黄浦区露香园路地块旧城区改建房屋征收补偿方案

黄浦区露香园路地块旧城区改建房屋征收补偿方案

　　

　　一、房屋征收与补偿的法律依据

　　1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）

　　2、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）（以下简称《实施细则》）

　　3、《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>的若干意见》（沪府办发[2012]24号）<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则><上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则><上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>

　　4、《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征[2012]9号）<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则><上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则><上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>

　　5、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）

　　6、《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》（沪房管规范市[2012]5号）

　　7、其他相关法规和规范性文件

　　二、房屋征收的目的

　　加快推进旧城区改建，改善居民的居住条件和环境。

　　三、房屋征收的范围

　　东至河南南路、狮子街、松雪街，南至大境路、吉祥弄、方浜中路，西至露香园路、旧仓街，北至高墩街、福佑路。

　　四、房屋征收补偿协议

　　（一）房屋征收补偿的计户标准

　　被征收人、公有房屋承租人以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。

　　（二）房屋征收补偿协议签订主体的确定

　　房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

　　房屋征收范围内的私有房屋产权人死亡的，其继承人作为补偿协议签订主体。

　　房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的，有继续承租资格的当事人可协商一致，共同推选或委托一人作为补偿协议签订主体。

　　（三）房屋征收补偿协议的订立

　　房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人依照本方案，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立房屋征收补偿协议。

　　（四）房屋征收补偿协议为附生效条件协议

　　房屋征收决定作出后，被征收人、公有房屋承租人根据房屋征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。

　　根据市、区相关规定，本地块房屋征收补偿协议生效条件为签约比例达到80%。同时本地块采取“一次征收、分块实施”的模式，将按自然街坊等因素划分成7个小块（具体划块情况详见地块公示栏），各小块签约比例在地块公示栏内进行公示。

　　（五）房屋征收补偿决定

　　本地块房屋征收补偿协议生效后，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条和《实施细则》第四十二条规定，房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报区（县）人民政府。区（县）人民政府应当依法按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　五、被征收房屋类型和建筑面积的认定

　　（一）被征收房屋类型的认定

　　房屋类型根据房地产权证、房籍摘录资料进行认定。被征收人、公有房屋承租人对被征收房屋类型有异议的，可向上海市房地产科学研究院书面申请鉴定。

　　（二）被征收房屋建筑面积的认定

　　对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证和房地产登记簿的记载为准；房地产权证和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件，但在1999年10月25日前已经建造用于居住的房屋，以黄浦区测绘中心实地丈量的建筑面积为准。在1999年10月25日后建造用于居住的房屋，其合法用地范围、建筑高度内的测绘面积认定为房屋建筑面积。（居民需提供相关材料证明其房屋建造年份）

　　承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：

　　

　　

　　

　　在2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积；高度在1.2米至1.7米的部分，按照实际居住面积的一半及上款规定的换算系数计算建筑面积；高度在1.2米以下的部分，不计算建筑面积。

　　租用公房凭证中已有记载的、用于居住但未计算收取租金的阁楼，高度在1.7米以上的部分，按照实际居住面积（不乘系数）计算建筑面积；高度在1.2米至1.7米的部分，按照实际居住面积的一半（不乘系数）计算建筑面积；高度在1.2米以下的部分，不计算建筑面积。

　　承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。经工商部门核发有效营业执照的个体户营业房屋，工商部门的相关申请和批准文件中有营业部位建筑面积记载的，以相关文件记载的营业部位建筑面积为准。

　　对未经登记建筑的认定和处理，详见附件一《黄浦区露香园路地块认定建筑面积外的使用面积认定办法及补偿标准》。

　　六、居住房屋的征收补偿方式、标准和计算方法

　　征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　　（一）征收居住房屋的货币补偿

　　被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴

　　评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。

　　评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。评估均价标准，由房屋征收评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。

　　价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。

　　根据相关规定，本区补贴系数为0.3。

　　被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴。

　　根据相关规定，每证补贴面积标准为15平方米建筑面积。

　　（二）征收居住房屋的产权调换

　　被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，与房屋征收部门计算、结清被征收房屋补偿金额和用于产权调换房屋价值的差价。

　　（三）征收居住房屋的补偿、补贴标准

　　1、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准。

　　征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，增加套型面积补贴。

　　征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，增加套型面积补贴。

　　2、征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的补偿、补贴标准。

　　征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×100%；对房屋承租人的补偿按照上文有关公有房屋承租人的补偿规定执行。

　　3、征收私有未出租或协商议定租金标准的出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，增加套型面积补贴。

