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因为有抵押一并起诉中介和卖方违约，法院判决解约
导读:上海市杨浦区人民法院民事判决书（2012）杨民四(民)初字第3758号原告戴某，男，1976年7月16日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。原告杨某，女，1976年1月18日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托代理人李某，上海市…
上海市杨浦区人民法院
民事判决书
（2012）杨民四(民)初字第3758号
原告戴某，男，1976年7月16日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
原告杨某，女，1976年1月18日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
委托代理人李某，上海市宝生律师事务所律师。
被告钱某，女，1958年10月10日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。
被告周甲，男，1988年1月18日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。
被告周乙，男，1958年12月14日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
上列两被告共同的委托代理人钱某，身份情况同前。
被告某公司，住所地上海市长宁区延安西路。
法定代表人黄某，经理。
委托代理人王某，该公司职员。
委托代理人徐某，该公司职员。
原告戴某、杨某诉被告钱某、周乙、周甲、某公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，原由审判员杨奕独任审理，后移交代理审判员吴预主审，本院并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戴某及两原告共同的委托代理人李某、被告周乙及钱某（暨被告周甲的委托代理人）、被告某公司的委托代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴某、杨某诉称，2012年7月，经某公司居间介绍，原告与被告钱某、周乙、周甲就上海市杨浦区双阳北路甲室房屋（以下简称系争房屋）签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向三被告购买系争房屋，并按约支付房款人民币200万元（本案所涉币种均为人民币），但此后至今三被告始终未按约还清房屋原有贷款、涤除抵押，致系争房屋无法过户至原告名下，故三被告的行为已经构成严重违约。被告某公司作为专业的中介机构，未尽到提供房屋产权信息的义务，更未告知原告房屋上设有抵押，故对产权无法过户亦有过错。原告诚意购房，在支付首笔房款后仍给予三被告时间，本想继续要求履行合同，但因系争房屋被司法查封，合同无法继续履行，故原告诉请要求判令：1、解除《上海市房地产买卖合同》（编号：1440850）；2、三被告返还已经收取的系争房屋购房款200万元；3、三被告承担违约责任，向原告支付违约金（按总房价264万元的20%计算，共计52.8万元）；4、被告某公司对第三项诉请承担连带责任。
被告钱某、周乙、周甲辩称，原告支付200万元房款时没有及时告知被告钱某和周乙，事后两被告得知因被告周甲另行投资的项目急需资金，挪用该款，故三被告未按时归还银行贷款。为此，三被告在原告尚未付清全额房款的情况下，于2012年10月27日将系争房屋交付原告。现三被告同意解除合同并退还200万元房款，但前提是原告应将房屋交还三被告。此后被告周甲一直在想办法筹钱，但因故未成。至于违约金，三被告认为合同约定的违约金标准过高，要求法院调整。
被告某公司辩称，签约之前被告某公司即已明确告知原告系争房屋有抵押贷款等情况，经居间买卖双方约定三被告涤除抵押后过户产权。故被告某公司尽到居间义务，且200万元房款打至周甲的账户并未违反法律规定。某公司并非房屋买卖合同当事人，居间过程没有过错，故不应承担任何连带责任。综上，不同意原告的诉请。
经审理查明，原告戴某与杨某系夫妻关系。被告周乙与钱某系夫妻关系，被告周甲系其二人之子。
三被告是本案系争房屋上海市杨浦区双阳北路甲室产权人，三人共同共有。房屋设有两笔抵押登记，抵押权人均为案外人周丙，第一笔债权数额为50万元，履行期限自2010年11月25日至2011年2月24日；第二笔债权数额为70万元，履行期限自2010年12月6日至2011年3月5日。
2012年7月1日，经某公司居间，三被告（甲方）与两原告（乙方）签订《房地产买卖居间协议》及其附件《房地产买卖合同》，约定：甲方向乙方转让系争房屋，总价款为264万元，房屋设有抵押，首期房款150万元，第二期房款50万元于签订买卖合同后七日内支付，剩余64万元房款以银行贷款和现金形式支付等内容。
2012年7月8日，三被告（甲方）与两原告（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》及附件，约定：甲方向乙方转让系争房屋，总价款为205万元；2012年9月30日之前办理过户；甲方未按合同约定将房屋交付乙方（房地产交接及权利转移）的，乙方有权解除合同，并要求甲方支付全额房价款20%的违约金；乙方应于签订合同当日直接将部分首期房款81万元支付给甲方，乙方已经支付的10万元转为首期房款，共计91万元；乙方应于2012年7月21日前支付甲方第二期房价款50万元；乙方支付上述款项后，甲方应将房屋抵押涤除；乙方通过银行贷款的方式向甲方支付第三期房价款64万元等内容。合同双方另行口头约定系争房屋实际成交价为264万元。
合同签订后，戴某分期支付房款，截止至2012年7月21日共支付房款200万元，对此被告钱某、周甲出具收条确认。此后，三被告未按约于2012年7月31日前涤除房屋原设抵押，致买卖双方未能于2012年9月30日办理过户手续。后戴某多次发催告函至周甲，要求其尽快办理过户手续未果。
2012年10月27日，原告和三被告交接房屋，此后至今系争房屋由原告及家人占用使用。
2012年11月14日，上海市闵行区人民法院因另案审理需要查封系争房屋。2012年11月20日，本院轮候查封系争房屋。原告于2012年12月4日具状来院，要求继续履行房屋买卖合同等诉请。审理中，经本院释明，原告变更诉请，要求解除《上海市房地产买卖合同》，并要求被告承担违约责任并赔偿损失。
以上事实，由系争房屋产权登记信息及抵押信息、《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同》及《房地产买卖居间协议》、收款收据、房屋交接书等证据材料及当事人的陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，本案系争《上海市房地产买卖合同》是房屋买卖双方当事人真实意思表示，当事人应当按约全面履行。原告按约支付200万元房款，但三被告未在约定期限内涤除原设银行抵押，致房屋产权无法过户。三被告显已违约，应当承担相应的违约责任。原告原主张合同继续履行，但因房屋已被法院司法查封，故经本院释明，原告变更诉请主张解除合同等。原告的主张于法有据，且未逾合同约定，本院应予支持。至于违约金数额，三被告认为全额房价款20%的条款系约定过高，对此本院根据原告的实际损失，兼顾合同的履行、当事人过错等情况，酌情予以调整。某公司事前查询房屋权属情况，并告知原告系争房屋存有抵押，已尽居间义务，故原告关于某公司承担连带赔偿责任的诉请，缺乏相应依据，本院不予支持。房屋买卖合同解除后，原告应当在三被告返还200万元房款的同时，将系争房屋归还于三被告。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下：
一、原告戴某、杨某与被告周甲、周乙、钱某于2012年7月8日就上海市杨浦区双阳北路甲室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》解除；
二、被告周甲、周乙、钱某应于本判决生效之日起十日内返还原告戴某、杨某房款人民币2,000,000元；
三、被告周甲、周乙、钱某应于本判决生效之日起十日内支付原告戴某、杨某违约金人民币200,000元;
四、原告戴某、杨某应于本判决生效之日起十日内将上海市杨浦区甲室房屋交还被告周甲、周乙、钱某；
五、原告戴某、杨某的其余诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币23,200元，由原告戴某、杨某负担人民币3011元，被告周甲、周乙、钱某负担人民币20,189元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长王芩菲
代理审判员吴 预
人民陪审员徐力勤
二〇一三年四月七日
书 记 员钟显庭