常敬泉律师  138-1643-7460

上海市德尚律师事务所合伙人

上海市律师协会不动产征收业务研究委员会

我国不承认双重国籍。

在案件接待过程中，偶尔会遇到此类情况：当事人取得外国籍或者外国绿卡，但是没有注销中国户籍，现在户口所在的房屋发生征收，请问该外国籍当事人作为承租人签订的征收补偿协议究竟有没有法律效力，或者该外国籍当事人能不能作为同住人取得房屋征收补偿利益。

经调研，归纳如下，供当事人和律师参考。为表述方便，取得双重国籍的当事人简称为“外国人”。

一、 外国人是承租人，能否取得征收补偿利益？

第一种情况：未注销中国户籍。

基本案情：

系争房屋系公房。2019年1月，邱1（承租人）的代理人与上海市某区住房保障和房屋管理局签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》。邱1具有美国籍，也具有中国国籍。本案还有其他当事人符合共同居住人的资格。

中院认为，系争房屋为公房，虽根据公房租赁凭证记载邱1为承租人，但现查明其已取得美国籍，因我国不承认双重国籍，邱1已不属于中国公民，故其不应再享有福利性公房的征收补偿利益，系争房屋的征收补偿利益应当由系争房屋中的共同居住人分得。

第二种情况：已经注销中国户籍。

基本案情：

系争房屋的原承租人去世后变更为范2，范2于1989年9月因去往澳大利亚将户籍从系争房屋迁出，后入籍澳大利亚。2019年征收时，系争房屋还有其他户籍在册人员，有其他符合共同居住人的当事人。

2019年12月，范2作为被征收人与上海市某区住房保障和房屋管理局签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》。

一审法院认为，本案的争议焦点是公房承租人系外籍人士能否享有征收补偿利益。从公房的性质上看，公房的产权归国家所有，公房的征收安置体现的是国家对居住其中的中国公民居住权益的保障，具有政策性、福利性和保障性的功能，不同于商品房和普通私房，公房征收安置的对象应是中华人民共和国公民，外籍人士即便是承租人，也不应作为公房征收安置政策的保障对象。

本案中，范2于1989年因前往澳大利亚而迁出户口并入籍澳大利亚，已经丧失了在公房中的居住权益。虽然其承租权仍然保留，但承租权资格属于行政管理范畴，与其是否能够基于公房征收安置政策而享有安置补偿利益无关，故范2不应享有系争房屋的征收安置补偿利益。

中院认为：

虽根据公房租赁凭证记载范2为承租人，但现查明其已取得澳大利亚国籍，因我国不承认双重国籍，范2已不属于中国公民，故其不应再享有福利性公房的征收补偿利益，系争房屋的征收补偿利益应当由共同居住人分得。

结论：承租人加入外国籍，无论是否注销户口，均不应再享有公房的征收补偿利益，在系争房屋存在共同居住人的情况下，征收补偿利益由共同居住人分得。

二、 外国人不是承租人，能否取得征收补偿利益？

第一种情况：系争房屋中没有共同居住人

基本案情：

系争房屋为公房。周3于2013年9月从某路某室迁入，后加入澳大利亚国籍。系争房屋中还有其他人员户籍在册。经调查，其他在册人员均不符合系争房屋同住人的条件。

请问：周3是否是同住人？

一审法院认为：系争房屋被征收时，当事人户籍均在册。系争房屋系公房，其实际用途在于保障国民的实际居住需求，具有普惠性和保障性。周3在加入外国国籍时，其已丧失在中国境内对公有住房的承租权及居住权，不再属于同住人，亦无权分得征收补偿利益。

鉴于本案中的当事人均非系争房屋同住人，故系争征收补偿利益由具有中国国籍、户籍在册的成年公民共同享有为宜。

中院认为，一审法院根据查明的事实，认定其他户籍人员（除周3外）均不符合系争房屋同住人的条件，在综合考量了系争房屋的来源、户籍迁入的情况、对房屋的实际管理、掌控等因素后，依照公平合理的原则依法分配系争房屋的征收补偿利益，并无不当，本院予以认同。

周3已取得澳大利亚国籍，因我国不承认双重国籍，周3已不属于中国公民，故其不应再享有福利性公房的征收补偿利益。

结论：当事人在加入外国国籍时，其已丧失在中国境内对公有住房的承租权及居住权，因我国不承认双重国籍，当事人已不属于中国公民，故其不应再享有福利性公房的征收补偿利益。即使系争房屋中的当事人均非同住人，征收补偿利益也可以由具有中国国籍、户籍在册的成年公民共同享有为宜，外国籍当事人也不能因此享有征收补偿利益。