　　（四）居住困难户的保障补贴

　　1、居住困难户的申请和审核

　　居住困难的被征收人、公有房屋承租人向征收事务所提出居住困难审核申请，并提供相关证明材料。由征收中心、指挥部、街道等工作人员组成“居住困难户认定小组”，按本地块公布的标准（详见附件二《黄浦区露香园路地块居住困难户认定办法》）对居住困难户进行认定，并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为15日。公示期内有异议的，由区住房保障机构在15日内进行核查和公布。

　　2、居住困难户的保障补贴

　　按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

　　折算公式为：被征收居住房屋补偿金额[1]÷折算单价÷居住困难户人数。

　　保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米－被征收居住房屋补偿金额。

　　本地块折算单价为9000元。

　　七、非居住房屋的征收补偿方式、标准和计算方法

　　本方案中“非居住房屋”，指持有有效个体工商营业执照的个体工商户房屋。

　　征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　　1、征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋的补偿标准

　　征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%，对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%；被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。

　　2、征收私有非居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×100%。

　　八、征收居住房屋的各类补贴、奖励费用

　　1、无认定建筑面积外的使用面积补贴

　　对被征收人、公有房屋承租人无认定建筑面积外的使用面积或未获得认定建筑面积外的使用面积补偿的，给予补贴10万元。

　　2、装潢补贴

　　室内装饰装修价值按被征收房屋建筑面积每平方米500元补贴；被征收人、公有房屋承租人有异议的，可以委托估价机构通过评估确定。

　　3、临时安置费

　　（1）临时安置费有效期限：

　　被征收人、公有房屋承租人选购本地块提供的安置房屋为期房的，自征收补偿协议生效之月起至征收补偿协议约定交房的年月止的实际自然月份。考虑到交房后需办理安置房屋入户手续等因素，再给予照顾增发两个月标准的临时安置费。

　　（2）临时安置费发放标准：

　　按照被征收人、公有房屋承租人补偿协议中所选购的安置房屋（期房）房型，一居室：每套每月补贴1500元；二居室：每套每月补贴2000元；三居室：每套每月补贴2500元。

　　4、搬迁费

　　按被征收居住房屋核定的建筑面积每平方米12元计算，每户低于500元，按500元发放。若选购征收安置配套商品房（期房）的，搬迁费增加一倍计算。

　　5、家用设施移装补贴

　　①.电话移装费，每户140元（凭缴费单据）

　　②.管道煤气移装费，每户200元（凭缴费单据）

　　③.热水器移装费，每台300元（凭购机发票）

　　④.空调移装费，每台400元（凭购机发票）

　　⑤.有线电视移装费，每户330元（凭缴费单据）

　　⑥.宽带移装费，每户90元（凭收费单据）

　　⑦.家用（独用）电表，按实计算（凭收费单据）

　　6、特困对象的补贴

　　对符合认定标准的特困对象，给予特殊补助。其认定标准和认定流程，详见附件三《黄浦区露香园路地块特困对象认定办法》。

　　7、签约奖励费

　　在本地块房屋征收补偿签约期限内，凡与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的居民户，被征收居住房屋建筑面积在25平方米以内（含25平方米），每证发放签约奖励费15万，房屋建筑面积在25平方米以上，每增加1平方米增发签约奖励费3000元。

　　8、搬迁奖励费

　　被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议，协议生效后在约定期限内搬离、腾空并办理完毕交房手续的，每证发放奖励费5万元。建筑面积超过25平方米的，增加奖励费每平方米1000元。

　　9、速迁加奖费

　　本地块划分成7个小块，各小块分别统计签约比例，所在小块签约比例达到80%后7天内居民自行搬迁的，每证户发放速迁加奖费3万元。

　　10、建筑面积奖励费

　　以被征收房屋建筑面积为基准，每平方米奖励5000元。

　　11、协议生效计息奖励费

　　房屋征收补偿协议生效后，凡在签约期限内签订房屋征收补偿协议的，从签订协议之日起至房屋征收补偿签约期限结束之日止，按房屋征收补偿协议的补偿总金额[2]以半年期贷款年利率6.10%标准计息。

　　被征收人、公有房屋承租人在房屋征收补偿签约期限中前十日内签约的，统一以全签约期计息，最后十日内签约的统一以十天计息。

　　12、实物奖励

　　在本地块房屋征收补偿签约期限内签约的被征收人、公有房屋承租人，给予价值1万元的实物奖励。

　　

　　九、征收非居住房屋的各类补贴、奖励费用

　　1、因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的，按照《实施细则》第三十五条规定进行补偿。

　　2、对持有有效个体工商营业执照的个体工商户，给予一次性补贴30万元。（该补贴已包含但不限于设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备的补偿）。

