问：今年2月，因家中有事急于用钱，我准备出售一套房屋，于是我把售房信息发到了网上。不久，一位蒋先生联系我看房。蒋先生对房子的地段、户型、朝向和价格都比较满意，于是和我签署了 《房屋买卖合同》并支付了购房定金2万元。签约时，蒋先生是以其儿子小蒋的名字签署了合同。当时我觉得，既然是父子关系就没要求他提供授权委托书。随后，房价持续下跌，蒋先生未按照合同约定支付购房款。 8月，我将小蒋起诉至法院，要求法院令他支付购房款，小蒋辩称，本人未授权蒋先生购买房屋，该合同无效。这合同是不是无效？我该如何维护权益？

读者伍先生

    答：从伍先生反映的情况来看，要视蒋先生本人是否能出示授权委托证明（或相关证据）及签署合同时的意思表示来确定合同的效力。

    若蒋先生能够出示其儿子小蒋（从所述情形来看，小蒋应为成年人，属于完全民事行为能力人）的授权委托书或同等委托证明材料，该合同有效，且其效力将直接约束小蒋。作为买受方的小蒋应诚意履行合同，否则应该按照合同约定承担相应违约责任。

    若蒋先生不能出示授权委托证明，表明蒋先生未获得小蒋的授权而以其名义签署合同，依据合同法等规定，该合同不会对小蒋发生效力，小蒋不履行合同亦无须承担违约的责任。该种情形下，要视蒋先生在签署合同时的表述来分析。

    若蒋先生房屋买受其实是自己决策，只是出于家庭财产安排需要（如父母出资为子女购置物业，或者为规避限购政策）而使用儿子的名字等，甚至付款、操作均自己处理，那表明，实际的房屋买卖关系是发生在伍先生与蒋先生之间，小蒋只不过是名义上的购房人，在小蒋否认授权的情况下，合同有效，并将直接约束蒋先生与伍先生，蒋先生拒绝履行合同应该按照合同承担违约责任。

    如若蒋先生当时明确表示买房的是小蒋，自己仅为代理办理，则在小蒋否认授权的情况下难以约束蒋先生或者小蒋，但蒋先生应当为合同的无效承担缔约过失责任，赔偿伍先生因此造成的损失。