案例81：上诉人龚1持有的公房租赁凭证未记载该户租赁部位中阳台的使用面积，亦无法证明上述阳台被单独调配作为居住部位使用，因此不能要求支付阳台面积的征收补偿款。

  发布时间：2021/11/14 23:14:27 点击数：

导读:案例81：上诉人龚1持有的公房租赁凭证未记载该户租赁部位中阳台的使用面积，亦无法证明上述阳台被单独调配作为居住部位使用，因此不能要求支付阳台面积的征收补偿款。常敬泉律师138-1643-7460上海市德尚律师事务所合伙

案例81：上诉人龚1持有的公房租赁凭证未记载该户租赁部位中阳台的使用面积，亦无法证明上述阳台被单独调配作为居住部位使用，因此不能要求支付阳台面积的征收补偿款。

 

常敬泉律师  138-1643-7460

上海市德尚律师事务所合伙人

上海市律师协会不动产征收业务研究委员会

 

裁判要点：

一审法院认定：

1、本案中，龚1作为公有房屋承租人，与静安房管局经协商就被征收房屋签订被诉征收补偿协议，签约主体适格，协议约定的对被征收户整体补偿安置内容，体现了双方的真实意思表示，亦符合征收补偿相关法律规定及征收基地政策，保障了该户整体征收补偿利益，并不存在合同无效的法定情形。

2、沪房管征[2014]243号文明确，“征收公有居住房屋，按租用公房凭证记载的独用居住部位的面积（使用面积）作为换算建筑面积的基数。阳台等部位的面积不得作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。”

本案中，被征收房屋租赁凭证上记载独用租赁部位使用面积为甲间11.50平方米，丙间8.8平方米，涉案阳台既未记载使用面积，亦非单独调配的居住部位，因此按照上述规定及基地补偿方案不得作为换算建筑面积的基数。现静安房管局以被征收房屋类型确定的换算系数认定被征收房屋建筑面积，符合上述规定及基地补偿方案。

3、龚1在协议签订并已全部履行完毕的情况下，再提出涉案阳台应计入被征收房屋建筑面积，并以此为由要求确认被诉征收补偿协议无效的请求，缺乏事实根据和法律依据，难以支持。

 

一中院认为：

1、根据《上海市住房保障和房屋管理局关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》第一条第（一）项、《房屋征收补偿方案》第六条第（二）项第1点的规定，租用公房凭证记载的独用的晒台、阳台等部位的面积不作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。

2、本案中，上诉人龚1持有的公房租赁凭证未记载该户租赁部位中阳台的使用面积，现有在案证据亦无法证明上述阳台被单独调配作为居住部位使用，上诉人龚1仅以1.8平方米阳台面积应当按照协议约定的计算标准进行补偿等为由，认为被上诉人静安房管局应当支付阳台面积的征收补偿款，缺乏充分的事实根据和法律依据，本院难以采信。

 

（公众号案例仅供参考，不能类推适用，名字为化名。）

 

上海市第一中级人民法院

行 政 判 决 书

（2020）沪01行终72x号

上诉人龚1因房屋征收补偿合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112行初48x号行政判决，向本院提起上诉。

原审查明，本市XX路XX村XX号XX甲丙（以下简称：被征收房屋）系公有住房，根据《租用居住公房凭证》记载，租赁户名为龚1，房屋地址XX路XX村XX号XX甲丙，独用租赁部位分别为203甲（使用面积11.5平方米)、203丙（使用面积8.8平方米）及203甲阳台，公用租赁部位为203灶间、203卫生间。2019年11月29日，上海市静安区人民政府（以下简称：静安区政府）发布房屋征收决定，被征收房屋被纳入静安区育群中学西块旧城区改建项目征收范围。

2019年12月23日，龚1（乙方）与上海市静安区住房保障和房屋管理局（甲方，以下简称：静安房管局）就被征收房屋签订了编号J-3-051《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》（以下简称：被诉征收补偿协议），协议约定：房屋类型新工房（无电梯、不成套），房屋性质公房；公房租赁凭证记载居住面积20.30平方米，换算建筑面积39.39平方米，认定建筑面积39.39平方米。2020年1月3日，龚1就被征收房屋办理退房手续，并于当月7日将房屋腾空移交征收单位拆除。同年1月11日，征收双方就协议内容进行了结算，后龚1领取了前述协议约定的征收补偿款。