　　3、自行购房补贴以被征收房屋个体工商户非居住建筑面积为基准，每平方米补贴10000元，每证户低于20万元的，按20万元计算。

　　4、室内装饰装修价值，按被征收房屋建筑面积每平方米补贴1000元计算，每证户低于10万元的，按10万元计算。

　　5、无认定建筑面积外的使用面积补贴

　　对被征收房屋无认定建筑面积外的使用面积或未获得认定建筑面积外的使用面积补偿的，给予补贴10万元。

　　6、被征收人、公有房屋承租人在签约期限内签约并在协议生效后按约定期限搬离被征收房屋的，被征收房屋建筑面积在20平方米以内的，补贴30万元；被征收房屋建筑面积在20平方米以上，超出部分按每平方米1万元补贴。

　　7、被征收人、公有房屋承租人在签约期限内签约并在协议生效后按约定期限搬离被征收房屋的，按权证每证一次性奖励30万元。签约期限结束后奖励费逐步扣除，扣除标准另行公布。

　　8、速迁加奖费

　　本地块划分成7个小块，各小块分别统计签约比例，所在小块签约比例达到80%后7天内自行搬迁的，每证户发放速迁加奖费10万元。

　　9、协议生效计息奖励费

　　房屋征收补偿协议生效后，凡在签约期限内签订房屋征收补偿协议的，从签订协议之日起至房屋征收补偿签约期限结束之日止，按房屋征收补偿协议的补偿总金额[3]以半年期贷款年利率6.10%标准计息。

　　被征收人、公有房屋承租人在房屋征收补偿签约期限中前十日内签约的，统一以全签约期计息，最后十日内签约的统一以十天计息。

　　【特别告知】个体工商户房屋中含居住面积的，则居住面积补偿按照上文第七条“征收居住房屋的各类补贴、奖励费用”进行补偿。若权证面积全部用作营业用途，无居住面积的，除按本条第1-9款享受个体工商户补偿外，另按权证每证享受居住房屋套型面积补贴及其他居住房屋享受的相应奖励补贴。

　　十、安置房屋的基本情况和选购方法

　　（一）安置房屋的基本情况

　　主要包括闵行浦江、松江泗泾、浦东航头、浦东三林等处房源及本区内就近安置房源。

　　（二）安置房屋的选购原则

　　1、安置房屋实行先签约、先选择、先购房的原则。

　　2、安置房屋的购买实行一房一价。

　　3、安置房屋购房总额一般不得超过该户被征收居住房屋货币补偿总金额[4]。

　　4、选购安置房屋的被征收人、公有房屋承租人，其办理进房手续、房地产权证以及所需交纳的契税、维修基金等费用，由购房人按相关规定支付。

　　（三）安置房屋的选购标准

　　被征收人、公有房屋承租人以征收决定核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证为基准选购房源。基本标准：

　　注：具体选房办法另行公布。

　　（四）自行购房补贴

　　1、被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿安置，且不选择购买本地块提供安置房屋的，给予自行购房补贴，标准如下：

　　按被征收房屋建筑面积每平方米7000元补贴，每证户低于30万元的按30万元计算。

　　2、被征收人、公有房屋承租人按规定可选购本地块提供多套安置房屋的，只选择购买本地块提供一套安置房屋的，给予自行购房补贴，标准如下：

　　按被征收房屋建筑面积每平方米2000元补贴，每证户低于15万元的按15万元计算。

　　十一、房屋征收评估机构选定办法

　　房屋征收决定公告公布后，房屋征收部门将房屋征收评估项目在市估价师协会网站上发布，接受估价机构报名，并将经审核符合条件的估价机构名单在房屋征收范围内张贴公示。

　　房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人在5个工作日内，在张贴公示的估价机构名单中进行投票，按照简单多数的原则，以得票数多少的顺位确定估价机构。房屋征收部门将确定的估价机构名单在房屋征收范围内和市估价师协会网站上予以公告。

　　十二、房屋征收补偿的签约期限

　　签约期限为4个月，具体时间另行公布。

　　十三、搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限

　　被征收人、公有房屋承租人应当在补偿协议约定的搬迁期限内完成搬迁。搬迁过渡方式：征收居住房屋，被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，由房屋征收部门支付临时安置费予以过渡，具体支付方式如前文所述。

　　十四、房屋征收部门和房屋征收实施单位

　　房屋征收部门：上海市黄浦区住房保障和房屋管理局

　　房屋征收实施单位的具体分工范围见地块公示栏，名称、现场办公地址如下：

　　上海市黄浦第一房屋征收服务事务所有限公司人民路850号

　　上海市黄浦第二房屋征收服务事务所有限公司人民路850号

　　上海市黄浦第三房屋征收服务事务所有限公司方浜中路613号

　　上海市黄浦第四房屋征收服务事务所有限公司方浜中路578弄内

　　十五、其他事项

　　1、征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

2、本房屋征收补偿方案中的货币为人民币。

　　
　　

