做低房价“后门”堵死

5个区实行二手房强制评估

做低房价“后门”堵死

 稿件来源:房地产时报 

□记者吴影影摄

    □本报记者张之花田苗苗唐颖豪

    采取二手房强制评估的区县现已增至黄浦、卢湾、杨浦、徐汇和普陀5个区，其他区县也将陆续跟进。这样，原本离谱的合同价与实际成交价，开始逐步接近，恢复“本色”。

做低房价低得离谱

    做低房价源于避税的利益驱动。本市三年前制定的普通住房与非普通住房的征税依据，让不少人在“临界点”上寻找机会。

    进驻某交易中心的某评估公司人员直白，刚开始时半数以上交易被发现有做低房价嫌疑。另一评估公司人员透露，有些做低的房价实在低得离谱。比如“东方曼哈顿”单价三万多元的房子，合同价只有1.6万元/平方米，卖方还装模作样找了一家评估公司“配合”。还有的单价1万多元的房子，合同价只有3000多元。如此离谱的做低房价，显然就是想把将要交易的房屋从“非普通房”变成“普通房”，这样可以“省下”契税、土地增值税等，少则万元，多则几十万元。

    在中介行业，配合一些买卖双方做低房价也是个秘而不宣的“行规”。汉宇地产有关人员表示，行业激烈的竞争使得行家纷纷以“非常规”手段争取客源。不少业务员在促成交易时，以答应给上下家做低房价避税才拿下单子。如今，交易前必须经过专业评估无疑点中了做低房价者的“死穴”。

拟买房者注意两点

    记者四路实地走访各交易中心后发现，在部分交易中心，如果发现合同价低于评估价则必须按照评估价来缴税，但开出的发票仍以合同价为准。这对于买方来说，意味着以后卖房要缴纳更多营业税和个人所得税。

    如果合同被发回重审，价格重新被评估，买卖双方容易因产生的税费差额发生纠纷。如果交易不成，很可能会被追究违约责任。因此，已签订合同的买卖双方最好能在合同中补充约定。如政府部门认为需要按照评估价格完税的，双方应约定相应的解决方式，以避免发生合同纠纷。未签订合同的，最好提前咨询专业评估人员，了解当地同类房屋的市场价格，而不要听信做低房价可以避税的说法，以免小便宜没占成反而吃大亏。

评估细节困惑多多

    如何选择进驻交易中心的评估公司？评估依据什么体系？怎样杜绝评估当中的“主观意志”等等诸多问题，成为不少购房者急需了解的问题。

    根据强制评估的政策，评估公司的核定价格将成为缴税依据，这就使评估公司具有“半官方”的性质。到目前为止，各交易中心选用的都是上海市房地产价格评估机构A级资质等级评估公司。但是，这些估价公司怎样进驻交易中心，是竞争中标还是政府指派？评估依据什么体系，谁来认可等等疑惑，还望相关部门尽早“释疑解惑”。

    现业内外不少人士均对评估公司现场十来分钟搞定一项评估的做法认为有 “毛估估”嫌疑。通常，一套正规的二手房评估报告需由评估人员现场勘察测量，然后绘图，出具评估报告。除了简单的朝向、楼层、小区品质、房龄、地理位置、绿化率、配套设施等硬性指标外，如今还增加了邻里关系、物业服务、景观等软性指标。出具一份评估报告的周期是三天。如今现场 “坐镇”的评估师，仅仅通过宗地图、地籍图、历史数据、之前踩点印象等来推算硬性指标，有点过于草率。怎样杜绝相关人员的主观随意性，实现估价结果尽可能地客观，成为大家的关注焦点。

    有人建议，建立存量房交易计税基准价系统，比强制评估更有意义。公众只要在系统中输入房源所在的位置、房龄、楼层、户型、朝向、周边环境等有关信息，就可得出一个基准价，杜绝之前存在的通过虚报、或者低报成交价来逃税的现象。交易时采用成交价格申报制，若税务部门认为申报价明显低于市场成交价，则由政府委托评估公司出具评估报告，相关费用由政府承担。