慎买动拆迁配套商品房

  发布时间：2008/7/20 0:23:55 点击数：

导读:慎买动拆迁配套商品房稿件来源:房地产时报□陈钦文蔡晶叶先生来信称:经人撮合，我与他人约定了购买第三者动迁安置、在集体土地上盖的房，并且约定：我以借钱给他的形式支付房款；5年后，房屋的产权归我所有。问…

慎买动拆迁配套商品房

  稿件来源:房地产时报

    □陈钦文蔡晶

    叶先生来信称:经人撮合，我与他人约定了购买第三者动迁安置、在集体土地上盖的房，并且约定：我以借钱给他的形式支付房款；5年后，房屋的产权归我所有。问5年后产权交易能否成功?是否有风险？

    针对来信咨询情况,笔者谈点看法,供参考。

    近年来，随着城市建设规模的不断扩展，动拆迁工作也得以广泛开展。被动迁的房屋权利人在获得补偿时往往会选择配售的动拆迁配套商品房。在一定条件下，权利人会出售他们的配套商品房。因此，讨论动拆迁配套商品房交易风险的问题十分必要。

    一、配套商品房屋的产生。1、配套商品房是指政府提供优惠政策，限定建设标准，供应本市重大工程、重点旧区改造等建设项目，安置被拆迁居民的政策性商品住房；2、获得配套商品房的权利人是拆迁区域的被拆迁人和合法的受偿人。其中拆迁区域系根据国家规划及法律规定而确定的。这个区域的土地性质可以是国家所有土地 （例如城镇居住用地），也可以是集体所有土地（例如农村宅基地）；3、被拆迁房屋的权利人或受偿人在获得拆迁补偿时可以选择货币安置和配套商品房安置的补偿方式，而选择了配套房安置的，即可根据法律法规及政策获得相应面积的配套商品房；4、被拆迁房屋的权利人或受偿人选择货币补偿后自行购买的商品房，或根据法律和政策申购的经济适用房（中低价普通商品房）则不属于配套商品房的范畴之内。其中购买商品住房的，按商品房买卖的交易程序进行交易；购买经济适用房的，按照国家关于经济适用房买卖的程序进行交易。

    二、动拆迁配套商品房屋的特点。1、配套商品房是政策性居住房，其选址、构建、价格都系政府确定，一般低于商品房价格进行出售，它是提供给国家重大工程、旧城区改造等项目的被拆迁人和受偿人的优惠住房。这就决定了配套商品房不管在取得或买卖的过程中都必须遵循特别的法律法规及政策的规定。2、 配套商品房开发单位在预售时的预售许可证上标明 “配套商品房”；在与动拆迁权利人签定售房协议时，协议上注明“配套商品房”的字样；动拆迁权利人取得的产权证上也注明“配套商品房”的字样。因此，配套商品房必须满5年才能上市出售，不满5年的只能遵照法定程序由国家回购。

    三、配套商品房屋的买卖风险。

居民之间私下进行动拆迁配套商品房买卖是有交易风险的。

    1、私自订立的购房合同可能被视为无效合同。未满5年的配套商品房的权利人与买受人私自订立的合同系无效合同，国家法律规定此类型的配套商品房应遵照法定程序由国家回购并确定新的买售人。对于无效合同，法律是不保护其交易条款的。一旦出卖人反悔，买受人将会蒙受损失。

    2、产证不能及时交付，易滋生诈骗等行为。房产交易中心不会受理未满5年的配套商品房的买卖，故产证不能及时过户，买卖的文件也不能及时被有关机关审核。试想若不法分子通过不法手段获得配套商品房的产证，同时又伪造了产权人的身份证明，善意买受者如何去辨明出售者的真实身份呢？另一种情况是：即便出售人系合法拥有该配套商品房，但在与买受者签订了买卖协议之后，等5年届满了，他将该房一房两卖，又卖给了其他买受者，那对于先前的善意买受者来说风险仍然非常大。

    3、买受配套商品房与买受普通商品房相比，并不能获得更多的利益。

    买受5年期限届满配套商品房的，必须按该房与市场同类地段的普通商品房的差价的一定比率向政府缴纳税收。而该项支出通常是由买受者承担的。这样核算一下成本，其实，买受者并没有获得更多的利益，同时还要承担无比巨大的风险。

    因此，买卖配套商品房的风险是不言而喻的，在买卖过程中买房人一定要慎而又慎。对于不符合上市交易条件的配套商品房，买房人不应贪图小利而落入陷阱。

（作者为上海中村律师事务所律师）