□焦春伟

【案情简介】

    朱阿婆与徐老先生是再婚夫妻，徐老先生与前妻育有两子，徐嘉义和徐嘉忠，再婚时两个儿子都已经成年。朱阿婆与徐老先生再婚后就与徐老先生同住，此时小儿子徐嘉义未结婚与两位老人同住。

    再婚五年后，1986年左右，朱阿婆被诊断患有精神分裂症。此后数次住院治疗，平时定期到精神卫生中心复诊服药，在此期间朱阿婆由丈夫徐老先生监护和照顾。 2006年徐老先生因病去世，去世后朱阿婆一直无人照顾，经过居委会协调，由朱阿婆的弟弟定期照顾朱阿婆的生活。朱阿婆除了与徐老先生共有一套住房外，个人名下有一套售后公房，平时该房屋出租用于补贴家用。2012年朱阿婆的弟弟无意间发现朱阿婆个人名下的这套房屋产权人在2007年已变更为继子徐嘉义。经询问，徐嘉义称该房屋是2007年继母通过买卖的方式赠与给自己的财产。朱阿婆的弟弟认为徐嘉义利用朱阿婆患有精神疾病擅自将房屋过户到其名下，侵害了朱阿婆的权利，因此要求恢复。遭到拒绝后，朱阿婆的弟弟申请宣告朱阿婆为无民事行为能力人，随后居委会指定朱阿婆的弟弟为朱阿婆的监护人。 2012年5月朱阿婆弟弟以朱阿婆的名义将徐嘉义告上法庭，要求判决房屋买卖合同无效，产权恢复至朱阿婆名下。

【法院判决】

    人民法院经过审理认为，朱阿婆自患病以来一直处于疾病状态，期间多次住院并且长期服药，且2012年被鉴定为无民事行为能力人，因此推断其患病期间不具备完全民事行为能力人，签订的房屋买卖合同也就是无效合同。

【律师评析】

    《民法通则》第13条规定“不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动”；第58条规定“下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；”。根据上述规定可以看出，精神病人一旦被认定为无民事行为能力人或者限制行为能力人，那么对于出售房屋这样重大的民事法律行为而言是不能单独完成的，必须在监护人的监护下完成。

    对于上述规定本案的原告方和被告方均无异议，但双方争议的问题是2007年产权过户时朱阿婆是否具备民事行为能力。作为司法鉴定而言只能对当下的精神状况进行鉴定，无法对几年前的精神状况进行鉴定，但这并不意味着凡是无法鉴定的就一律应该认定有效，此时人民法院应该根据当事人的具体情况综合评定当时的精神状况。从本案中可以看出朱阿婆自1986年发病后一直处于疾病中，期间多次住院且常年服药，表明朱阿婆的精神分裂症从未治愈，且2012年被鉴定不具备民事行为能力。结合自2006年徐老先生病故后徐嘉义兄弟二人并未照顾朱阿婆，而是由居委协调由朱阿婆的弟弟照顾朱阿婆等情况，足以推断其在2007年与徐嘉义签订房屋买卖合同时不具备民事行为能力。因此该合同应当属于无效合同。 （作者系上海远业律师事务所律师）