限购政策下，怎样交易才安全？

  发布时间：2011/7/30 23:05:42 点击数：

导读:2011年7月29日A07：A07－风险提醒稿件来源：房地产时报作者：佟继萍唐颖豪整理限购令出台以来，不少购房者都很关心出现房产交易纠纷该如何处理。这其中，二手房交易因其流程的复杂性，且涉及三方，成为街谈巷议的热…

2011年7月29日 A07：A07－风险提醒 稿件来源：房地产时报 作者：佟继萍唐颖豪整理

限购令出台以来，不少购房者都很关心出现房产交易纠纷该如何处理。这其中，二手房交易因其流程的复杂性，且涉及三方，成为街谈巷议的热门话题，关于限购产生二手房买卖法律纠纷咨询也接踵而至。为此，《房地产时报》就购房者关心的一些问题采访了沪上各中介法务部门，为大家现场支招。

连环交易合法吗

□上海中原法务总监姚志云

【案情介绍】

上海户籍的王先生，拥有两套住房，均为小户型，3代同堂生活不方便。为改善居住条件，王先生准备将其中一套房屋出售，重新购入一套大户型。

王先生顺利地找到了买家刘小姐，双方签署了房地产买卖合同。在交易过程中，王先生恰好看中一套大户型，并与业主高女士就交易条件达成一致。高女士建议双方签署购房协议，并交付定金，以确保交易履行。王先生觉得有些为难，原因很简单，他现在是属于“被限购”对象，不允许再购买房屋。但如果等到自己房屋的出售手续都办好，可能高女士已经将房屋卖给其他客户了。王先生考虑，是否可以先与高女士签订一份定金协议，约定买卖交易条件，等到自己房屋的交易过户手续完成之后，双方再通过二手房交易系统进行交易？这样的方法是否会被认定规避限售政策而无效？

【分析】

以王先生目前的住房情况，的确属于被限售对象。按照限售政策的规定，政府是通过“不予办理房地产登记”来实现限售政策的，而政策的本意也不限制正常的改善需求。因此王先生考虑的“连环交易”的方案既不违反法律、法规的强制性的规定，也没有恶意规避政策，依据《合同法》第44条的规定，具有合法性。

【建议】

考虑到交易的特殊性，建议王先生和高女士注意以下几点：

1、王先生应该完整地向高女士披露自己的住房及交易状况，达到信息透明；

2、双方应该将王先生售房过户完成作为此次交易（二手房网签合同的签署）的条件，并合理预期交易周期；

3、双方应当对王先生无法正常出售房屋（考虑履约风险）导致的后果进行约定，如无责解约，或支付约定违约金；

4、王先生应当将其签署定金协议的事实通知刘小姐，以便于刘小姐依约履行并对违约的后果产生预期。

有没有“房票”资格是关键

□仁丰地产法务部经理余晟

【案情介绍】

林小姐是上海人，就职于一家外资企业，收入不低。与同为上海人的王先生恋爱两年后决定步入婚姻殿堂。两人在领取结婚证后开始寻找合适的新家。林小姐家有两套房，一套50平方米自住，另一套35平方米出租；配偶王先生家也有两套房，都在50平方米左右，一套自住，一套用于经营生意。两家的房子均为当年动迁或者父母出资购买，最多在产权证上有自己的名字作为共有人。两人看中一套90平方米的两房，总价250万元，并与业主签定了买卖合同。在准备和中介公司约定去办理相关手续前，夫妻俩回家仔细看了一下家庭所有的房产证，这才发现各自都有一本只有一人名字的产权证。于是，他们只能硬着头皮配合中介公司拿着买卖合同去申报，不出所料，交易中心出具了不予办理房地产交易、过户的通知。为此，业主要求林小姐夫妇承担违约责任，并赔偿违约金。

【分析】

限购令以家庭为单位，若由成年子女和父母共有房产的，结婚后可以再购买一套房子，但税收按第二套房计算。至于林小姐是否符合条件，则需根据她提供的申报表进行审核后确认，且必须先提供房产交易合同。

随着调控政策的进一步加紧，限购令被直接写入第三版的上海市房地产买卖合同，并明示了具体政策。其中特别指出，如因买方对家庭房产情况申报有隐瞒等原因导致交易中心不予办理过户手续的，由买方承担违约责任，加重了买方的注意义务。而在现实的二手房交易中，各区县交易中心已不再接受买方在没有房产交易合同的前提下，查询本人是否符合买房资格。因此，在近期各类二手房买卖纠纷中，关于买方资格认定的纠纷呈上升趋势。

