小区多出一幢居委会办公用房 房产公司是否违约引发争议

 来源：解放网-房地产时报 发布时间：2008/5/31 21:04:27 点击数：

导读:小区多出一幢居委会办公用房房产公司是否违约引发争议案情简介：2003年12月，吴先生从上海某房地产公司购买了武夷路悦达花苑（二期）房屋。根据与该公司签订的《上海市商品房预售合同》约定，以及2004年上…

小区多出一幢居委会办公用房  房产公司是否违约引发争议
 

 案情简介：
2003年12月，吴先生从上海某房地产公司购买了武夷路悦达花苑（二期）房屋。根据与该公司签订的《上海市商品房预售合同》约定，以及2004年上海市房地资源局颁发的 《上海市房屋土地产权证》宗地图，该小区平面布局共有十幢住宅楼，但最终，该房地产公司在未征求吴先生等业主任何意见的情况下，擅自在小区增建居委会办公用房一幢。
对此，吴先生等业主多次向有关部门反映，并要求该房产公司停止这一违约行为，按合同约定：房价的3%赔偿损失。但该房产公司认为，建造小区居委会办公用房系经规划部门审批，公司不构成违约，故不应赔偿。

争议焦点：
吴先生等小区业主的观点是：开发商与业主当时签订预售合同时，附件上并没有居委会办公用房。现在，开发商虽经规划部门审批增加这一建筑物，但不可否认的是其已经改变了小区的平面布局，应根据预售合同第九条的约定，承担改变小区平面布局的法律责任。
该房产公司则认为：建造居委会办公用房是根据规划部门审批而建。至于预售合同中没有标明居委会办公用房，实际上是法律并没有要求小区的每一个建筑都应当标记在小区平面布局图中。所以，建造居委会办公用房，不是违反预售合同第九条关于改变小区平面布局的约定，公司没有标注的行为是属于疏漏而非欺诈，不构成违约。
另一种观点认为，双方在售房合同（附件四）小区平面布局中，仅简单标明主要房屋的示意图，对相关公建配套等设施都没有详细标明，而区城市规划管理局批准并予以公布的"悦达花苑"二期建筑方案总平面示意图上，除有住宅房屋平面布局外，标有街道用房的建筑物一栋，由此可见，双方在合同中的居委会用房位置并没有明确约定。现在，该房产公司根据规划部门批准的位置建造居委会办公用房，并没有擅自改变售房合同（附件四）所约定的小区平面布局，故不构成违约。

律师观点

    从本案实际情况来看，2003年吴先生等签订预售合同购买该房产时，规划部门并没有审批居委会用房，现一幢三层建筑物作为居委会办公用房是在小区交付使用后于2004年6月才取得规划局许可的，即签订合同当时所附的宗地图没有该建筑物。
另外，2004年房地局颁发的房屋产权宗地图上都不存有该幢建筑。2005年，小区所有业主的产证进行了统一更换，更换后的房产证增加了这一幢三层楼的居委会办公用房。所以，笔者认为，居委会办公用房系出售后经规划许可增加，且改变了小区平面布局这一事实是确定的，并非开发商所主张的小区的公建配套无须完全标注，也非那种认可的对居委会用房位置没有明确约定，而是实际上的房屋预售时没有规划、无法标注和无法明确约定的。
对于房产公司认为其改变小区平面布局是经过规划部门审批，所以，无须承担违约责任的观点，笔者难以苟同。原因非常简单，规划部门的审批并不能减免房产公司的违约责任。从道理上讲，任何城市建筑、小区的平面布局都是经主管部门审批的，任何更改小区平面布局的行为也都是经规划部门审批的，都是合法的，不违约的。从法律上讲，由于第三方的行为而造成合同一方的违约，违约方仍应承担违约责任。即使由于规划审批行为造成开发商违约，亦不应免除其违约责任，而应按合同约定，予与赔偿损失。 （作者为上海市建纬律师事务所律师）
 
 
作者：□宋安成