龚1诉至原审法院，请求判令确认龚1、静安房管局于2019年12月23日签订的被诉征收补偿协议无效，对遗漏计算的1.8平方米阳台按照协议第五条约定的计算标准给予货币补偿款310,853.48元。

原审另查明，《静安区育群中学西块旧城区改建房屋征收补偿方案》第六条对征收基地内被征收房屋类型和建筑面积的认定办法作了明确，“被征收公有居住房屋建筑面积的认定：承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准，租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积，房屋类型为新工房（无电梯、不成套）的，换算系数为1.94；租用公房凭证记载的独用的厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。”2019年12月17日，上海XX有限公司出具《情况说明》，内容如下：承租人龚1，现所租赁的XX路XX村XX号XX甲丙，独用甲间11.50平方米，甲间阳台1.8平方米，丙间8.8平方米，合用灶间、卫生间。

原审认为，本案中，龚1作为公有房屋承租人，与静安房管局经协商就被征收房屋签订被诉征收补偿协议，签约主体适格，协议约定的对被征收户整体补偿安置内容，体现了双方的真实意思表示，亦符合征收补偿相关法律规定及征收基地政策，保障了该户整体征收补偿利益，并不存在合同无效的法定情形。沪房管征[2014]243号文明确，“征收公有居住房屋，按租用公房凭证记载的独用居住部位的面积（使用面积）作为换算建筑面积的基数。阳台等部位的面积不得作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。”本案中，被征收房屋租赁凭证上记载独用租赁部位使用面积为甲间11.50平方米，丙间8.8平方米，涉案阳台既未记载使用面积，亦非单独调配的居住部位，因此按照上述规定及基地补偿方案不得作为换算建筑面积的基数。现静安房管局以被征收房屋类型确定的换算系数认定被征收房屋建筑面积，符合上述规定及基地补偿方案。龚1在协议签订并已全部履行完毕的情况下，再提出涉案阳台应计入被征收房屋建筑面积，并以此为由要求确认被诉征收补偿协议无效的请求，缺乏事实根据和法律依据，难以支持。

上诉人龚1诉称，被诉征收补偿协议遗漏计算1.8平方米阳台，应当按照协议约定的计算标准进行补偿。原审认定事实不清，适用法律错误。故请求二审法院撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。

被上诉人静安房管局辩称，根据征收补偿方案的规定，阳台等部位的面积不得作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。上诉人的公房凭证显示阳台是独用的，但并非是作为居住部位使用，其主张进行补偿的意见缺乏依据。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。

第三人上海市闸北第一房屋征收服务事务所有限公司述称，同意被上诉人静安房管局的辩称意见，原审认定事实清楚，适用法律正确。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。

经二审审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。

本院认为，本案中，被上诉人静安房管局作为负责房屋征收与补偿工作的房屋行政管理部门，就本市XX路XX村XX号XX甲丙房屋的征收补偿事宜与公房承租人龚1签订被诉征收补偿协议，签约主体适格，协议内容系签约双方的真实意思表示，体现了对被征收人户的足额补偿，未违反有关征收补偿法律、法规的禁止性规定，不存在合同无效的情形，故对于被诉征收补偿协议的效力，本院予以确认。

根据《上海市住房保障和房屋管理局关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》第一条第（一）项、《房屋征收补偿方案》第六条第（二）项第1点的规定，租用公房凭证记载的独用的晒台、阳台等部位的面积不作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。本案中，上诉人龚1持有的公房租赁凭证未记载该户租赁部位中阳台的使用面积，现有在案证据亦无法证明上述阳台被单独调配作为居住部位使用，上诉人龚1仅以1.8平方米阳台面积应当按照协议约定的计算标准进行补偿等为由，认为被上诉人静安房管局应当支付阳台面积的征收补偿款，缺乏充分的事实根据和法律依据，本院难以采信。

综上，上诉人提出的上诉请求依据不足，本院难以支持。原审判决驳回上诉人诉讼请求并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。

 

 

二〇二〇年十二月三十日