案例171：即使当事人恶意隐瞒承租人已经死亡的事实而签订的征收补偿协议也不一定是无效。补偿是否无效要参考案件的其他事实。

  发布时间：2022/4/15 23:42:29 点击数：

导读:案例171：即使当事人恶意隐瞒承租人已经死亡的事实而签订的征收补偿协议也不一定是无效。补偿是否无效要参考案件的其他事实。常敬泉律师138-1643-7460上海市德尚律师事务所合伙人上海市律师协会不动产征收业务研究委员

案例171：即使当事人恶意隐瞒承租人已经死亡的事实而签订的征收补偿协议也不一定是无效。补偿是否无效要参考案件的其他事实。

 

 

常敬泉律师  138-1643-7460

上海市德尚律师事务所合伙人

上海市律师协会不动产征收业务研究委员会委员

 

 

律师解读：

1、在承租人过世的情况下，依照公房租赁和房屋征收法规政策的相关规定，在被征收公房原承租人死亡且屋内具有本市常住户口的共同居住人无法协商一致推选继续履行公房租赁合同承租人或签订征收补偿协议代表人的情况下，可由相关部门按照原公有房屋承租人配偶、子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）、父母，其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）的顺序予以确定。

根据本案的实际情况，胡1作为该户的签约代表进行签约未尝不可。也即为了推动征收的进行，胡1作为签约代表具有一定的合理性。

 

2、该案的关键点在于：系争协议系以该户整体进行补偿，补偿内容符合征收基1征收补偿安置方案和法律规定，未侵害该户的整体利益。系争协议的签订并不违反法律、行政法规的效力性规定，亦无其他无效情形。

 

3、但是如果假设胡1和区房管局明知承租人已经过世，恶意串通签订补偿协议，则可能导致协议无效。

 

一审法院认为：

被征收房屋承租人陈某长期生活在国外，胡1未能如实1说明陈某已经死亡，却提供了加盖陈某私章的授权委托书办理被征收房屋签约事宜，黄浦房管局确有客观理由无从知晓陈某已死亡的事实，因此，黄浦房管局、胡1无恶意串通的情况。

依照公房租赁和房屋征收法规政策的相关规定，在被征收公房原承租人死亡且屋内具有本市常住户口的共同居住人无法协商一致推选继续履行公房租赁合同承租人或签订征收补偿协议代表人的情况下，可由相关部门按照原公有房屋承租人配偶、子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）、父母，其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）的顺序予以确定。

现胡某并不认可胡1的签约主体资格，但结合上述规定以及本案被征收房屋户籍在册情况、户内成员同原承租人陈某的身份关系以及利用被征收房屋非居部分进行个体工商户经营的情况等分析，胡1作为该户的签约代表进行签约未尝不可。

且系争协议系以该户整体进行补偿，补偿内容符合征收基1征收补偿安置方案和法律规定，未侵害该户的整体利益。同时，系争协议的签订并不违反法律、行政法规的效力性规定，亦无其他无效情形。

故胡某现仅以胡1的签约主体资格主张协议无效的意见不予采纳。依法成立的协议，受法律保护。胡某如对征收补偿安置利益的分配有争议，可通过协商或诉讼途径另行处理，其本案的诉讼请求缺乏事实及法律依据。

 

二审法院认为：

（一）本案纠纷的产生源于胡1没有如实向黄浦房管局及胡某等说明原公房承租人陈某已于2016年在国外过世的事实，对于胡1的这一行为应予批评，但目前的证据不足以认定黄浦房管局对陈某已死亡的事实明知并与胡1恶意串通签订系争协议。

（二）根据黄浦房管局所提供的证据可以证明，对于被征收房屋的征收补偿是按户为单位进行，而非按在册户口人数进行征收补偿，故系争协议书虽由胡1在无权代理的情况下所签，但系争协议的内容并不侵犯被征收房屋相关权利人的合法利益。

（三）被征收房屋的原承租人已死亡，目前亦无新的承租人经协商产生，综合考虑原承租人陈某生前的意见、胡1的身份情况、被征收房屋及被征收1块目前的状况以及相应的征收补偿费尚未发放等事实，系争协议不宜仅就胡1的签约主体资格存疑而被认定无效。

（四）对于胡某上诉所称原审判决所存在程序问题，本院经审查，原审判决确实存在程序暇疵，但该暇疵尚不足以认定为严重违反法定程序。原审法院对此应认识到不足，并在今后的工作中予以改正。

 

（公众号案例仅供参考，不能类推适用，名字为化名。）

 

 

上海市第一中级人民法院

行 政 判 决 书

（2020）沪01行终1X号

 

上诉人胡某、赵某因房屋征收补偿合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115行初75X号行政判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

原审查明，2018年9月28日，上海市黄浦区人民政府作出黄府征[2018]3号房屋征收决定，对包括本市黄浦区XX路XX号房屋（以下简称：被征收房屋）在内的福佑1块（北块）进行征收，该房屋承租人为陈某。征收开始时，被征收房屋内在册户籍1册7人，即户主陈某、胡某、赵某、胡1、刘2、顾3、傅4，其中胡1系陈某之子，刘2系胡1妻子；顾3系陈某外甥女，傅4为顾3女儿；胡某系胡1堂妹，赵某系胡某女儿。陈某于2016年在阿根廷去世，于2019年4月24日在国内报死亡。

公房租赁凭证记载被征收房屋性质为公房，独用底层北前厢及附阁，使用面积分别为11平方米、5.6平方米；附注底北前厢部分营业，建筑面积6.57平方米（底档记载为5.5平方米）。被征收房屋底层北前厢登记有个体工商户营业执照一份，经营者为陈某，组成形式为家庭经营，家庭成员为陈某、胡1。2018年8月16日，胡1自行制作了委托人为陈某的授权委托书并加盖陈某私章，提交征1事务机构。

