房屋征收补偿协议成立的节点在哪里？

作者：常敬泉  发布时间：2020/9/28 23:05:37 点击数：

导读:房屋征收补偿协议成立的节点在哪里？上海市德尚律师事务所合伙人上海市律师协会不动产征收业务研究委员会常敬泉律师‍13816437460一、征收协议签约主体《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定：房屋征收补偿

房屋征收补偿协议成立的节点在哪里？

上海市德尚律师事务所合伙人

上海市律师协会不动产征收业务研究委员会 常敬泉律师‍

13816437460

 

    一、征收协议签约主体

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定：房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》又规定：区（县）房屋行政管理部门为本行政区域的房屋征收部门，负责组织实施房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托房屋征收事务所，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收事务所不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收事务所在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。据此，可以认为，房屋征收部门为各区房管局。

 

二、房屋征收协议成立的意义

一般情况下，协议成立即生效。本文不讨论征收补偿协议的无效以及可撤销问题。

我们知道，征收协议是房屋征收事务所根据各户的具体情况，将相关数据输入电脑，然后电脑相应生成合同文本，然后从系统打印出来，交由被征收人、公有房屋承租人签字。被征收人、公有房屋承租人签字完成后按期交付房屋，之后，区房管局再盖章。从被征收人、公有房屋承租人签字到区房管局盖章，中间间隔1-2个月。实务中，也会遇到，区房管局最后不同意盖章确认的极端情况，但是被征收人、公有房屋承租人房屋已经交付，再无谈判的筹码。

从当事人的角度看，其只要在补偿协议上签字，就认为补偿协议成立和生效，他们是基于信赖利益，认为协议由区房管局提供且进行审核，不存在合同无效的情况，当事人签字之后，客观上也进行了房屋交付的义务（征收协议上约定是协议生效后30天内搬离原址），其主要合同的义务已经履行完毕，当事人的动迁利益应当得到保护。这是朴素的价值观，也符合老百姓的一般常识。否则，整个房屋征收的秩序就会被打乱，被征收人、公有房屋承租人即使签字后也会惴惴不安，担心他们的征收协议被区房管局否决。

当然，被否决的只是极端个案，大部分的补偿协议得到了区房管局的盖章和承认，得到了履行，老百姓的征收利益还是有协议保障的。今天我们讨论的就是这样的专业问题：房屋征收补偿协议是被征收人、公有房屋承租人签字时成立，还是区房管局盖章时成立。

我们看下法院是如何认定的。

 

    三、法院观点。

某法院一审认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，陈某某起诉要求区房管局继续履行的被诉征补协议未经区房管局盖章确认，协议不成立。陈某某要求履行被诉征补协议应以协议存在并且合法有效为基础，现被诉征补协议尚未成立，陈某某要求履行被诉征补协议的内容缺乏前提条件，故其起诉缺乏依据。原审遂裁定驳回陈某某的起诉。陈某某不服，上诉至中院。

终审法院认为：当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，上诉人陈某某诉请要求继续履行的被诉征补协议，因签约主体不适格，未通过被上诉人区房管局审核，该协议上并无被上诉人盖章确认，因此根据上述规定，被诉征补协议并未成立。上诉人起诉要求履行尚未成立的行政协议，明显缺乏事实和法律依据，本院不予支持。故裁定驳回上诉，维持原裁定。

 

四、总结

区房管局不盖章，不通过审核的原因只是实务的例外。当然毫无疑问，房屋征收过程中存在很多意外，对于很多当事人而言，遇到征收本身，可能也就是一种意外。

笔者通过这种极端个案，只是想呼吁，征收部门能不能改变之前的这种签约规则，由征收部门主动承担起让征收合同早日生效的责任，让征收部门对征收协议的内容和效力负责（只要符合基地签约比例即附条件生效，不需要征收部门再审核盖章确认）。

故此，征收部门在和征收主体谈判签约时，应当主动承担责任和压力，在打印合同文本的时候，直接加盖电子章，被征收人、公有房屋承租人只要在征收协议上签字即成立，当签约数达成被征收总户数的85%，本协议生效。给自己施压，给被征收户方便。

否则，便会形成一个怪圈。二征时，很多基地第一天签约数就达成85%，大家都认为协议已经生效了。但是客观上，区房管局还没有盖章呢，合同还没有成立呢，怎么就生效了呢？为了实现直观感受和法律上的统一，建议区房管局在征收协议上加盖电子章，以体现征收的公平、公正。