有银行抵押，如何强制继续履行合同

  发布时间：2013/10/24 23:02:09 点击数：

导读:上海市嘉定区人民法院民事判决书（2012）嘉民三(民)初字第831号　上海市嘉定区人民法院民事判决书（2012）嘉民三(民)初字第831号原告李某。原告陈某。上列两原告共同委托代理人王某，某某律师事务所律师。被告朱某某。…

上海市嘉定区人民法院

                  民事判决书

                   （2012）嘉民三(民)初字第831号

                  　

                  上 海市 嘉 定 区 人 民 法 院

                  民 事判 决 书

                  （2012）嘉民三(民)初字第831号

                  原告李某。

                  原告陈某。

                  上列两原告共同委托代理人王某，某某律师事务所律师。

                  被告朱某某。

                  第三人某某银行股份有限公司上海嘉定区支行。

                  法定代表人蔡某某，行长。

                  委托代理人朱某，单位员工。

                  原告李某、陈某诉被告朱某某、第三人某某银行股份有限公司上海嘉定区支行（下称“嘉定支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员史建颖独任审判，并于2012年11月27日公开开庭进行了审理。原告李某及其委托代理人王某、第三人嘉定支行委托代理人朱某到庭参加诉讼，被告朱某某经本院传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。

                  原告李某、陈某诉称，原、被告于2011年10月20日签订《房地产买卖居间合同》约定，原告向被告朱某某购买位于上海市嘉定区某某路490弄6号603室房屋（下称系争房屋），房屋转让总价款人民币（以下币种均为人民币）710 

                  000元，同日，原告支付定金20 

                  000元。2011年10月27日，原、被告签订了正式的《上海市房地产买卖合同》及网上合同，此后，原告又分数次向被告支付房款共计519 

                  000元，并缴纳各类税费合计52 185元。至今尚有171 

                  000元房款未付。被告已于2011年11月20日前向原告交付了涉案房屋，原告入住至今。双方原约定，原、被告于2011年12月20日之前办理过户手续，后经原、被告多次协商约定过户时间拖延至2012年4月21日，并在过户时付清尾款。但被告屡次爽约不配合办理过户。后原告获悉系争房屋中尚有第三人嘉定支行29万余元的抵押债权未偿还，被告未按合同约定于2011年11月17日之前涤除第三人的抵押权。在此期间，原告已经代被告偿还了银行贷款11 

                  822元。现被告故意躲避原告及第三人，致使系争房屋无法过户至二原告名下，侵犯了原告的合法权益，为此，原告诉至法院，要求判令：1、被告朱某某继续履行房屋买卖合同，协助两原告办理系争房屋的产权过户手续；2、被告朱某某支付违约金142 

                  000元（总房款710 000元*20%），并返还原告代被告清偿第三人的贷款11 822元。

                  被告朱某某未到庭答辩。

                  第三人嘉定支行辩称，截止至庭审当日，被告尚有本金、利息、罚息共计287 

                  356.69元（其中罚息为8.9元）。同意由原告代被告偿还贷款，若原告代为清偿，第三人愿意配合原告办理抵押涤除手续，且罚息8.9元及违约金也同意免除。

                  经审理查明，2011年10月20日，原告李某、陈某与被告朱某某通过某某房地产咨询有限公司的居间介绍，签订了《房地产买卖居间合同》，该合同约定，由两原告向被告朱某某购买其名下的系争房产，房屋转让总价款710 

                  000元，同日，原告支付定金20 

                  000元。2011年10月27日，原、被告签订了合同编号为1324XXX的的《上海市房地产买卖合同》，合同约定：被告于2011年11月20日前腾出房屋并通知两原告进行验收交接，查验后被告将房屋钥匙交付给两原告为房屋转移占有的标志；双方确认，在2011年12月20日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款（一）第1条约定：被告应与签署本合同后15个工作日内向相关银行和交易中心申请办理还款、抵押登记注销手续。若被告由于本人之原因，未在上述期限内向相关银行和交易中心申请办理还款、抵押登记注销手续的，则两原告有权单方面终止本合同，同时被告应按照本合同约定的总房款的20%向两原告支付违约金。合同签订后，原告陆续向被告支付房款共计519 

                  000元，缴纳各类税费合计52 

                  185元。另外，因被告数次推脱不办理房屋过户手续，双方再次协商于2012年4月21日共同前往房产交易中心办理过户事宜，届时，两原告付清尾款171 

                  000元。后因被告仍未履行协助办理过户义务，原告遂涉诉。庭审中，两原告表示其愿意代被告清偿系争房屋的贷款，超过尾款部分其向被告追偿。

                  另查明：1、被告已于2011年11月20日向原告交付了涉案房屋；2、宣判前，两原告已代被告清偿其在第三人处办理的抵押贷款及利息，共计299 

                  770.56元，现系争房屋上的抵押贷款已经全部清偿。

                  以上事实有上海市房地产权证、系争房屋的抵押信息、《房地产买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》、收条、协议书、税费缴纳凭证、律师函、催款通知书、银行贷款还款凭证、某某银行个人贷款还款单及结清证明、抵押权证等书证以及当事人的陈述为证，事实清楚、证据确凿。

                  本院认为，原、被告订立的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效，本院予以确认。双方均应全面履行合同义务，现两原告按约履行了付款义务，被告理应涤除系争房屋上的抵押权，并协助办理房屋过户登记手续，而被告却屡次推脱不予办理，显属违约。但两原告主张违约金142 

                  000元过高，结合系争房屋已经交付及案件实际情况，本院酌定违约金50 

                  000元。现两原告自愿代为清偿系争房屋中尚存的贷款及利息，且第三人愿意协助两原告办理抵押登记注销手续，本院认为原告代为涤除抵押与法无悖，予以照准，被告应将还款金额中超出尾款的部分返还两原告。被告朱某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

                  一、原告李某、陈某、第三人某某银行股份有限公司上海嘉定区支行应于本判决生效之日起十日内涤除位于上海市嘉定区某某路490弄6号603室房屋上的抵押权，被告朱某某应于抵押权涤除之日起十日内返还两原告128 

                  770.56元；

                      二、被告朱某某应于抵押权涤除之日起十日内协助原告李某、陈某办理上述房屋的产权过户登记手续；

                  三、被告朱某某应于本判决生效之日起十日内支付原告李某、陈某违约金50 000元。

                  负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

                  本案受理费3 260元，减半收取1 630，由被告朱某某负担（被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院）。

                  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

                  代理审判员    史  建  颖

                   

                  二○一三年  一 月 十  日

                   

                   

                  书  记  员    杨      帆

                   代理审判员史建颖

                   二〇一三年一月十日

                   书  记  员杨  帆