房屋质量维权案例解析

  发布时间：2012/12/8 22:22:07 点击数：

导读:房屋质量维权案例解析2012年11月23日B08：B08－以案说法·企业传真·置业维权·广告稿件来源：房地产时报案例：2003年2月，Z与开发商签约，购买商品房一套。约定2004年9月30日前交房。2005年3月，Z收到收房通知。交房…

房屋质量维权案例解析

2012年11月23日   B08：B08－以案说法·企业传真·置业维权·广告   稿件来源：房地产时报  

 

案例：

    2003年2月，Z与开发商签约，购买商品房一套。约定2004年9月30日前交房。 2005年3月，Z收到收房通知。交房当日，Z发现内墙出现贯穿裂缝及部分房门无法关闭。 Z拒绝收房。 2005年4月5日，Z发函通知开发商要求按照合同约定交付质量合格的房屋；2005年7月8日，Z再次发函通知开发商要求按照合同约定交付质量合格的房屋，否则就追究开发商的延期交房违约责任。 2005年10月，Z将开发商起诉至法院，要求赔偿2004年10月1日至2005年9月30日的延期交房违约金。

法院审理后认为：

    1、合同约定被告应当在2004年9月30日前交房。被告因自身问题于2005年3月才通知原告收房，故被告应当承担2004年10月至2005年3月的延期交房违约责任。

    2、根据相关检测部门对房屋质量进行检测的结论表明，该房屋确实存在一定的质量问题。但是，该房屋主体结构安全、合格，而现存质量问题通过专业部门进行维修是可以弥补的，原告可以通过让被告进行维修的方式来解决。原告在2005年3月以房屋存在质量问题拒收没有依据。故原告要求被告承担违约责任没有法律依据。

    3、即便原告其后两次书面通知被告交付房屋，但是被告已经在2005年3月发出了房屋交付通知，被告已经履行了通知义务，原告不能因此要求被告承担违约责任。

律师说法：

    房屋质量问题按程度分三类：

    第一，房屋主体结构质量不合格。 《商品房买卖司法解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。认定房屋主体结构质量不合格原则上应当通过房屋质量监督部门的司法鉴定为准；购房者单方面的鉴定一般无法作为法院判决的依据。

    第二，严重影响正常居住使用的质量问题。 《商品房买卖司法解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。这是指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。

    第三，其他一般质量问题。法律规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。如房屋渗水、部分墙面细小开裂、地面空鼓、墙皮脱落等。

    对于第三类房屋质量问题，由于未对居住使用造成严重影响，只能要求卖房人进行修复并赔偿损失，不能要求退房；当然也不能以这样的一般质量问题而拒收房屋。对于不需要修复的质量缺陷，购房人可以要求开发商赔偿因存在质量缺陷而造成的房屋价值的贬值损失，可依法申请委托有关估价机构对房屋进行差值评估，以确定差值部分的损失。