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逾期付款，构成违约，买卖合同被解除后无权要求继续履行买卖合同
导读:上海市宝山区人民法院民事判决书（2011）宝民三(民)初字第1113号原告姚某某，男，汉族，户籍所在地山东省淄博市某某区某某镇建设路17号。委托代理人夏某，上海胜康律师事务所律师。被告程某某，男，汉族，住上海市长宁…
上海市宝山区人民法院
民事判决书
（2011）宝民三(民)初字第1113号
原告姚某某，男，汉族，户籍所在地山东省淄博市某某区某某镇建设路17号。
委托代理人夏某，上海胜康律师事务所律师。
被告程某某，男，汉族，住上海市长宁区某某路450弄23号602室。
被告严某某，女，汉族，住址同上。
被告康某某，女，汉族，住址同上。
上列三被告共同委托代理人施某某，上海市某某律师事务所律师。
上列三被告共同委托代理人曹某某，上海市某某律师事务所律师。
第三人上海某某物业顾问有限公司，住所地上海市长宁区某某路889号太平洋中心25楼。
法定代表人陆某，董事长。
委托代理人谭某、员工。
委托代理人刘某，员工。
原告姚某某与被告程某某、严某某、康某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员穆英慧独任审判，于2011年8月31日追加上海某某物业顾问有限公司（以下简称“某某公司”）作为本案第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告姚某某的委托代理人夏烨、被告程某某、严某某、康某某的共同委托代理人施某某、曹某某，第三人某某公司的委托代理人谭某、刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚某某诉称，2011年4月16日，在第三人某某公司的居间下，原告与被告程某某签订《房地产买卖居间协议》，被告将上海市宝山区某某路1801弄116号301室房屋出售给原告，签约当日，原告向被告支付定金人民币5万元。2011年5月15日，原、被告就系争房屋又签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，系争房屋的交易价格为2,575,000元，双方于2011年6月10日前共同至交易中心办理房屋转让过户手续，原告通过银行贷款的方式支付第二期房价款1,799,000元。次日，原告按约支付被告第一期房款776,000元（包含之前支付的定金5万元）。之后，原告向银行申请贷款，由于国家政策调整，银行贷款审批程序繁琐，直至2011年7月15日原告的贷款申请才被通过。但被告于2011年6月30日、7月5日向原告发函，认为原告未在约定的过户时间之前获得贷款审批通过，已经违约，要求原告承担违约责任，并单方要求解除合同。原告已尽最大努力办理贷款，并且能够在合同约定的交房日前支付房款，并未对被告造成损失，合同并未约定原告要在合同约定的过户时间之前获得贷款审批通过。现过户条件已成就，故起诉要求继续履行房屋买卖合同，被告将系争房屋产权过户至原告名下并办理交房手续，原告付清房屋尾款1,799,000元。
被告程某某、严某某、康某某辩称，买卖合同中已经对交易付款期限、过户时间、解除权行使条件和违约责任等进行了约定，合同合法有效。原告应于2011年6月10日合同约定的过户日之前付清第二笔房款，即提供银行同意放款的相关证明或以现金方式补足房款，但原告没有按照合同约定的时间支付房款，经被告催告后仍未支付，已符合合同约定的解除条件。被告为减少损失，于2011年7月5日向原告发出解除函，原告已于7月6日收到解除函，房屋买卖合同已于2011年7月6日解除。原告购买房屋，应对房屋买卖程序和市场风险有合理预见，合同已经约定，如果原告不能顺利办理贷款，可以解除合同，但原告并未解除合同。贷款政策变化不应成为原告不能按时履行合同义务的抗辩理由。之前被告给原告发函，如果原告能够在2011年7月5日支付房款，被告仍愿意与原告办理房屋过户手续，7月5日当天被告到了交易中心，但原告没有到场。合同中也明确如果贷款不足或不能获得贷款，原告可以用现金方式补足房款。原告共计支付了766,000元房款，扣除违约金，被告已将剩余233,010元房款提存至徐汇公证处，并将此情况告知了原告。公证处也通知原告领款，但原告没有领取，目前系争房屋已经出租给案外人，双方已丧失合同的履行基础，故不同意原告的诉讼请求。
第三人某某公司述称，具体何人违约，由法院根据事实依法判决。关于房款支付时间，合同第六条约定过户时间为2011年6月10日，合同第十一条约定补充条款与合同正文约定不一致时以补充条款为准，故合同附件中付款协议的约定高于合同正文约定。合同附件中付款协议第2条、第3条紧密联系，严格履行第2条约定后才会适用第3条。付款协议第2条指买卖合同签订后7日内申请办理贷款，并获得银行初步审核同意，如果贷款通过了，则适用付款协议第3条计算过户时间。本案中，合同签订后，原告对自身贷款能力进行了错误评估，公司业务员已经告知原告要贷款七成很难，但原告仍坚持进行七成贷款，在合同签订后的7日内，原告一直向多家银行询问能否贷款7成，但以原告的条件不大可能，所以在7日内原告没有和银行签订过抵押借款合同之类的文件，有的银行已明确告知原告贷款七成不可能。由于原告未能在合同签订后的7日内获得银行贷款的初步审核通过，已经不适用付款协议第2条的约定，所以也不能适用付款协议第3条。特别约定如果不适用，就应适用合同正文条款，原、被告应在2010年6月10日前进行过户，原告的贷款最迟应于2011年6月10日前审批通过，原告如果不能贷款，也应在6月10日前以现金补足房款。
