案例156：黄浦法院关于私房居住兼非居住房屋征收补偿利益分割的规则

  发布时间：2022/4/13 16:43:47 点击数：

导读:案例156：黄浦法院关于私房居住兼非居住房屋征收补偿利益分割的规则常敬泉律师138-1643-7460上海市德尚律师事务所合伙人上海市律师协会不动产征收业务研究委员会委员律师点评：私房居住兼非居住房屋征收补偿利益分割的

案例156：黄浦法院关于私房居住兼非居住房屋征收补偿利益分割的规则

 

 

常敬泉律师  138-1643-7460

上海市德尚律师事务所合伙人

上海市律师协会不动产征收业务研究委员会委员

 

律师点评：

私房居住兼非居住房屋征收补偿利益分割的规则：

1．（关于居住部分的价值补偿款的分割规则）系争房屋为私房且曾经生效判决确认了产权份额，故应基于产权平移原则，对系争房屋居住部分的价值补偿款按照产权份额予以分割；

2．（个体工商户经营者获得的征收补偿利益）叶1系注册在系争房屋内的个体工商户经营者，故基于营业执照而获得的停产停业损失补偿、证照补贴、自行购置营业用房补贴、非居搬迁奖励费等款项，应由叶1分得； 

3．（非居住部分获得房屋价值补偿款、非居住相关的奖励补贴等的分割规则）

系争房屋中非居住部分的面积系由居住变更而来，故对因非居住因素而获得房屋价值补偿款、非居住相关的奖励补贴等费用进行酌定时，应考虑该部分面积源于私有房屋产权面积的基础，在叶1与其他产权人之间酌情分割，由叶1适当多分；

4．（与搬迁、居住相关的费用的分割规则）

各方当事人均确认，系争房屋在征收前由叶4、叶1实际控制，且两人在他处均无住房，故与搬迁、居住相关的费用应在叶4、叶1之间酌情分割。

 

裁判要点：

二审法院认为：

系争房屋为私房，经法院生效判决确认，该房屋的产权由叶4、叶5、叶某3、叶1、叶6按份共有，叶6占三分之一份额，叶4、叶5、叶某3、叶1占三分之二份额；征收前，叶某3已去世，其未留有遗嘱，其产权份额由其法定继承人汪2方依法继承，故一审法院确认系争房屋的征收补偿利益应在叶4、叶5、叶1、叶6、汪2方之间分割正确。

就本案征收补偿利益分割的酌定应综合以下因素：1．系争房屋为私房且曾经生效判决确认了产权份额，故应基于产权平移原则，对系争房屋居住部分的价值补偿款按照产权份额予以分割；2．叶1系注册在系争房屋内的个体工商户经营者，故基于营业执照而获得的停产停业损失补偿、证照补贴、自行购置营业用房补贴、非居搬迁奖励费等款项，应由叶1分得；3．系争房屋中非居住部分的面积系由居住变更而来，故对因非居住因素而获得房屋价值补偿款、非居住相关的奖励补贴等费用进行酌定时，应考虑该部分面积源于私有房屋产权面积的基础，在叶1与其他产权人之间酌情分割，由叶1适当多分；4．各方当事人均确认，系争房屋在征收前由叶4、叶1实际控制，且两人在他处均无住房，故与搬迁、居住相关的费用应在叶4、叶1之间酌情分割。综上，一审法院对各方可分得的利益酌定有所失衡，本院予以调整，系争房屋的征收补偿利益，汪2方可分得953，175元，叶4可分得1，910，955元，叶1可分得3，219，004.22元，叶5可分得953，175元，叶6可分得1，738，054元。

（公众号案例仅供参考，不能类推适用，名字为化名。）

 

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）沪02民终1210X号

 

上诉人叶1因与被上诉人汪2、汪3（以下简称汪2方）、叶4、叶5、叶6及原审被告叶7共有纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2021）沪0101民初1232X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