2018年11月29日，胡1与上海市黄浦区住房保障和房屋管理局(以下简称：黄浦房管局)签订《上海市国有土1上房屋征收补偿协议》（以下简称：系争协议），约定：甲方：黄浦房管局，乙方：陈某，代理人：胡1。房屋类型旧里，房屋性质公房、房屋用途居非兼用。公房租赁凭证记载居住面积9.24平方米，换算建筑面积14.23平方米，认定建筑面积22.7平方米，其中：居住部分建筑面积14.23平方米，非居住部分建筑面积8.47平方米。居住部分房1产市场评估单价为人民币49,135.00元/平方米（建筑面积）

被征收房屋已于2018年12月10日腾空。胡某以胡1不具有签署系争协议主体资格等为由诉至原审法院，请求确认系争协议无效。

原审认为，被征收房屋承租人陈某长期生活在国外，胡1未能如实1说明陈某已经死亡，却提供了加盖陈某私章的授权委托书办理被征收房屋签约事宜，黄浦房管局确有客观理由无从知晓陈某已死亡的事实，因此，黄浦房管局、胡1无恶意串通的情况。依照公房租赁和房屋征收法规政策的相关规定，在被征收公房原承租人死亡且屋内具有本市常住户口的共同居住人无法协商一致推选继续履行公房租赁合同承租人或签订征收补偿协议代表人的情况下，可由相关部门按照原公有房屋承租人配偶、子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）、父母，其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）的顺序予以确定。现胡某并不认可胡1的签约主体资格，但结合上述规定以及本案被征收房屋户籍在册情况、户内成员同原承租人陈某的身份关系以及利用被征收房屋非居部分进行个体工商户经营的情况等分析，胡1作为该户的签约代表进行签约未尝不可。且系争协议系以该户整体进行补偿，补偿内容符合征收基1征收补偿安置方案和法律规定，未侵害该户的整体利益。同时，系争协议的签订并不违反法律、行政法规的效力性规定，亦无其他无效情形。故胡某现仅以胡1的签约主体资格主张协议无效的意见不予采纳。依法成立的协议，受法律保护。胡某如对征收补偿安置利益的分配有争议，可通过协商或诉讼途径另行处理，其本案的诉讼请求缺乏事实及法律依据。

原审法院于2019年11月29日作出判决：驳回胡某的诉讼请求。

判决后，胡某、赵某不服，上诉至本院。其认为：1.原审未将黄浦XX事务所作为本案当事人参与诉讼，严重违反法定程序；2.原审未将有犯罪行为的相关材料移送公安机关处理；3.原审在认定事实部分遗漏上诉人胡某提供的两份证据，违反法律规定，应予纠正；4.应当追究被上诉人黄浦房管局提供伪造的授权委托材料作为证据的法律责任，且该伪造的授权委托书不能作为定案依据；5.系争协议的签订违反法律、行政法规的效力性规定，存在法定无效情形；6.黄浦房管局、黄浦XX事务所怠于履行法定职责，未按法定程序与胡1签订系争协议，而非客观原因所致，应当承担系争协议无效的责任；7.涉案协议签约代理人未经法定程序产生，签约主体显属不适格；8.胡1不是被征收房屋同住人，不具有系争协议签约主体资格；9.系争协议侵害胡某征收补偿方式的选择权及补偿安置利益。故请求二审法院撤销原判，发回重审或者依法改判，支持上诉人原审诉讼请求。

被上诉人黄浦区房管局辩称，不同意上诉人胡某、赵某的诉称意见。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人胡1辩称，不同意上诉人胡某、赵某的诉称意见。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

第三人刘2、顾3、傅4在二审中未发表意见。

经审理查明，1.胡1向黄浦房管局提交的委托书系由动迁部门统一制作的格式文本，胡1在该空白委托书上冒充陈某的签名、手印并加盖了陈某的私章。2.胡1在一审审理中提供了陈某的一段视频材料，内容大致为：其身体不好，回不了国，动迁安置及安置费发放等全权委托儿子胡1办理等。胡1表示该视频的录制时间为2016年8月13日，胡某则表示，视频内说话的人确实是陈某，但该视频的录制时间无法确认，也不能确认陈某是否受胡1胁迫。其余事实原审认定无误，本院予以确认。

本院认为，（一）本案纠纷的产生源于胡1没有如实向黄浦房管局及胡某等说明原公房承租人陈某已于2016年在国外过世的事实，对于胡1的这一行为应予批评，但目前的证据不足以认定黄浦房管局对陈某已死亡的事实明知并与胡1恶意串通签订系争协议。（二）根据黄浦房管局所提供的证据可以证明，对于被征收房屋的征收补偿是按户为单位进行，而非按在册户口人数进行征收补偿，故系争协议书虽由胡1在无权代理的情况下所签，但系争协议的内容并不侵犯被征收房屋相关权利人的合法利益。（三）被征收房屋的原承租人已死亡，目前亦无新的承租人经协商产生，综合考虑原承租人陈某生前的意见、胡1的身份情况、被征收房屋及被征收1块目前的状况以及相应的征收补偿费尚未发放等事实，系争协议不宜仅就胡1的签约主体资格存疑而被认定无效。（四）对于胡某上诉所称原审判决所存在程序问题，本院经审查，原审判决确实存在程序暇疵，但该暇疵尚不足以认定为严重违反法定程序。原审法院对此应认识到不足，并在今后的工作中予以改正。

综上，上诉人胡某、赵某的上诉请求，本院难以支持；对原审判决，本院依法予以维持。就胡某、赵某的相关权利保障，可另行通过分割安置补偿款的方式予以实现。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。

 

 

二〇二〇年一月二十日