经审理查明，2011年4月16日，在某某公司的居间下，原、被告签订《房地产买卖居间协议》，被告将上海市宝山区某某路1801弄116号301室房屋出售给原告，总房价款为257万元。原告支付定金5万元；首期房款为771,000元；第二期房款为1,799,000元，原告以银行贷款方式支付；尾款1万元由某某公司保管。当日，原告向被告支付定金5万元，被告严某某出具收款收据。2011年5月15日，原告（买受人、乙方）与被告（卖售人、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，被告将上述房屋出售给原告，总房价款为2,575,000元。双方同意甲方于2011年7月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲乙双方确认，在2011年6月10日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第三款约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。合同补充条款第10条约定，甲乙双方约定，如乙方贷款额度不足7成，则乙方有权在2011年5月17日之前解除合同，乙方解除合同之决定以乙方通知某某公司之时确认，甲乙双方当天办理合同解除手续，甲方不予返还已收的定金5万元，返还乙方首期房价款726,000元。如乙方选择不解除合同，则乙方应于甲乙双方办理产权过户手续之前支付贷款额度不足部分，此条款相应的违约责任参照本合同第九条第三款相应内容。合同附件三付款协议约定：1、乙方应于签订本合同后2日内支付甲方部分首期房价款726,000元，乙方支付给甲方的房价款共计776,000元（包含已支付定金），该首期房价款中已包含房价尾款，甲方同意该房价尾款1万元由某某公司暂为保管。2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请1,799,000元贷款的形式支付第二期房价款。乙方应于签订本合同后7日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应与本协议第3条所述送件当日将其补足并支付给甲方。3、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后三日内，甲乙双方赴宝山区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由某某公司收执收件收据。待交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。4、待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定帐户后三日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付给乙方。同时乙方应自行支付或某某公司转付给甲方房价尾款1万元。2011年5月16日，原告又支付给被告房款726,000元，被告严某某也出具收款收据。当日，被告严某某将房屋尾款1万元交付某某公司，某某公司业务员刘永成出具收款收据，确认收到严某某出售系争房屋尾款1万元。
2011年6月27日，被告向原告发出律师函，主要内容为：双方已签订房屋买卖合同，依据合同约定，原告应于2011年6月10日前办妥银行按揭贷款手续，付清房屋余款，并办理产权过户手续，但原告至今未履行上述义务。由于被告需另行购房，并与案外人签订了买卖合同，因原告付款迟延，致使被告无法向案外人支付房款，造成损失。故催告原告已经违约，应承担违约责任。希望原告能于2011年7月5日之前向被告支付剩余房款，并于7月5日前到交易中心办理过户手续。如原告能在7月5日之前履行上述合同义务，被告可不追究原告的违约责任。如果经催告后，原告仍未履行合同义务，被告将追究原告违约责任。律师函寄到原告在居间协议上填写的地址，但被退回。2011年6月30日，被告再次邮寄该份律师函。2011年7月5日，被告又向原告发出律师函，主要内容为，6月27日和6月30日被告已发函催促原告履行合同义务，但原告仍未履行，并且也未对律师函进行回复，原告的行为已构成违约。通知原告双方于2011年5月15日签订的《上海市房地产买卖合同》正式解除；原告违约，依据合同原告应支付给被告的违约金为532,990元；原告已付房款766,000元，被告将直接行使抵消权，从中扣除违约金，抵消后的余额为233,010元；原告收到律师函后3个工作日内向被告或其律师提供银行帐户，便于被告将抵消后的余款返还给原告。逾期，被告将对上述款项进行提存，相关费用和损失将由原告承担。原告于2011年7月6日收到该份律师函。2011年7月13日，被告将房款233,010元提存于上海市徐汇公证处。7月16日，上海市徐汇公证处出具（2011）沪徐证字第4573号号提存公证书，内容为：此证明债务人严某某、康某某、程某某因姚某某拒绝接受233,010元购房退款，于2011年7月13日将债务标的233,010元提存该处。从即日起，债务人严某某、康某某、程某某所欠债务人姚某某的上述债务已经履行。2011年8月3日，被告将系争房屋出租给案外人黄颗，租赁期限自2011年8月8日至2013年2月7日。
