□马永健

    2012年12月28日，朱女士在房屋中介的带领下看了位于政和路的王女士的一套房屋， 12月29日，在中介方的撮合之下，三方签订了房地产买卖居间协议一份，约定王女士将其名下的这套房屋以302.5万元的价格出售给朱女士，并约定买卖双方在30日内共同赴该中介方签订买卖合同，签订居间协议后，朱女士支付了10万元定金，王女士出具收据。之后，双方通过中介将签订买卖合同的时间口头变更为2013年3月2日。但当日，买卖双方和中介方一起相约再去看一次该房屋，朱女士发现该房屋多处有漏水的痕迹，买卖双方对漏水问题若不能修复的责任承担问题不能达成一致，导致房屋买卖合同最终未能如期签订。

    2013年3月3日朱女士和王女士继续商谈该房屋买卖事宜，并将房屋漏水区域拍照，但最终双方协商不成，无法签订正式房屋买卖合同。王女士随后通过律师向朱女士发出律师函，单方解除了居间协议，并声称单方没收朱女士支付的定金。 3月13日，朱女士和王女士通过居间方在双方律师均到场的情况下再次协调，在本次协调会上朱女士当场确认同意解除居间协议，同时要求王女士双倍返还定金，王女士坚持没收原告之定金。居间方工作人员当场确认在带看房屋的过程中不知道该房屋漏水，也没看到该房屋漏水，双方对谈话都作了录音。

    双方协商未果，朱女士将该案诉请到法院，以王女士隐瞒房屋缺陷导致其不能及时买房造成损失为由要求王女士双倍返还定金共计20万元，并支付应返还定金的利息。

    庭审争锋，各执一词。

    原告：被告刻意隐瞒房屋漏水的事实，导致最终未能签成买卖合同，还导致原告不能及时买房造成损失，因此应当双倍返还定金。

    庭审中，原告朱女士诉称她于2012年12月28日第一次和中介一起看房，被告积极地介绍了该房的优点，比如天气好时可以看到东方明珠等，对房屋瑕疵问题只字未提。因被告一家当时居住在该房屋内，窗帘、家具、饰品等皆有遮挡，无论是原告还是陪同看房的居间方工作人员，都没有发现该房屋有漏水问题。次日晚，朱女士和中介一起再次看房，因为光线问题也未发现漏水问题。双方将签订合同时间变更为2013年3月2日，在签约当天，原告朱女士在中介方的带领下又看了一次该房屋，此时该房屋已清空，原告发现该房屋北房间飘窗、北房间内墙、外墙，南房间飘窗、南房间楼顶和墙面，客厅阳台，客厅墙角，卫生间窗台等多处有水渍和漏水痕迹，完全无法正常居住。被告认为漏水问题能够修好，原告要求在合同条款中载明如不能修复的责任承担问题，并要求留尾款作为担保，被告未同意。原被告双方就此发生争议，导致当天房屋买卖合同未能签成，因此被告应返还定金10万元。鉴于被告拒不返还定金的行为导致原告不能及时购买其他房屋，房价上涨因素导致其发生损失，因此诉请要求双倍返还定金。

    被告：原告清楚房屋现状，但因其他多方面考虑临时不愿签约，原告无权要求返还定金。

    被告王女士辩称，本案中房屋内漏水后形成的印渍都在明显处，原告朱女士多次看房，对房屋的现状清楚且接受，朱女士是出于其他方面的考虑，不愿意与被告王女士签订房屋买卖合同，才借口房屋漏水影响居住，不肯签订买卖合同。故原告是违约方，被告有权没收原告支付的10万元定金，不同意原告的诉讼请求。

法院判决：

    法院认为，根据 《中华人民共和国担保法》相关规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同的担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。对于本案的系争房屋，其中的漏水问题确实客观存在，对此有明显的瑕疵，原告在交付定金前对该房屋多次进行实地查看，应予以充分关注，即便如原告所说未能及时发现，也是原告怠于查看，未尽到审慎注意义务。但是被告作为房屋出售方，亦应如实告知。鉴于房屋的渗漏水问题对房屋的成交及使用会产生影响，原、被告就此问题不能达成一致的解决意见，从而未能签订房屋买卖合同，双方均有责任。故原告要求双倍返还定金及利息之诉，法院不予支持，但是被告应当将已收取的定金本数返还。所以根据国家法律规定，判决被告王女士向原告朱女士返还定金人民币10万元。

    判决后，原被告双方均未上诉。

律师提醒：

    当事人可以约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。这就是法律上的定金罚则，这条规定是一把双刃剑，对当事人双方都有约束力，买方违约即可能被没收定金，卖方违约则可能被要求双倍返还定金。

    有的卖房者急于将房屋出手，会刻意隐瞒房屋的一些缺陷，导致买方未能察觉而签订购房合同。在签订正式购房合同过程中或者签订正式购房合同之后，缺陷问题一旦暴露出来后就会产生诸多纠纷。因此，卖房者切忌侥幸心理，房屋买卖毕竟是大宗买卖，买房人不可能就房屋缺陷问题善罢甘休，最好还是本着诚信原则，实事求是告知买方房屋存在的问题，并且在合同中披露该问题，如果已经告知了房屋缺陷，买房人还是签订了合同，事后就不能以房屋缺陷问题要求解约或是返还定金。

    对于买房者，律师则提醒，要看清房屋现状，对漏水、开裂、采光、通风、噪音等问题审慎注意，考虑清楚后再签订正式购房合同，尽可能避免纠纷的产生。本案中漏水之处是飘窗、墙角，是不容易发现之处，中介看房过程中也没发现漏水问题，因此最终法院判决返还定金本金。如果漏水是明显之处，或是合同中提及房屋存在漏水问题，那么朱女士再以漏水问题事后反悔，则其要求返还定金的要求未必会得到支持。

    （作者为上海联业律师事务所律师）