叶1上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、五项，改判叶1分得上海市黄浦区XX路XX号房屋（以下简称系争房屋）征收补偿款4，073，251.60元（含特困补贴30，000元）。事实和理由：1．一审判决结果超出原告诉请范围。一审中汪2方诉请要求分得征收补偿款1，462，393.90元（占全部征收补偿款的六分之一），但一审判决其分得1，475，085.16元，违反了相关法律规定。2．一审判决理由与其结果自相矛盾。一审法院认为非居部分停产停业补偿、证照补贴、自行购置营业用房补贴等补偿款归叶1所有，仅这三项补偿款已达1，021，680元。另，特殊困难补贴60，000元由叶1、叶4各半所有。总补偿款8，774，363.22元扣除这四项款项，即便不考虑任何因素，按产权份额比例分配，其中六分之一应为1，282，113.87元，一审判决汪2方、叶5分得的款项超出该金额近200，000元。同时，叶6的产权份额为三分之一，其分得款项应为汪2方及叶5所分得款项的两倍，一审判决金额亦与此矛盾。3．叶1作为经营者，非居部分补偿款均基于其贡献所得，其他人并未提供任何帮助及付出，故非居部分补偿款理应归叶1所有。即便考虑一审法院引用的相关文件精神中提及的“基于非居因素而获得的征收补偿利益分割应兼顾私房征收产权平移基本原则”，也仅阐述“不宜将非居部分的全部房屋补偿价格、相关奖励补贴全部给予营业执照的经营者”，并未规定非居部分补偿款由所有产权人平分或除经营者外的其他产权人多分。叶1上诉主张的房屋价值补偿款计算方式为117，000＊48.96／6=954，720元，已尊重该原则，作出合理让渡。4．一审判决未考虑系争房屋的实际居住情况。2021年8月12日一审庭审中，法官就系争房屋1997年之后的居住情况进行了事实调查，参加庭审的各方当事人均确认系争房屋由叶1和叶4使用，叶5未出庭，但以书面意见对上述情况进行了确认。故征收补偿款中与实际居住人相关的补贴，应由叶1、叶4分得。

汪2方向一审法院起诉请求：判决其分得系争房屋征收补偿款1，462，393.90元。

叶6向一审法院起诉请求：依法分割系争房屋征收补偿款，叶6享有总征收补偿的三分之一份额计2，924，787.74元。

一审法院认定事实：

2006年初，叶4、叶5、叶某3、叶1诉叶6法定继承纠纷一案向一审法院提起诉讼（案号：（2006）黄民一（民）初字第255X号），法院经判决，叶4、叶5、叶某3、叶1共占房屋产权的三分之二份额，叶6占房屋产权的三分之一份额。该案已生效，双方对于判决确认的房屋权属未进行登记。

2021年1月13日，叶1、叶4作房屋代理人（叶某2，亡）与征收单位签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定：被征收房屋性质私房，用途居非兼用，房地产权证记载建筑面积10.40平方米，房屋测绘面积38.56平方米，认定建筑面积48.96平方米。其中居住部分建筑面积38.56平方米，非居住部分建筑面积10.40平方米。被征收人不符合居住困难户条件；征收补偿款总计7，623，720元；包括：房屋价值补偿4，796，919.38元（居住评估价格1，947，395.68元＋居住价格补贴584，218.70元＋居住套型面积补贴757，545元＋居住装修补贴19，280元；非居房屋价值补偿款1，216，800元＋非居停产停业补偿121，680元＋非居住装潢补贴150，000元）；奖励补贴2，826，800元（签约奖励费517，800元、家用设施移装费2，000元、搬迁费1，000元、无搭建补贴100，000元、均衡实物安置补贴771，200元、临时安置费30，000元、非居签约奖励费404，800元、非居房屋无搭建补贴100，000元、证照补贴300，000元、自行购置营业用房补贴600，000元）。结算单额外增加发放费用一：986，357.67元（非居搬迁奖励费400，000元、搬迁奖励费413，560元、征收补偿费用计息112，797.67元、特殊困难补贴60，000元）。结算单额外增加发放费用二：164，285.55元（搭建补贴162，110.57元、搭建部分计息2，174.98元）。叶4、叶1签订旧城区改建项目结算单，确认货币安置的结算总金额为8，774，363.22元（其中特困补贴为叶430，000元、叶130，000元）。

另查明，1.1997年4月16日，叶1在系争房屋内申请注册个体工商户“上海黄浦区1百货店”，征收时个体工商户状态为存续。

一审法院认为，公民的合法的民事权益受法律保护。本案为共有物分割纠纷，根据法律规定，私房征收房屋价值补偿款应归产权人所有，系争房屋原产权人叶某1，叶某1过世后，经人民法院生效判决确认系争房屋产权归叶4、叶5、叶某3、叶1、叶6按份共有，其中叶4、叶5、叶某3、叶1共占房屋产权的三分之二份额，叶6占房屋产权的三分之一份额，叶1、叶4在房屋征收时隐瞒房屋权属，所述系争房屋仅为叶某2所有与事实不符，故房屋所获得的征收补偿利益应由前述权利人按份享有。