另查明，2011年7月15日，原告与中国农业银行股份有限公司上海某某支行签订《个人购房担保借款合同》，原告以系争房屋为抵押，向银行借款179万元，期限自2011年7月15日至2041年7月14日。2011年7月20日，原告向被告发函，内容为：原告贷款合同已得到银行审批，过户资料已齐备，现通知被告于2011年7月22日前进行过户，原告承诺将无偿帮助被告在7月底前拿到银行贷款。虽然过户日期由于贷款政策调整超出购房合同要求，但不构成违约责任，原告的行为在整体上与购房合同没有冲突，符合购房合同付款协议及特殊条款的要求，希望被告根据合同予以配合。如有拖延将依据合同追究被告相应的法律责任。目前系争房屋产权尚登记在三被告名下。
审理中，原告表示，签订居间协议时，问过某某公司业务员是否可以办理贷款，某某公司确认原告符合条件。一周后，某某公司告知原告说贷款有问题，原告当时已经准备放弃定金。5月中旬，某某公司又告知原告可以办理6-7成贷款，所以原、被告于2011年5月15日签订了买卖合同，并在补充条款中约定如果原告贷款不足7成，原告2日内可以解除合同。但在2天内，原告通过某某公司介绍的贷款公司了解，贷款7成没有问题。一周后，贷款公司告知原告，由于农行政策问题，要6月底才能办理申请，于是原告又找到中行办理贷款，在此过程中，原告与被告进行协商，被告也同意，所以被告在6月27日的律师函中同意7月5日办理过户。之后，贷款公司又告知原告，农行可以接受原告贷款申请，原告与被告协商，被告也认为农行放款较快，原告为了能在7月底交付第二笔房款，于是向农行申请贷款，并于7月15日审批通过。原告一直本着诚意积极履行，与付款协议第2条所述的第3条送件当日相符合，只要原告能在7月31日交房日前，将上述房款交付给被告，就符合合同目的。被告表示，第二笔房款支付时间为2011年6月10日，如果原告能够贷款，就以贷款支付，如果贷款不足或没有贷款，就以现金方式支付。付款协议第2、3条约定实际是在2011年6月10日前应完成工作的细化。某某公司表示，如果没有按照付款协议第2条的约定履行，就无法适用付款协议第3条，此时付款协议第3条中的送件当日应该理解为合同正文约定的过户当日。另外，房屋尾款1万元保留在某某公司处，公司是代被告进行保管。
审理中，原告已于2011年7月6日收到被告要求解除合同的律师函，本院向原告释明诉讼风险后，原告仍坚持诉请，并表示如果法院认定合同解除，原告将另案诉讼。
以上事实，有原告提供的上海市房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、银行个人业务凭证、取款回单、收款收据、两份律师函及邮寄凭证、原告给被告的函件、上海市房地产登记申请书、《个人购房担保借款合同》、被告提供的上海市房地产登记册、收款收据、律师函邮寄凭证及查询答复函、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、律师谈话笔录、贷记凭证、公证书、房屋租赁合同，及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，可以认定。
本院认为，原、被告就系争房屋买卖签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。本案争议焦点为原告第二期房款的支付时间。买卖合同约定，双方应于2011年6月10日前到交易中心申请办理房屋转让过户手续。合同补充条款第10条约定，如原告贷款额度不足7成，原告有权在2011年5月17日前解除合同。如原告不解除合同，则原告应于双方办理产权过户手续之前支付贷款额度不足部分。据此可以认定，原告最迟应于2011年6月10日前支付第二期房款，如贷款未通过或贷款额度不足，原告也应该在6月10日之前将房款补足。买卖合同附件付款协议第2条和第3条内容密切关联，只有严格履行第2条的约定后才会适用第3条，某某公司对于付款协议条款的解释，本院予以采信。依据付款协议第2条，原告应于签订合同后7日内向贷款银行申请贷款，签署抵押借款合同等一切相关协议，办理一切相关手续。根据本案查明的事实及当事人陈述，合同签订后的7日内，原告只是向银行询问贷款事宜，并未与银行签署抵押借款合同等协议。事实上，原告于2011年7月15日才与银行签订抵押借款合同，已经超过了合同约定的过户日期，也超过了被告给予原告支付第二期房款的宽限期，即2011年7月5日。依据合同约定，原告超过合同约定付款期限二十日仍未付款的，被告有权单方解除合同，被告单方解除合同，应书面通知原告。被告于2011年7月5日向原告发出律师函，通知原告解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，原告已于2011年7月6日收到了律师函，依据法律规定，买卖合同自2011年7月6日解除。鉴于合同已经解除，原告要求继续履行《上海市房地产买卖合同》，被告将系争房屋权利转移至原告名下等诉讼请求，本院难以准许。原告也表示，如果合同解除，将另行诉讼，故关于房款返还等事宜，原告可另行向被告主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款之规定，判决如下：
原告姚某某要求被告程某某、严某某、康某某继续履行《上海市房地产买卖合同》等诉讼请求，不予支持。
本案受理费减半收取10,495.5元，由原告姚某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员穆英慧
二〇一一年九月二十日
书 记 员葛冬平