沪14条新政，你享受到了吗

新政解读

  □本报记者李淳

    从今年11月1日开始，由上海市政府发布由市建设交通委、市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局制订的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》（以下简称 “沪14条房产新政”），以及与之配套的上海普通住房新标准、上海首次购房界定开始实施。我们将开发商的房价问题放一边，先看政府推出的多种买卖房屋的优惠政策中，你是否享受到了房产新政的实惠呢？不妨根据不同的条件和要求，一一对照。

第一次买房

首选90平方米内普通住宅

    如果你是第一次买房的，参照“沪14条房产新政”中的第一条规定最为合算，即：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由市房地产交易中心出具。第一条规定中的1%契税，相对原来最高3%的契税而言要下降很多，以总价100万元的普通商品房为例，可少缴纳2万元的契税。注意，如果购买的是90平方米以上的普通住宅，则应缴契税变为总房价的1.5%。

    那么，如何确定自己是否属于第一次买房者呢？按照上海《首次购房（查阅）证明告知单》说明，“首套房”必须同时满足三个条件：买房人年满18周岁；买的房子是90平方米及以下的普通住房；购房人现在名下没有单独或与他人共同购买的住房。与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房除外。

    要办理首套房申请者，购房者本人应到所在区县的房地产交易中心，带上身份证和购房合同（包括商品房预售合同、商品房出售合同和房地产买卖合同）。如果购房人现在有与父母共同购买住房的，申请时还要出具户籍等相关证明。相关材料提交后，房产交易中心将在受理之日起7个工作日内出具首次购房证明。

    除可享受契税最优惠利率外，第一次买房者还有其他不少优惠，如可以享受公积金最高80万元的购房装修贷款，以及最低首付20%的房款的优惠；可以免缴印花税、住房登记费等税费。

改善自住房

选择普通商品房契税减半

    如果你不属于首次购房范围，但还是考虑买房改善现有居住条件的，那么购买普通商品房仍是最好的选择，因为至少可以节省超过50%的税费，还可享受贷款的优惠条件。

    选择普通商品房的原因有三：一是购房契税为总房价的1.5%，而非普通商品房的契税是3%，以总价200万元的住宅计算，普通住宅少缴契税3万元；二是贷款利率和首付比例降低，新规第四条明确：“对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%”。新规第八条：“购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%”。按照第四、第八条规定，购买普通住宅，首付款可由原来的三成降为两成，总价200万元的住宅首付为40万元，还能享受公积金或商业贷款的优惠利率；三是可以节省不少交易环节税，如原有的印花税、住宅登记费等不需要支出了，而若是购买非普通住宅，这些税费依然要缴纳。

    自2008年11月1日起，上海市享受优惠政策的普通住房标准进行了调整，具体为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内每套总价245万元、内环线和外环线之间每套140万元、外环线以外每套98万元以下，五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。新标准将之前的单价限制改为总价限制，普通商品房的范围扩大不少，很多原来被 “定义”为非普通商品房的住宅，现在已经“非转普”了，使得购房者挑选普通商品房的余地增大。

出售普通房

唯一住房两年以上无税费

“沪14条房产新政”对出售普通商品房者也给予了交易环节税的大幅度减免。其中，第二条为“对个人销售或购买住房暂免征收印花税”，第三条为“对个人销售住房暂免征收土地增值税”，第六条为“个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税”，第七条为“个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税”，第九条又提到“免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易（转让）手续费”。

    房产新政中的多条规定，已经免除了出售者的印花税、土地增值税、营业税、个人所得税和住房交易（转让）手续费，这些税费几乎包括了房产出售中的所有交易环节税费。而在之前，这些税费最高可达到甚至超过出售总房价的10%。现在对于出售者来说，无疑少支出了许多钱，如果按照原来的价格成交，等于多收入了10%；如果降点价出售，实际到手的钱也不比过去少。

    提醒卖房者注意，要享受基本免税的优惠，必须符合三个条件：一是出售住宅必须符合新的普通商品房的标准；二是从拿到“小产证”开始计算，拥有房屋时间超过2年；三是家庭唯一生活用房。上述三个条件不能全部满足的，只能比照享受部分优惠。不到年限的非普通住宅基本不能享受税收优惠。