第二种情况：系争房屋中有共同居住人

基本案情：

 系争房屋系公房。2013年7月，江5持有加拿大护照。系争房屋中还有其他人员户籍在册。经调查，其他人员符合系争房屋同住人的条件。

中院认为：江5在房屋征收决定作出前已加入外国国籍，不能被认定为系争房屋的同住人。系争房屋的征收补偿利益应在共同居住人之间分割。

结论：各级法院对外国籍当事人是否是同住人的认定基本是一致的，只要当事人在房屋征收决定作出前已加入外国国籍，就不能被认定为涉案房屋的同住人。系争房屋的征收补偿利益应在共同居住人之间分割。

三、 承租人系外国国籍签署的征收补偿协议的效力问题

1、公房承租人取得外国国籍，不影响其与房屋征收部门签订的征收补偿协议的效力。

基本案情：

2017年5月，上海市某区人民政府作出房屋征收决定。上海市青云路6弄6室公房在征收范围内，承租人为夏8，在册户籍为夏8与夏9，两人系兄妹。夏8于上世纪九十年代出国留学，后于1999年加入加拿大国籍。

2017年6月，上海市某区住房保障和房屋管理局作为房屋征收部门，与夏8签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》。涉案征收补偿协议签订后，因夏8已加入加拿大国籍，公安机关于2018年8月注销其户籍。夏9就涉案征收补偿协议向原审法院提起本案之诉。

中院认为，2010年修订的《上海市房屋租赁条例》第七条规定：“房屋承租人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人或者其他组织，但法律、法规另有规定或者土地使用权出让合同、土地租赁合同另有约定的，从其规定或者约定。”该“房屋承租人”既可以是私房承租人，也可以是公房承租人，故上述地方性法规并未禁止境外自然人作为公房承租人的资格。

夏8在房屋征收启动之前，已经成为被征收房屋的公房承租人，即使在夏8加入加拿大国籍后，作为出租人的物业公司也未变更房屋租赁权，故夏8具有公房承租人资格。夏8户籍在涉案征收补偿协议签订后被注销的事实，并不影响该协议的效力。根据夏9和夏8的陈述，被征收房屋系落实政策后单位分配的住房，夏8在出国前曾长期居住此处，故夏8虽然取得外国国籍，但并不意味着其必然丧失房屋的征收补偿利益。而且，公房承租人取得签约资格，是代表被征收户与房屋征收部门签订征收补偿协议，协议是对于整户的补偿，而非仅对承租人一人，故协议效力并不因承租人的国籍身份而有所不同。遂判决驳回夏9诉讼请求。

夏9不服，以夏8于1999年加入加拿大国籍即丧失公房承租权；《上海市房屋租赁条例》无法得出外国人可以成为公房承租人的结论为由，向法院提起上诉。

上海高院认为，《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十三条规定，房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与公有房屋承租人签订。公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的租用公房凭证计户，按户进行补偿。公有房屋承租人以租用公房凭证所载明的承租人为准。区政府于2017年5月16日作出房屋征收决定后，在签约期内，房屋征收部门即被上诉人区房管局于2017年6月11日与被征收公房承租人即原审第三人夏8签订涉案征收补偿协议。涉案征收补偿协议系征收补偿双方真实意思表示，内容符合征收法律法规的规定，合法有效。原审判决驳回上诉人夏9的诉讼请求正确，应予维持。

征收决定作出时，原审第三人夏8系被征收公房承租人，其具有代表该户与房屋征收部门即被上诉人区房管局签订房屋征收补偿协议的资格，上诉人夏9以原审第三人夏8作为公有房屋承租人的签约资格所提出的异议，原审法院未予支持并详细阐明了理由，并无不当，本院亦不予支持。因此，驳回上诉。

结论：房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与公有房屋承租人签订。尽管承租人系外国国籍，但其具有代表该户与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的资格，协议是对于整户的补偿，而非仅对承租人一人，故协议效力并不因承租人的国籍身份而有所不同，实际上是认可协议的效力。

