实践探索:安置房分配的一般规则(原创)

作者:常敬泉律师  发布时间:2020/9/9 22:54:41 点击数:
导读:实践探索:安置房分配的一般规则上海市德尚律师事务所合伙人上海市律师协会不动产征收业务研究委员会常敬泉律师‍为进一步促进上海法院涉房屋征收补偿利益分割案件的适法统一,2019年11月,上海高院民事审判庭在静安法

实践探索:安置房分配的一般规则

 

上海市德尚律师事务所合伙人

上海市律师协会不动产征收业务研究委员会 常敬泉律师

 

为进一步促进上海法院涉房屋征收补偿利益分割案件的适法统一,2019年11月,上海高院民事审判庭在静安法院召开房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会,并于2020年3月25日发布《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》(沪高法民〔2020〕4号)(以下简称“会议纪要”)。

会议纪要明确提到“私有住房的征收以产权平移为基本原则,被安置人范围一般仅限于房屋产权人。审判实践中应该严格依照法律和征收补偿政策认定被安置人范围,不能随意扩大”。同时又提出,“在私有房屋征收中,一般只有房屋产权人才是被安置人。对于房屋实际使用人,除非征收部门将其认定为被安置人,否则不属于征收补偿法律关系主体。而房屋实际使用人基于何种法律关系居住使用被征收房屋,不因征收关系而发生改变,即原房屋居住使用关系平移至安置房屋。因此,征收补偿关系中的被安置人以外的房屋使用人不能主张分割征收补偿利益,其居住问题可基于原来法律关系如扶养、赡养等进行主张”,这与之前的司法实践相比发生了重大变化。

会议纪要出台后,如何准确理解上述规定,并将新的规定运用到司法实践,笔者曾经于2020年8月29日发表过一篇文章《私房征收实务研究》,其中对“产权平移理论认识”以及“房屋实际使用人的认定以及权利保护”这两个专题进行了系统的研究。

其实,在私房征收过程中,还有一项专题,也需要重点研究,这就是产权调换房屋的分配问题。被征收人(私房产权人或者继承人)选择产权调换房屋之后,权利人之间或者权利人与房屋实际使用人之间如何分配安置房问题,也是律师实务的核心和实务的难点。

这个问题如何解决也一直困扰着当事人以及代理律师,寻找普遍性的分配规则就变成了律师的职责和使命。笔者结合会议纪要以及司法判例,总结出如下处理规则。

 

第一项规则:协议优先的规则

会议纪要在“家庭内部协议的性质和效力”一节中明确规定,家事纠纷有人身依附性和家庭伦理性特征,家庭成员之间关于征收补偿利益分割事宜所达成协议的性质为家庭共有财产分割,内含家庭成员对家事问题、财产问题等的妥协和让步。家庭成员对于财产的处分与赠与不同,不宜按任意撤销权之规定处理,法院应尊重家庭成员之间的合意。

因此,在房屋征收过程中,对安置房的分配,家庭成员能够达成家庭协议的,法院应当尊重当事人的意思自治原则,按照协议优先的规则对安置房的归属进行判决。协议优先的原则,应当是法院裁决的优先考虑因素,在没有家庭协议的情况下,参考其他规则进行处理。

 

第二项规则:实际居住优先的规则

实际居住优先的规则,是当事人能够普遍接受的一个司法观点。房屋动迁,法院将安置房优先用于保障实际居住的产权人的居住权利,也是当事人居住权以及生存权在司法实践中的体现。

在(2020)沪02民终4791号案件中,二审法院认为,该户获得的产权调换房屋亦应优先用于保障在系争房屋内实际居住的郁某清、郁某1、吴某某。

在(2020)沪02民终3293号案件中,二审法院认为,赵某山、张某英、赵某、冯海某均作为居住困难人口列明于征收补偿协议当中,赵某理应对该四人予以安置。考虑到赵某山、张某英、赵某、冯海某对系争房屋的实际使用状况,一审法院将一套安置房屋及部分征收补偿款分配给该四人,并无不当。

在(2019)沪02民终12173号案件中,二审法院认为,系争房屋经征收取得三套产权调换房屋及征收补偿款,其中产权调换房屋应用以保障实际居住的共有产权人的居住权利,从而体现优先保障安置对象居住安置需求、补偿与安置兼顾的原则。综合分析三套产权调换房屋的面积、价值及系争房屋实际居住情况,本院认定三套产权调换房屋已足够保障实际居住的安置对象的基本居住安置要求,其余征收补偿利益可由非居住共有产权人享有。

因此,法院以实际居住优先的规则处理安置房问题,能够在各权利人之间进行公平和合理的分配,也能增强当事人对案件处理的合理预期,减少家庭矛盾,有助于案结事了。

 

第三项规则:补偿款接近的规则

实务中,我们经常遇到这样的情况,被安置人有多人,每个人都具有分配产权调换房屋的资格,在此情况下,如何分配具体的产权调换房屋,如何将被安置人和具体的产权调换房屋进行一一对应,这就涉及今天所讨论的规则——补偿款接近的规则。

所谓补偿款接近的规则,即各方当事人应得补偿款和哪套安置房源或者产权调换房屋的价值较为接近,则判决相应的安置房源或者产权调换房屋归该方当事人所有。

换句通俗语言就是,在该户有多套安置房源的情况下,如何分配安置房,就是看每个被安置人实际在本次房屋征收过程中能够分到多少征收补偿款,然后以此就被安置金额和安置房源进行比较,看看被安置金额和哪套房源的价值更加接近,法院在裁决具体案件的时候,就可以考虑接近原则,裁决安置房源的分配。

当然,因为被安置金额和安置房源的价值永远不可能等同,所以,在处理具体个案的时候,如果被安置金额超过安置房源的价值,当事人还可以获得现金补偿款;如果被安置金额低于安置房源的价值,当事人还应当支付相应的现金弥补不足。

在考虑补偿款接近规则的时候,这就涉及被安置人房屋征收补偿款的计算问题。比如综合考虑被安置人应当得的房屋价值补偿,是否实际居住、居住时间长短以及贡献大小等因素,综合考虑每个被安置人应得的奖励费或者其他补贴,在此基础上计算每个人的被安置金额。代理律师可以根据每个当事人的具体情况,提出相应的安置房源的分配方案,供法院裁判参考。

比如在(2020)沪0114民初18xx号案件中,嘉定法院认为,因该金额(指当事人应当获得的补偿款)与1504室安置房的价值较为接近,故本院确定由原告庄某某分得1504室房屋的补偿安置权。

在(2020)沪02民终43xx号案件中,张某忠、张某某订购的顺谋路房屋价值超过了其可以分得的征收补偿利益总额,故张某忠、张某某应向其余被安置对象支付相应的征收补偿款。

笔者认为,安置房分配的上述三项分配规则,对私房征收或者公有住房征收,都具有适用的普遍性。这是笔者对司法实务的概况和总结。至于个案当中如何适用,这取决于法官对个案的理解,发挥裁决的主观能动性,综合考虑每个拆迁户的家庭实际情况,行使自由裁量权,综合考虑,实现家庭财产分割的平衡,实现个案的公平正义。


 

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