【建议】

基于林小姐夫妇的遭遇，及实际中买方的资格认定情况具有一定复杂性，建议购房者在确定购买前，最好多咨询一下资深房产顾问或专业律师，在签定房屋买卖合同时更要谨慎，以免给自己带来法律责任，造成损失。

“限购令”下该怎么签合同

□汉宇地产签约部周瑜

【案情介绍】

楼市限购后，不少购房者已被限购却仍想买房，于是采用先买进后卖出的方式置换物业。他们认为，只要在办理产权变更前符合购房条件就可以了，对合同的效力不会产生影响。其实不然，按照“限购令”政策规定：购房资格的判定标准是以 《上海市房地产买卖合同》的网上签订时间为准，那么这类客户若在签订买卖合同时并未将其名下房产处分完成，其所签订的合同同样是无效的。结果，购房者往往买不到房子还要赔上违约金。

【分析】

“限购令”下买卖双方应如何制定比较完善的买卖合同？

在签订《买卖合同》前，买卖双方往往会事先签订一份 《买卖协议》，此份协议在法律上通常被认定为《定金协议》。购房者在签订此协议前，务必向中介公司及房地产交易中心咨询“限购令”的相关规定。因各交易中心对“限购令”的具体规定有不同的理解和操作口径，购房者应尽量先去预购置房屋所属区域的房地产交易中心咨询。

在充分了解自己是否具有购房资格的前提下，可将一些特殊条款约定其中，就可以避免事后所签订的《买卖合同》被认定为无效而给自身带来风险。

【建议】

在符合“限购令”政策的相关规定时，购房者应如实提供家庭材料，正确填写《购房申报表》，及时办理房产申报等相关事宜。

若在签订买卖合同时购房者才得知自己并不符合购房资格，此时应当及时与业主协商或解除定金协议，避免造成更大的损失，同时寻求其他补救措施。

“两外”买家要多留心

□志远地产法务部经理蒋艳

【案情介绍】

最新限购令明确规定：两年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非上海户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。继2011年1月底相关的“国8条”等政策后，近来又有一系列的调控方式，表明了政府遏制房价的决心。那么，限购从紧后，沪籍人士、非沪籍人士和境外人士的购房都要注意哪些事项？

【分析】

一、沪籍人士

按照政策，沪籍人士名下已有一套房产，则限只能再购买一套，所以在之前如与父母共有一套房产的（不管之前是否成年），仍可以再购买一套；如之前与父母共有好几套房产，现需购买婚房，仍可以购买（前提条件为之前没有单独购买过房产，也没有与人合伙购房），但需要提供结婚证等材料。

有关部门在买卖合同上增加了《特别告知（二）》以及买方违反限购令需承担违约责任的格式条款，可见一旦明知不可为而为之，一定要承担责任。若要避免此情况，那么合同中必须约定：“如果由于政策限制导致乙方无法购买，甲方同意不追究违约责任，和平解约。 ”切勿只写入定金协议中。

二、非沪籍人士

新政出台后，非沪籍人士只能购买一套房产，且需要提供在沪缴纳个人所得税近两年内一年以上的税单（过户环节使用）。之前有许多中介公司有办法替客户补缴税单（费用在3000元左右）且交易中心也默认补缴的税单，但是在2011年7月26日出台的政策管理下，补缴的税单将无法使用，有关部门将严格审查。

未来将有可能会在补缴的税单中体现“补缴”字样或要求在房产税审查时就提交税单供税务窗口提前审查，所以在这时如果已经下定或者签署合同，则一定要求中介出具相关可以解决此类情况的书面承诺。

三、境外人士

政策出台后规定：境外未成年人不能在产证上出现姓名（港澳台人士不在此列），而且购买者需提供真实有效的在沪满一年的劳动合同。目前境外人士在沪购房，除了在徐汇区交易中心外，其他均不要求提供税单，但是在新政限制如此紧缩的前提下，不排除进一步限制境外人购房条件的可能。

【建议】

现在贷款审批时间长，很多银行会有放贷迟延现象，且大多银行额度已满，所以合同中一定不能限制买方放贷时间，只能以银行实际放贷日期为准，避免由于银行放贷迟延所导致的卖方追究买方违约责任的情况，防止卖方不愿交房给买方。

各家银行现对于所谓的优质客户界定标准不一，首套可以打折等说法均不可全信，还是要谨慎处理。若由中介代为办理银行贷款审批事宜，一定要求中介将所有内容形成书面文本，切勿口头应承所有事宜。□房报记者佟继萍唐颖豪整理