上海市黄浦区住房保障和房屋管理局

二〇一二年六月二日

附件一
黄浦区露香园路地块认定建筑面积外的使用面积
认定办法及补偿标准

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的相关规定，结合本区的实际情况和历史成因，特制订被征收房屋认定建筑面积外的使用面积 认定办法及补偿标准如下：
一、认定建筑面积外的使用面积补偿标准
（一）关于公有居住房屋中认定建筑面积外的使用面积的补偿标准
1、对公有居住房屋中独用的天井、晒台、阳台等，其补偿标准：测绘面积×被征收房屋的房地产市场评估均价×50%。
2、对公有居住房屋中的认定建筑面积外的使用面积，如阁楼、天井搭建、晒台搭建等，其补偿标准：测绘面积×被征收房屋的房地产市场评估均价×80%。
本条涉及的阁楼，按照高度分别计算测绘面积：高度在1.7米以上的部分，按照黄浦区测绘中心的测绘结果计算测绘面积；高度在1.2米至1.7米的部分，按照黄浦区测绘中心测绘结果的一半计算测绘面积；高度在1.2米以下的部分，不予计算测绘面积。
（二）关于私有居住房屋中认定建筑面积外的使用面积的补偿标准
1、除房地产权证载明的认定建筑面积外的使用面积
（1）对私有居住房屋中独用的天井、晒台、阳台等，其补偿标准：测绘面积×被征收房屋的房地产市场评估均价×50%。
（2）对私有居住房屋内的认定建筑面积外的使用面积建筑，如阁楼、天井搭建、晒台搭建等，其补偿标准：测绘面积×被征收房屋的房地产市场评估均价×100%。
本条涉及的阁楼，按照高度分别计算测绘面积：高度在1.7米以上的部分，按照黄浦区测绘中心的测绘结果计算测绘面积；高度在1.2米至1.7米的部分，按照黄浦区测绘中心测绘结果的一半计算测绘面积；高度在1.2米以下的部分，不予计算测绘面积。
（3）对私有居住房屋合法用地范围内的认定建筑面积外的使用面积，其补偿标准：测绘面积×被征收房屋的房地产市场评估均价×70%。
（4）对私有居住房屋合法用地范围外的认定建筑面积外的使用面积，其补偿标准：测绘面积×被征收房屋的房地产市场评估均价×40%。
2、未办理产权登记的私有住房
未办理产权登记的私有住房，认定被征收房屋建筑面积后，对其他搭建部分参照上条“除房地产权证载明的以外的认定建筑面积外的使用面积”补偿。
（三）关于个体工商户用房认定建筑面积外的使用面积的补偿标准
1、对持有有效个体户营业执照、已认定原始个体户营业房屋建筑面积，现自行扩增个体户营业用途建筑面积的，由黄浦区测绘中心对已认定的个体户营业部位实地丈量。自行扩增个体户营业用途建筑面积＝测绘面积（不乘系数）－原始登记记载个体户营业建筑面积。
（1）私有房屋中
对在房屋有证建筑面积内自行扩增个体户营业用途建筑面积的部分，其补偿标准：自行扩增个体户营业用途的建筑面积×该户个体户营业房屋房地产市场评估单价×70%；
对在房屋有证建筑面积外、其合法用地范围内自行扩增个体户营业用途建筑面积（自行搭建部分）的部分，其补偿标准：自行扩增个体户营业用途的建筑面积×该户个体户营业房屋房地产市场评估单价×70%×70%；
对在房屋有证建筑面积外、其合法用地范围外自行扩增个体户营业用途建筑面积（自行搭建部分）的部分，其补偿标准：自行扩增个体户营业用途的建筑面积×该户个体户营业房屋房地产市场评估单价×70%×40%。
（2）公有房屋中
对在房屋有证建筑面积内自行扩增个体户营业用途建筑面积的部分，其补偿标准：自行扩增个体户营业用途的建筑面积×该户个体户营业房屋房地产市场评估单价×80%×70%；
公有居住房屋有证建筑面积外自行扩增个体户营业用途建筑面积（自行搭建部分）的部分，其补偿标准：自行扩增个体户营业用途的建筑面积×该户个体户营业房屋房地产市场评估单价×80%×70%×80%。
以上情况发生的同时，在该户居住房屋的补偿安置中，居住房屋的建筑面积需扣除自行扩增个体户营业用途的建筑面积。
2、对无有效个体工商户营业执照，但实际经营自行改变用途建筑面积的，由黄浦区测绘中心对已认定的自行改变用途部位实地丈量。
（1）私有房屋中
对在房屋有证建筑面积内自行改变用途的部分，其补偿标准：自行改变用途建筑面积×本地块被征收个体户营业房屋房地产市场评估基价×60%；
对在房屋有证建筑面积外、其合法用地范围内自行改变用途建筑面积（自行搭建部分）的部分，其补偿标准：自行改变用途建筑面积×本地块被征收个体户营业房屋房地产市场评估基价×60%×70%；
对在房屋有证建筑面积外、其合法用地范围外自行改变用途建筑面积（自行搭建部分）的部分，其补偿标准：自行改变用途建筑面积×本地块被征收个体户营业房屋房地产市场评估基价×60%×40%。
（2）公有房屋中
对在房屋有证建筑面积内自行改变用途建筑面积的部分，其补偿标准：自行改变用途建筑面积×本地块被征收个体户营业房屋房地产市场评估基价×80%×60%；
对在房屋有证建筑面积外自行改变用途建筑面积（自行搭建部分）的部分，其补偿标准：自行改变用途建筑面积×本地块被征收个体户营业房屋房地产市场评估基价×80%×60%×80%。
以上情况发生的同时，在该户居住房屋的补偿安置中，居住房屋的建筑面积需扣除自行改变用途建筑面积。
3、对持有非正规就业劳动组织证书、实际经营的个体户营业建筑面积的补偿参照上条操作。

