楼市“小阳春”上家毁约频发,购房者须警惕三大借口

    □王展

    近期楼市成交放量，出现“小阳春”，房地产纠纷也在增加。房地产纠纷类型往往与房地产市场行情有很大关系。市场形势不好，则下家拒绝购房的纠纷比较多；如果市场形势好，则上家拒绝卖房的纠纷比较多。近期，笔者接二连三碰到上家毁约的案例，在此结合这些案例提醒购房者，警惕上家毁约三大借口。

借口一：

其他共有人不同意出售

    张小姐和父母共同拥有一套房屋，前不久张小姐处将该房屋挂牌，并从中介处收取了李先生的2万元定金。后来，李先生被告知，因为张小姐父母不同意出售房屋，张小姐不能再卖该房，现在定金已经交给中介退还。已经签了定金合同又不卖，李先生认为张小姐违约在先，应双倍返还定金。但张小姐却认为，自己只是产权人之一，其他共有人不同意，自己收取的是无效定金，所以不同意赔偿。

■律师提醒：

    对于房屋买卖，共有人之一擅自签订房屋买卖合同，而其他共有人拒绝出售的，则房屋买卖合同无效，但是定金协议本身并非房屋买卖合同，它只是担保卖方能够如约签订房屋买卖合同，所以共有人之一有权单独收取定金，并且在收取定金后有义务说服其他共有人同意出售房屋，否则收取定金的共有人应当双倍返还定金。当然，中介公司在转付定金时，应该要求所有房屋产权人全部到场签署定金协议并签收定金，以避免纠纷。

借口二：

定金收取不足，所收定金无效

    王先生在中介处看中一套房子，签署了中介公司提供的一份房地产居间协议，其中约定定金5万元，先付2万元。两天后，王先生接到中介通知，说上家已经签收了2万元定金，让其再付3万元。然而当王先生到中介处补交定金时却被告知，上家改变主意，不打算出售该房给他，要退回2万元定金，理由是约定5万元，在补足之前定金不成立，所收定金无效。

■律师提醒：

    依据法律规定，定金只有在交付后才能成立，双倍返还或者没收的定金罚则才能发生作用。本案中，定金约定为5万元，购房者只交付了2万元，很显然5万元的定金是不成立的，但是已经交付的2万元仍然有效，仍可适用定金罚则。也就是说，上家如果拒绝卖房，则应当把2万元定金双倍返还，即定金总额为4万元。本案中介公司在具体操作时，应当取得上家授权，由中介代为收取后续的3万元定金，从而防止上家毁约。

借口三：

做低房价违法，所签协议无效

    吴先生购买一套房屋时，为了避税，上下家在中介处签订了两份阴阳合同以求做低房价。没过几天，上家来电话说，由于做低房价逃税违法，所以他们签订的阴阳合同都是无效的，不同意出售房屋。

■律师提醒：

    为逃税而做低房价的做法违法，但是并非该类合同就一定无效。为逃税做低房价的合同无效，主要是指价格条款无效。比如原本房价为100万元，双方为逃税约定进交易中心价格为80万元，另外20万元作为装修补偿，一旦双方发生纠纷，该80万元房价和20万元装修补偿是无效的，双方按100万元的价格继续执行。本案中吴先生完全有权利要求上家按照双方实际买卖价格进行交易，上家拒绝交易就是违约，应当承担违约责任。 （作者为上海联业律师事务所主任、律师）