2、公房承租人取得外国国籍，不影响其与房屋征收部门签订的征收补偿协议的效力。

基本案情：

上海市某区人民政府于2018年12月作出房屋征收决定。上海市威海路1弄1号公房在征收范围内，承租人为陶10，于1991年因移民而注销本市户籍，现为荷兰王国国籍。在册户籍1人即陶11。

2019年1月，区房管局与陶10签订上海市国有土地上房屋征收补偿协议。后房屋征收与补偿协议生效。陶11不服，向原审法院提起本案之诉。

中院认为，《上海市房屋租赁条例》并未禁止境外自然人作为公房承租人的资格，并且公房承租人取得外国国籍后，并不必然丧失承租权。本案中，并不存在变更承租人的事实，也没有多人可继续履行租赁合同的情形，故不能据此认定境外自然人自动丧失公房承租人资格。陶10在房屋征收启动之前，已经成为被征收房屋的公房承租人，即使在其加入外国国籍后，作为出租人的物业公司也未变更房屋租赁权，故陶10的公房承租人资格可予认定。公有房屋承租人以租用公房凭证、公有居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。陶10系被征收房屋的公房承租人，其具有代表该户与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的资格。

上诉人陶11上诉称，陶10已经出境定居且已加入外国籍，在上海市无公房承租权，不能以名义上的承租人身份代表该户签约，请求二审撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。

上海高院认为，房屋征收部门与被征收公房承租人即原审第三人陶10，签订了上海市国有土地上房屋征收补偿协议，被诉协议系征收补偿双方真实意思表示，内容符合征收法律法规的规定，合法有效。

征收决定作出时，被征收公房物业公司租赁情况资料摘录表载明的租赁户名为陶10，被上诉人区房管局与原审第三人陶10签订协议，并无不当，上诉人陶11对原审第三人陶10的签约资格所提出的异议，明显缺乏依据。为此驳回上诉，维持原判。

结论：上述两个案例法院的观点是相同的。

在中院是一审的案件中，其陈述的观点得到了上海高院的认可。由此可见，房屋征收部门与被征收公房承租人签约是有明确的法律规定的，无论承租人是否外国国籍，都不影响其签约资格。

四、 当事人取得外国永久居民身份不等同于取得外国国籍，不必然丧失同住人资格。

基本案情：

系争房屋系公房，承租人原为冯某，后变更为仇12。2020年7月，仇12作为承租人与征收人、征收实施单位签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》。李某6的户籍于1991年5月由江西迁入系争房屋，于1995年9月自系争房屋迁往同济大学，后于1999年8月自本市XX路XX号迁入系争房屋。李某6自1991年起居住系争房屋，1995年因读大学搬离。2002年后仇12将系争房屋出租并收取租金。

一审法院认为，李某6系知青子女，其户籍迁入系争房屋后长期固定居住满一年以上，关于其国籍，取得新加坡永久居民身份不等同于取得新加坡国籍，其自2016年2月入境后一直居住在国内，因现有证据不足以证明李某6已丧失中国国籍，故李某6应被认定为系争房屋的同住人。

中院认为，一审法院综合考虑系争房屋居住情况、他处有房等情况，酌情对征收补偿利益所作的分割，尚属合理。

结论：当事人取得外国永久居民身份不等同于取得外国国籍，若其未丧失中国国籍，且也符合共同居住人的条件，有权分割征收补偿款。

五、 当事人即使取得美国绿卡，但因为户籍在册，仍然可以分得补偿款。

基本案情：系争房屋系公房，2019年12月，章16作为该户代理人（乙方）与上海市区房管理局签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，认定系争房屋为公房，建筑面积41.58平方米，约定房屋价值补偿款计308万余元。本案中，其他4名当事人均不应被认定为同住人。

章17于1990年自本市永兴路迁入，于2018年取得美国绿卡。而章17成年后再未在系争房屋实际居住过，且其居住权利已在其父母分配的黄某桥路房屋中得到充分保障，故亦不宜认定为同住人。根据现有证据，章17仍属系争房屋户籍在册人员。

鉴于系争房屋全部户籍在册人口均因各自原因不是同住人，本院结合各当事人与房屋关联程度、家庭人口结构、在系争房屋实际居住使用情况等因素，酌情确认系争房屋征收利益中，其他四名当事人各取得114万余元，章17取得53万余元。

结论：当事人取得美国绿卡和取得美国籍是有显著区别的。但因为户籍在册，仍然可以分得补偿款。但要考虑个案的具体情况，由法院认定具体分配金额。