二、认定建筑面积外的使用面积调查、认定流程
1、被征收居民向征收事务所提出认定建筑面积外的使用面积申请，由征收事务所和街道、居委工作人员及社会公信人士进行摸底调查、现场踏勘、拍摄实物照片等，由区测绘中心进行统一测绘丈量，绘制平面图，出具测绘结果。征收事务所核审后将该户认定建筑面积外的使用面积相关材料报“认定建筑面积外的使用面积认定小组”进行认定。认定结果在征收范围内公示，公示期限不少于七日。
（二）公示期间，被征收居民对认定结果有异议的，可以书面提出并说明理由及提供相应的证明材料。
（三）对认定结果有异议的，由认定小组进行复核，有修正意见的，复核结果在征收范围内公示，公示期限不少于七日。
（四）公示期满无异议，或者虽有异议但经复核确认符合认定标准的，予以认定。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件二
黄浦区露香园路地块居住困难户认定办法

为规范黄浦区露香园路地块居住困难户的审核和认定工作，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）及《上海市共有产权保障房（经济适用住房）申请对象住房面积核查办法》（沪房管规范保[2012]8号）等规定，并结合本征收地块实际情况，特制定办法如下：
一、适用范围
本办法适用于居住困难户的保障补贴、安置房屋选购所涉人员的认定。

二、居住困难户认定标准
下列人员可以计入核定人数：
（一）截至房屋征收决定作出之日，在被征收房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但人均居住面积低于7平方米），且居住在被征收房屋的人员。
（二）截至房屋征收决定作出之日，在被征收房屋处有本市常住户口未满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但人均居住面积低于7平方米），居住在被征收房屋，且符合下列特殊情形之一的人员：
1、征收范围内未成年子女，其父母属于核定成员；
2、因工作需要调回本市的干部、职工及其随迁家属，在征收范围内直系亲属处落户的；
3、因离休、退休、退职从市外迁回征收范围内家中的；
4、海员、船员、野外勘探人员、就学等人员迁回征收范围家中的；
5、本市居民因应征入伍、出国（境）而注销征收范围内的户口，后又恢复户口的；
6、本市居民因服刑、被劳动教养、人民法院宣告失踪或者宣告死亡等注销征收范围内的户口，后又恢复户口的。
（三）房屋征收决定作出之日，不具有征收范围内的本市常住户口，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但人均居住面积低于7平方米），且符合下列特殊情形之一的人员：
1、有本市常住户口的未成年人，且其父母属于核定成员；
2、户口从被征收房屋内迁出，且征收时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人员、就学等人员（不包括已在外地结婚的）；
3、因应征入伍而注销户口的人员；
4、因服刑或者被劳动教养而注销户口的人员；
5、非本市城镇户口，其配偶属于征收范围内的核定成员，且符合以下三种情形之一的：①因婚姻关系实际居住在被征收房屋内至房屋征收决定作出之日满两年；②结婚证开具的日期至房屋征收决定作出之日未满两年，其子女已报出生或女方已怀孕并具区级以上妇幼保健院证明及妇产科例检资料的；③结婚证开具的日期至房屋征收决定作出之日未满两年，其能提供在被征收房屋处的居住证已满两年的。
（四）补偿协议签订之日前，核定成员符合本市计划生育条例规定，已怀孕并具区级以上妇幼保健院证明及妇产科例检资料的，按1人核定，相应部分的货币补偿款待婴儿出生后凭出生医学证明和户籍证明（均原件）发放。
（五）原上海户籍的支边、支内、支疆及上山下乡知识青年，其子女属于核定成员，其本人已达到法定退休年龄，并具有合法有效证件（原件），经公安部门认定符合相关政策可以入户的，可以计入核定人数。
原上海户籍的支边、支内、支疆及上山下乡知识青年，其本人户口迁出地在本处征收范围内但目前不可入户的，符合以下条件且本市他处无住房的，可以计入核定人数：①其子女属于核定成员；②其本人未达到法定退休年龄，但截至房屋征收决定作出之日，实际居住在被征收房屋内一年（含一年）以上的。
本条款所称的他处无住房是指：公有住房、已购公有住房、私有住房及已购商品房。
（六）公有房屋承租人户口不在被征收房屋处的，可以计入核定人数。
注：
1、本办法所称的“其他住房”，是指
①本市他处的公有住房使用权，且为福利分房时的租赁人或同住人；
②本市他处的已购公有住房；
③将已购公有住房出售、公有住房承租权差价交换；
④2003年12月31日后因本市他处房屋拆迁、征收获得过补偿安置；
⑤在本市获得过住房货币补贴。
2、未成年人的“其他住房”，以其父母的住房情况为准。