叶7户籍虽在系争房屋内，但不符合分割征收利益的条件。故叶4、叶5、叶某3、叶1、叶6作为被征收房屋的按份产权人，有权依法分得系争房屋的征收补偿款。遗产是公民死亡后遗留的个人合法财产，公民依法享有财产继承权。叶某3过世后，未留有遗嘱，依法定继承顺序继承，汪2、汪3为其第一顺位法定继承人，有权继承叶某3名下的遗产。同时，系争房屋存在居住与非居住两部分的价值补偿，但上述两部分仍然系系争房屋的价值转化，故原则上应当由产权人依据法院生效判决所确定的份额进行分割。根据已查明事实，系争房屋内由叶1开设1百货店，对于非居因素而获得的征收补偿利益，应兼顾私房征收产权平移基本原则，非居部分面积源于私有房屋产权面积，故不宜将非居部分的全部房屋补偿价格、相类的奖励补贴全部给予营业执照的经营者，因基于营业执照而获得的停产停业损失、执照补贴可由持照经营者获得，为此，非居部分停产停业补偿、证照补贴、自行购置营业用房补贴等非居部分补偿系因叶1注册及经营个体工商户而产生的针对性补贴，前述补偿归叶1享有。同时，叶1所得征收补偿已远超其产权份额，居住部分补偿费用由其他房屋产权人依据产权份额及公平原则予以分配。归属于特定人员（叶1、叶4）的特困补贴归其各自所有。

因此，为遵循合法、公平、诚实信用原则，同时，考虑到系争房屋来源、实际居住情况、对房屋的贡献、考虑补偿与安置兼顾以及安置房屋价款权属，以及被征收补偿金额等因素法院按上述原则予以酌定。

此外，叶5经法院合法传唤，未到庭，相应法律后果由其自负，法院依法予以缺席审判。遂判决：一、上海市黄浦区XX路XX号房屋征收补偿款8，774，363.22元中汪2、汪3分得1，475，085.16元；二、上海市黄浦区XX路XX号房屋征收补偿款8，774，363.22元中叶4分得1，505，085.16元（含特困补贴30，000元）；三、上海市黄浦区XX路XX号房屋征收补偿款8，774，363.22元中叶1分得2，106，480元（含特困补贴30，000元）；四、上海市黄浦区XX路XX号房屋征收补偿款8，774，363.22元中叶5分得1，475，085.16元；五、上海市黄浦区XX路XX号房屋征收补偿款8，774，363.22元中叶6分得2，212，627.74元；六、驳回汪2、汪3的其余诉讼请求；七、驳回叶6的其余诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，系争房屋为私房，经法院生效判决确认，该房屋的产权由叶4、叶5、叶某3、叶1、叶6按份共有，叶6占三分之一份额，叶4、叶5、叶某3、叶1占三分之二份额；征收前，叶某3已去世，其未留有遗嘱，其产权份额由其法定继承人汪2方依法继承，故一审法院确认系争房屋的征收补偿利益应在叶4、叶5、叶1、叶6、汪2方之间分割正确。

就本案征收补偿利益分割的酌定应综合以下因素：1．系争房屋为私房且曾经生效判决确认了产权份额，故应基于产权平移原则，对系争房屋居住部分的价值补偿款按照产权份额予以分割；2．叶1系注册在系争房屋内的个体工商户经营者，故基于营业执照而获得的停产停业损失补偿、证照补贴、自行购置营业用房补贴、非居搬迁奖励费等款项，应由叶1分得；3．系争房屋中非居住部分的面积系由居住变更而来，故对因非居住因素而获得房屋价值补偿款、非居住相关的奖励补贴等费用进行酌定时，应考虑该部分面积源于私有房屋产权面积的基础，在叶1与其他产权人之间酌情分割，由叶1适当多分；4．各方当事人均确认，系争房屋在征收前由叶4、叶1实际控制，且两人在他处均无住房，故与搬迁、居住相关的费用应在叶4、叶1之间酌情分割。综上，一审法院对各方可分得的利益酌定有所失衡，本院予以调整，系争房屋的征收补偿利益，汪2方可分得953，175元，叶4可分得1，910，955元，叶1可分得3，219，004.22元，叶5可分得953，175元，叶6可分得1，738，054元。

综上所述，叶1方的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决应予调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销上海市黄浦区人民法院（2021）沪0101民初12327号民事判决；

二、上海市黄浦区XX路XX号房屋征收补偿款8，774，363.22元中汪2、汪3分得953，175元；

三、上海市黄浦区XX路XX号房屋征收补偿款8，774，363.22元中叶4分得1，910，955元（含特困补贴30，000元）；

四、上海市黄浦区XX路XX号房屋征收补偿款8，774，363.22元中叶1分得3，219，004.22元（含特困补贴30，000元）；

五、上海市黄浦区XX路XX号房屋征收补偿款8，774，363.22元中叶5分得953，175元；

六、上海市黄浦区XX路XX号房屋征收补偿款8，774，363.22元中叶6分得1，738，054元。

本判决为终审判决。

 

 

二〇二二年一月二十一日