教你签好二手房买卖合同

    □戚文阁

    有权出售房屋的人是房屋所有权人，在房地产买卖协议上签名者也应是所有权人。共有的房屋买卖，共有人均需签名。因此，当所有权人或共有人中的一人、多人无法前来亲笔签名时，应有公证的授权委托书。否则，如事后无法取得被签名者的追认时，买卖协议无效，后果由行为人自负。但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件，买卖合同有效。

    登记在夫妻双方名下共有的房屋，夫妻双方均需签名。当一方无法签名时，也应取得另一方的授权，从而不适用家事代理权的规定。家事代理权是指夫妻一方在因家庭日常事务而与第三人为一定法律行为时，享有代理配偶他方的权利。具体地说，夫妻一方代表家庭所为的行为，视为夫妻共同的意思表示，夫妻他方亦必须承担法律后果，夫妻双方对该行为承担共同的连带责任。登记在一方名下、实为夫妻共有的房屋，以买受人明知或可得而知为限，对买受人有法律约束力，买受人不得主张善意第三人。

    未成年人无论作为买受方还是出卖方，均由其法定代理人或监护人签名，不存在未成年人的授权问题。现实中常见未成年人的父母或其他有权签名人，在买卖合同的出卖方或买受方项下签上未成年人的姓名后，再签署自己的姓名，其实这是错误的。有权签名人只需签上自己姓名并向对方提交经其签名的户口簿复印件或监护人证明即可。有异议时，可办理父母子女或监护人公证手续。

    （作者为上海临风律师事务所律师）