三、居住困难户补助
被征收房屋的被征收人、公有房屋承租人凡被确认为居住困难户且增加保障补贴的，增加居住困难户补助：
（1）居住困难人数4人，每证给予居住困难户补助12万元。
（2）居住困难人数4人以上，每增加1人增加补助5万元。

四、居住困难户选房办法
居住困难户选购安置房屋，办法如下：
（1）居住困难人数1至3人，可以购买一套二居室。
（2）居住困难人数4人，可以购买一套一居室和一套二居室。
（3）居住困难人数5人，可以购买二套二居室。
（4）居住困难人数5人以上，每增加3人可增购一套二居室。
注：如遇特殊情况，由被征收户申请，经“审核把关联席会议”讨论决定，可在规定的基准套内进行拆套。

五、居住困难户认定流程
1、被征收人或公有房屋承租人，向征收事务所提出居住困难审核申请，如实填报申请文书，提交下列材料：①被征收房屋权属证明；②被征收房屋户籍证明；③在本市有他处房屋的，需提交相关证明；④申请人要求外地配偶、未婚子女为居住人口的，必须提供婚姻状况的证明及当地居委会出具的居住情况证明材料等。征收事务所核审后报本地块“居住困难户认定小组”进行认定。认定结果在征收范围内公示，公示期限为15日。
2、公示期间，被征收居民对认定结果有异议的，可以书面提出并说明理由及提供相应的证明材料。
3、对认定结果有异议的，由区住房保障机构在15日内进行核查和公布。
4、公示期满无异议，或者虽有异议但经复核确认符合认定标准的，予以认定。

 

附件三
黄浦区露香园路地块特困对象认定办法

一、认定标准
1、特困对象的范围
（1）享受民政部门救济的孤老、孤幼、孤残；
（2）持有“上海市社会救助领取证”，领取最低生活保障金的家庭及原享受遗属补助的人员；
（3）持有各类残疾证的残疾人员；
（4）符合《上海市城镇职工基本医疗保险办法》规定的大病医保范围的人员，根据市民政局、市财政局、市医疗保险局“沪民救发（2001）17号文”规定，大病医保对象主要为低收入家庭中患恶性肿瘤、尿毒症、精神病等大病重病的对象；
（5）经劳动能力鉴定机构鉴定为完全丧失劳动能力和部分丧失劳动能力的人员；
（6）省、直辖市、自治区，部级以上的劳模、先进工作者；
（7）经市民政局认定的烈属、病故军人家属、伤残军人、因公牺牲人员的直系亲属。
2、符合上述（1）至（7）项的特困对象，一次性补贴3万元。
3、享受离休待遇的老同志、每人一次性补贴3万元。
4、至2012年底，年满80周岁的高龄老人，每人一次性补贴2万元。
5、至2012年底，年满90周岁的高龄老人，每人一次性补贴3万元。
注：同一人符合上述1-5项多种情形的，不作叠加计算。
6、征收范围持有经区、县劳动部门核发的《非正规就业许可证》，以及区民政部门或街道核发的《社区服务证》的居民房屋的持证人，且在征收范围内从事经营活动的，给予一次性补贴10万元。
注：以上特困对象，须为截至本地块房屋征收决定公告之日，在被征收房屋处户口连续满一年，且居住在被征收房屋处的人员。

二、认定流程
（一）被征收居民向所在居委提出书面申请，并提供相关证明材料，报“特困对象认定小组”进行认定。认定结果、补助标准在征收范围内进行公示，公示期限不少于七日。
（二）公示期间，被征收居民对认定结果有异议的，可以书面提出并说明理由及提供相应的证明材料。
（三）对认定结果有异议的，由“特困对象认定小组”进行复核，有修正意见的，复核结果在征收范围内公示，公示期限不少于七日。
（四）公示期满无异议，或者虽有异议但经复核确认符合特困对象认定标准的，予以认定。

