户口迁移是卖方义务

□上海市德尚律师事务所 常敬泉

[案情]

    2009年初，王先生与陈女士签订了二手房买卖合同，约定王先生将自己名下的房屋以100万元价格出售给陈女士，并且约定，在交房前将该房屋内的户口全部迁出，否则，每逾期一日，支付房屋总价的千分之一的违约金。后由于王先生儿子拒绝迁出户口，产生争议。王先生需要按照房屋总价的日千分之一标准承担违约金吗？

[评析]

    根据市高院沪高法民一[2003]25号民事法律适用的规定：“对于二手房买卖纠纷，如果当事人以卖方违约为由，要求卖方承担违约损害赔偿责任的，可以作为民事案件处理；买方要求卖方实际履行约定的，将户口迁出并将自己的户口迁入的，法院可以告知该当事人，违约损害赔偿可以作为民事案件受理。但户口迁移问题属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，法院也无权作出此类民事判决，故该请求判决继续履行的主张属于依照法律规定法院不能强制当事人继续履行的事项。当事人坚持迁移户口主张的，裁定不予受理或者驳回起诉。 ”

    户口迁移是卖方的合同义务，违反该约定应当承担违约赔偿责任，但如果买卖合同里面没有约定赔偿责任的具体标准或者计算公式，则买方需要举证证明其受到的损失，没有损失则很难获得赔偿。实践中，买卖双方往往会规定未及时迁移户口应当承担何种违约责任。

    本案中，买卖双方直接在合同中约定如果卖方拒不迁移户口的，每逾期一日按照房屋总价的千分之一承担违约责任，直到卖方房屋内户口全部迁移为止。