根据　《城市房地产管理法》第38条规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让；《合同法》第52条第5项规定，违反国家强制性法律法规的合同无效。那么卖方心中会产生一个疑问，能否依据上述两条法律规定要求解除合同？
　　《最高人民法院　《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第14条规定：合同法第52条第5项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。在实践中，法院通常认为依据《城市房地产管理法》　第38条未依法领取权属证书的房屋不得转让属于行政管理性规范，不属于效力性强制性规定。同时《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，卖方依据出售房屋时未取得房屋所有权证主张房屋买卖合同无效是不能得到支持的。
　　但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，买房可以在卖方履行不能的情况下要求卖方承担违约责任。
　　上海捷铭律师事务所　张雪峰
　　
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