 

 

 

 

 

附件四
黄浦区露香园路地块安置房屋选购的有关办法

根据市有关部门确定的配套商品房使用规定和《黄浦区露香园路地块旧城区改建房屋征收补偿方案》，结合本地块的实际，特制定以下安置房屋的选购办法：
一、安置房屋选购基本原则
（1）选购实行先签约、先选购，购完为止的原则；
（2）被征收人、公有房屋承租人选购安置房屋的总金额不得超过该户被征收居住房屋货币补偿总金额（即：评估价格+价格补贴+特定房屋类型的套型面积补贴）。

二、安置房屋的选购标准
1.被征收人、公有房屋承租人以征收决定核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户，并按照认定的建筑面积可以选购：

选购标准 认定建筑面积 选购房型
① 25㎡以下（含25㎡） 一套二居室
② 25㎡以上（不含25㎡）至
50㎡以下（含50㎡） 二套二居室
③ 50㎡以上（不含50㎡） 三套二居室

2.居住困难户按《黄浦区露香园路地块居住困难户认定办法》认定后，可选购：
（1）居住困难人数1至3人，可以购买一套二居室。
（2）居住困难人数4人，可以购买一套一居室和一套二居室。
（3）居住困难人数5人，可以购买二套二居室。
（4）居住困难人数5人以上，每增加3人可增购一套二居室。
注：如遇特殊情况，由被征收户申请，经“审核把关联席会议”讨论决定，可在规定的基准套内进行拆套。

三、安置房屋选购限制
1、就近安置房屋：东元坊。每证户限购壹套，居住困难户不得选购。
2、配套商品房：三林基地。每证户限购壹套。

四、购买安置房屋优惠补贴
为切实维护广大被征收人、公有房屋承租人的利益，在市有关部门确定的配套商品房供应价基础上，对本地块安置房屋给予购房优惠价，并按优惠价结算（详见一房一价明细表）。
选购上述安置房源的被征收人、公有房屋承租人，按配套商品房供应价签订购房合同，并以供应价作为办理进房手续、房地产权证以及所需缴纳的契税、维护基金等费用的依据，由购房人按相关规定支付。

五、选房程序
具体办法另行公布。

 

附件五
黄浦区露香园路地块征收补偿案例分析

案  例（一）
本市露香园路××号居民王先生承租的一套公有出租居住房屋，承租部位二层前楼，居住面积12.5 M2，房屋类型旧里。现该处房屋被依法征收，经评估假设该处房屋评估单价为19800元/M2，该地块房屋评估均价为20000元/ M2，套型补贴面积为15 M2，价格补贴系数为0.3，旧里建筑面积换算系数为1.54。征收开始后，经协商公房承租人王先生选择货币补偿，试问王先生可以得到多少房屋征收补偿总额。
解：该房屋建筑面积：12.5×1.54=19.25 M2；
1.被征收房屋评估价格：20000×80%×19.25=308000元；
2.被征收房屋价格补贴：20000×0.3×19.25=115500元；
3.被征收房屋套型补贴：20000×15=300000元；
4.签约奖励费：150000元；
5.搬迁奖励费：50000元；
6.无认定建筑面积外的使用面积补贴：100000元；
7.装潢补贴：19.25×500=9625元；
8.建筑面积奖励费：19.25×5000=96250元；
9.自行购房补贴：300000元；
10.协议生效后速迁奖励费：30000元；
11.搬场费：500元；
12.设施迁移费：1000元（暂估）；
以上合计：1460875元；
13.利息补贴：（1）一天利息：1460875×6.10%/360=247.54元；（2）总利息补贴：247.54元×122天=30200元
答：王先生此次房屋征收与补偿中可得总额为1460875+30200=1491075元。
注：评估价格中评估单价高于评估均价的按评估单价核算，如果评估单价低于评估均价的，按评估均价核算。价格补贴和套型补贴均按评估均价核算。

