□杜鸿亮

    案情简介：周女士与王先生签订一份房屋预购协议，约定王先生将一套住房卖给周女士，协议对定金、房款支付、过户、交房、违约等具体事宜进行了约定，并约定自签订预购协议之日起20天之内再签订网上备案 《房地产买卖合同》 （以下简称 “网上备案合同”），当日，周女士支付了定金和部分房款。但后来约定的20天期限届满，王先生拒绝与周女士签订网上备案合同，双方因此发生纠纷。

    问题：双方签订的房屋预购协议是否有效，周女士可否请求法院判决过户？

    律师分析：上海的二手房交易一般是上下家先签订意向协议，然后签订房产交易中心过户使用的网上备案 《房地产买卖合同》。但在市场价格波动较大的时候，容易发生违约，而违约方会百般刁难，在签署预购意向后不订立网上备案合同，或者设置种种障碍，导致房屋买卖交易无法完成。依上海高院的有关审判精神，如果双方已经签订的预购书、意向书等已具备了房屋买卖合同的主要内容，且已经支付了一部分房款，应视为买卖合同已经成立，并认定合同有效。网上备案合同是有关部门制定的示范文本，可以使用，也可以参照使用，双方即使没有签订网上备案合同，亦不影响原已成立的合同关系。

    本案中，双方已经在预购协议中对房屋、总价格、付款方式、过户、交房等的主要内容进行了约定，并且周女士支付了一定房款，因此，预购协议具有买卖合同成立效力，即使王先生以种种理由拒绝配合签订网上备案合同，周女士仍然可以请求法院判决过户，实践中她通过律师代理最终得到了法院的支持。

    （作者为上海市锦天城律师事务所资深律师）