□焦春伟

【案情回顾】

    陆先生户口不在上海，但在上海有一套住房。 2012年5月想再购一套房投资，几次看房后，相中闵行区一套在建商品房。该小区开盘前，陆先生向售楼小姐如实陈述了自身已有一套住房的情况，担心因为限购而无法顺利购房，售楼小姐则称开发商可以协助办理，通过“包装公司”的 “包装”，可以使陆先生具备购房资格。陆先生信以为真，就在开盘当日与开发商签定一份 《上海市商品房预售合同》，陆先生支付了首付款80万元，随后向开发商提供了自身相关资料。没想到两个月过去了，开发商一直没有通知他办理相关手续。几经催促后，售楼小姐告知他，因为政策从严所以无法办理过户，陆先生认为自己被开发商欺骗，因此坚决要求开发商赔偿损失，但是被售楼小姐一口回绝。陆先生起诉到人民法院要求判决开发商返还已收款项并赔偿损失。

【法院判决】

    法院经过审理判决解除双方签订的 《上海市商品房预售合同》，开发商返还已收80万元房款，对于陆先生赔偿损失的诉求不予支持。

【律师评析】

    双方最大的争议在于，对于合同无法履行的责任应该由哪一方承担。本案中陆先生在与开发商签订预售合同之时，非沪籍人口在上海限购一套住宅的政策已经开始实行，因此不存在情势变更的问题。既然限购政策已经实行，那么作为购房人来讲有义务如实向开发商陈述自身已有住宅的客观情况，当然开发商也有义务审查购房人是否具备购房资格，但问题是本案中如果购房者不向开发商如实陈述自身情况，开发商是无法查知陆先生是否被限购，因此本案的关键问题仍然在于签约时到底是陆先生有没有向开发商如实陈述已有住房的客观情况。根据 “谁主张谁举证”的诉讼规则，陆先生应该举证证明已经告知，然而在庭审过程中陆先生除了自身陈述外无其他证据证明已经如实告知了已有住房的客观情况，因此其要求开发商赔偿的诉求未能得到法庭支持。

    （作者为上海远业律师事务所律师）