案  例（二）
露香园路××弄××号张先生居住祖传私房建筑面积18平方米，属于旧里，2012年6月因旧城区改造被列入房屋征收范围，张家夫妇俩有儿子、媳妇、孙子，儿子三口之家在外借房居住，经评估假设该房评估单价为19500元/M2，该地块房屋评估均价为20000元/ M2，套型补贴面积为15 M2，价格补贴系数为0.3，折算单价为9000元/ M2。征收开始后，张先生积极与征收事务所协商，选择一套一室一厅，房价396000元和一套二室一厅，房价540000元，试问张先生还能补偿多少金额。
解：1.被征收房屋评估价格：20000×100%×18=360000元；
2.被征收房屋价格补贴：20000×0.3×18=108000元；
3.被征收房屋套型补贴：20000×15=300000元；
4.经核查认定该户享受居住困难户保障补贴：
9000×22×5-（360000+108000+300000）=222000元；
5.居住困难户补贴：120000+50000=170000元；
6.签约奖励费：150000元；
7.搬迁奖励费：50000元；
8.协议生效后速迁奖励费：30000元；
9.无认定建筑面积外使用面积补贴：100000元；
10.建筑面积奖励费：18×5000=90000元；
11.装潢补贴：18×500=9000元；
12.搬场费：500元；
13.家用电器设备迁移费：1000元（暂估）；
以上合计：1590500元；
14.利息补贴：（1）一天利息：1590500×6.10%/360=269.51元；（2）总利息补贴：269.51元×122天=32880元
答：张先生安置该套房屋后能得：
1590500+32880-（396000+540000）=687380元。
注：评估价格中评估单价高于评估均价的按评估单价核算，如果评估单价低于评估均价的，按评估均价核算。价格补贴和套型补贴均按评估均价核算。

案  例（三）
李先生承租大境路××号，房屋类型旧里，居住部位底层，非居建面12M2，居住居面10 M2，经评估假设非居住房屋评估单价为54000元/M2，居住房屋评估单价为19500元/ M2，该地块房屋评估均价为20000元/ M2，套型补贴面积为15 M2，价格补贴系数为0.3，旧里建筑面积换算系数为1.54，折算单价为9000元/ M2，该个体工商户选择货币补偿应得金额。
解：（一）居住房屋补贴：
建筑面积：10×1.54=15.4 M2。
1.被征收房屋评估价格：20000×80%×15.4=246400元；
2.被征收房屋价格补贴：20000×0.3×15.4=92400元；
3.被征收房屋套型补贴：20000×15=300000元；
4.签约奖励费：150000元；
5.搬迁奖励费：50000元；
6.协议生效后速迁奖励费：30000元；
7.无认定建筑面积外的使用面积补贴：100000元；
8.建筑面积奖励费：15.4×5000=77000元；
9.装潢补贴：15.4×500=7700元；
10.搬场费：500元；
11.家用电器设备迁移费：1000元（暂估）；
12.自行购房补贴：300000元。
（二）非居住房屋补贴：
13.被征收房屋评估价格：54000×80%×12=518400元；
14.证照补贴：300000元；
15.自行购房补贴：200000元；
16.装潢补贴：100000元；
17、协议生效后速迁奖：100000元；
18.无认定建筑面积外的使用面积补贴：100000元；
19.签约奖励费：300000元
20.搬迁奖励费：300000元；
21.停产停业补贴：54000×12×10%=64800元
以上合计：3338200元。
22.利息补贴：（1）一天利息：3338200×6.10%/360=565.64元；（2）总利息补贴：565.64元×122天=69009元

答：该个体工商户能得3338200+69009=3407209元。
注：评估价格中评估单价高于评估均价的按评估单价核算，如果评估单价低于评估均价的，按评估均价核算。价格补贴和套型补贴均按评估均价核算。

案  例（四）
露香园路××弄××号公房承租人李先生，承租部位二层统楼，居住面积21M2，房屋类型旧里。现该处房屋被依法征收，经评估假设该处房屋评估单价为20000元/M2，该地块房屋评估均价为20000元/ M2，套型补贴面积为15 M2，价格补贴系数为0.3，旧里建筑面积换算系数为1.54，试问李先生选择房屋安置还能获多少补偿款。
解：该户房屋建筑面积：21×1.54=32.34 M2；
1.被征收房屋评估价格：20000×80%×32.34=517440元；
2.被征收房屋价格补贴：20000×0.3×32.34=194040元；
3.被征收房屋套型补贴：20000×15=300000元；
4.签约奖励费：150000+（32.34-25）×3000=172020元；
5.搬迁奖励费：50000+（32.34-25）×1000=57340元；
6.无认定建筑面积外的使用面积补贴：100000元；
7.装潢补贴：32.34×500=16170元；
8.建筑面积奖励费：32.34×5000=161700元；
9.搬场费：500元；
10.家用电器设备迁移费：1000元（暂估）；
11.协议生效后速迁奖励费：30000元；
以上合计：1550210元；
根据本基地征收与补偿方案规定，李先生可以选购二套二居室，但经协商李先生只选购一套配套商品房，房价540000元，根据方案规定李先生可享受自行购房补贴15万元。
12.利息补贴：（1）一天利息：（1550210+150000）×6.10%/360=288.10元；（2）总利息补贴：288.10元×122天=35148元
答：李先生此次房屋征收与补偿中除安置一套配套商品房后，还能补偿：1700210+35148-540000=1195358元。