案例134：从市场上购买的使用权，承租人从出资人变成为和新承租人（合法变更），新承租人基于承租人身份亦可分得征收补偿利益。

  发布时间：2022/3/18 22:48:16 点击数：

导读:案例134：从市场上购买的使用权，承租人从出资人变成为和新承租人（合法变更），新承租人基于承租人身份亦可分得征收补偿利益。常敬泉律师138-1643-7460上海市德尚律师事务所合伙人上海市律师协会不动产征收业务研究委

案例134：从市场上购买的使用权，承租人从出资人变成为和新承租人（合法变更），新承租人基于承租人身份亦可分得征收补偿利益。

 

常敬泉律师  138-1643-7460

上海市德尚律师事务所合伙人

上海市律师协会不动产征收业务研究委员会委员

 

裁判要点：

一审法院认为：

系争房屋虽然性质属于公有住房，但系从市场上购买的使用权，并非体现为国家给予的住房福利，因此该房屋的征收利益原则上由出资人取得。

2017年，系争房屋承租人变更为梅某1，但梅8、陈6的户籍仍在系争房屋内并实际居住，结合系争房屋性质的特殊性，梅8虽将自己对系争房屋的部分权利让渡给了梅某1，但并未完全放弃自己对系争房屋的权利。庭审中梅8表示，梅某1系知青子女，可以取得部分征收利益；陈6表示不主张系争房屋的征收利益，均于法不悖，予以照准。

综上，考虑系争房屋的性质和来源、实际居住情况、加之梅8年事已高，其今后的居住和生活应予以充分保护，法院酌情确定，系争房屋价值补偿款以及签约奖励部分由梅某1、梅8二人均分，其余相关居住和搬迁奖励补贴由梅8分得。

二审认为：

2017年，系争房屋的承租人由梅8变更为梅某1，应视为梅8同意将系争房屋的部分使用权让渡给梅某1，故梅某1基于承租人身份亦可分得征收补偿利益。

一审法院综合系争房屋性质、来源、居住使用情况、安置利益构成等因素，酌情确定梅8、梅某1应分得的安置利益具有合理性，当事人的权利已获得保障，本院予以认同。

 

（公众号案例仅供参考，不能类推适用，名字为化名。）

 

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）沪02民终143X号

 

 

上诉人苏2、梅某1、张某（以下简称苏2方）因与被上诉人梅8及原审原告陈6共有纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2021）沪0109民初858X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

苏2方上诉请求：1．撤销上海市虹口区人民法院（2021）沪0109民初858X号民事判决，发回重审或改判驳回梅8、陈6的一审诉讼请求，将征收补偿款判归苏2方所有；2．本案全部诉讼费由梅8承担。

梅8、陈6向一审法院起诉请求：依法分割系争房屋征收补偿款，要求分得征收补偿款2，500，000元。

一审法院认定事实：梅8、陈6系夫妻，育有四子，其中二儿子梅某2（于2018年日报死亡）与苏2系夫妻。苏2与梅某1系母女。梅某1与张某系母女。

系争房屋为公有住房。2000年5月，案外人蒋某与梅8订立《房屋使用权有偿转让合同》，约定蒋某将系争房屋转让给梅8，总价30，000元，后梅8作为系争房屋承租人。2017年，经家庭协商一致，系争房屋承租人变更为梅某1。征收前，系争房屋由梅8夫妇居住。

系争房屋列入征收范围时，内有户籍五人：陈6（2006年8月夫妻投靠，由襄阳路房屋迁来）、梅8（2002年3月购房，由襄阳路房屋迁来）、苏2（2015年2月投靠亲属，由广西壮族自治区桂林市秀峰区XX路迁来）、张某（2020年7月日报出生）、梅某1（2003年2月知青子女回城，由广西壮族自治区桂林市秀峰区XX路XX迁来）。另，梅某22015年2月13日离退休，由广西壮族自治区桂林市秀峰区XX路XX号迁入系争房屋，2018年4月26日报死亡。

2021年1月14日，梅某1与征收人上海市虹口区住房保障和房屋管理局、征收实施单位上海市XX事务所有限公司订立《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》（以下简称征收协议）。系争房屋公房租赁凭证记载居住面积14.3平方米，换算建筑面积22.03平方米.

 

一审法院认为，系争房屋虽然性质属于公有住房，但系从市场上购买的使用权，并非体现为国家给予的住房福利，因此该房屋的征收利益原则上由出资人取得。苏2主张系争房屋系梅某2出资，因房屋买卖系家庭重大事项，但其并未提供相应付款凭证、资金往来依据或其他能证明梅某2出资事实的证据，仅有证人证词，而该证人并未亲眼所见梅某2向出售方支付房款，或见其将购房款交付梅8代为支付，该证词系传来证据，未有其他证据予以印证，故苏2对其主张的举证并不能形成完整的证据链。如系争房屋系梅某2为梅某1落户而出资购买，但梅某12003年入沪后，系争房屋的承租人并未变更为梅某1，直至2017年才作变更，亦有违常理。从该户的实际情况看，梅8出资购买系争房屋的使用权，之后出于希望由梅某2对二老照顾、赡养，而将承租人变更为梅某1的说法更具有高度盖然性，加之梅8提供的《房屋使用权有偿转让合同》以及住房调配单，已可以证明梅8购买系争房屋的事实。

2017年，系争房屋承租人变更为梅某1，但梅8、陈6的户籍仍在系争房屋内并实际居住，结合系争房屋性质的特殊性，梅8虽将自己对系争房屋的部分权利让渡给了梅某1，但并未完全放弃自己对系争房屋的权利。庭审中梅8表示，梅某1系知青子女，可以取得部分征收利益；陈6表示不主张系争房屋的征收利益，均于法不悖，予以照准。综上，考虑系争房屋的性质和来源、实际居住情况、加之梅8年事已高，其今后的居住和生活应予以充分保护，法院酌情确定，系争房屋价值补偿款以及签约奖励部分由梅某1、梅8二人均分，其余相关居住和搬迁奖励补贴由梅8分得。

遂判决：一、梅8分得上海市虹口区XX路XX弄XX号XX层阁房屋征收补偿利益2，264，216.34元；二、梅某1分得上海市虹口区XX路XX弄XX号XX层阁房屋征收补偿利益1，277，501.35元。

本院经审理查明，襄阳南路房屋拆迁时，梅8的户口在系争房屋内。一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。

本院认为，一审法院认定系争房屋系由梅8与他人签约并出资购买房屋使用权而取得的事实清楚，相关理由本院予以确认，不再赘述。苏2方主张系争房屋的使用权系由梅新喻出资购买，未提供充分的事实证据予以证明，本院不予采纳。苏2方提供的证据不能证明梅8在他处获得过拆迁安置利益，且基于梅8系出资人，故其有权分得系争房屋的征收补偿利益，其他处是否享受过拆迁安置，不影响其在本案中的相关权益，本案亦无需审查共同居住人资格问题。2017年，系争房屋的承租人由梅8变更为梅某1，应视为梅8同意将系争房屋的部分使用权让渡给梅某1，故梅某1基于承租人身份亦可分得征收补偿利益。一审法院综合系争房屋性质、来源、居住使用情况、安置利益构成等因素，酌情确定梅8、梅某1应分得的安置利益具有合理性，当事人的权利已获得保障，本院予以认同。

综上所述，苏2方的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决

 

二〇二二年二月十五日