未经同意 房屋转租可诉违约

□上海市德尚律师事务所 常敬泉

【案例】

    王先生未经出租人陈小姐同意，将其承租的江苏路的一套商品房转租给李先生，请问陈小姐能否以王先生违反租赁合同约定为由起诉法院要求确认转租合同无效？

【解答】

    在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。

    租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。

    租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。

    《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。

    由于出租人并未直接与次承租人形成租赁关系，根据合同相对性原则的要求，次承租人只能向转租人主张违约责任或损害赔偿责任，而不能直接要求出租人承担责任。

    本案中，陈小姐不能以王先生未经其同意转租为由起诉法院要求确认转租合同无效，而只能以王先生违约起诉法院要求解除租赁合同。同时，李先生可以起诉法院追究王先生的违约责任或损害赔偿责任，作为对自己损害的补救。