化合同意识，只有遵守诚实守信的商业原则，坚持合法经营、弘扬诚信理念，才能在不断规范的房地产市场中更好地生存与发展。