做低房价少了 理性交易多了

本报记者走访四区交易中心发现

做低房价少了 理性交易多了

  稿件来源:房地产时报

□本报记者张之花唐颖豪田苗苗 实习生 何丹丹

前言

    日前，上海二手房交易程序中增加的一道“强制评估”环节，引起了市场强烈关注，甚至一度造成不少卖房者抢在开展强制评估前进行交易。

    针对评估公司进驻交易中心，买卖双方发出一连串问号：二手房交易为什么必须强制评估？强制评估是否要额外增加买卖房屋成本？被评估出房价太低的合同能否继续交易？政策出台是托市还是意味着更严厉的税收政策将要出台？

    业内人士也颇感疑惑。如此，低迷的二手房市场会否一蹶不振？选用一家评估公司进驻，对买卖双方是否公平？

    遏制做低房价避税，二手房强制评估的作用不言而喻。本报记者在实地走访部分区交易中心时发现，二手房评估已经或正在成为一种常态工作。

普陀区：

亲属关系核定价下浮5%

    时间：7月1日上午11点

    地点：普陀区房地产交易中心

    从6月25日起，普陀区房地产交易中心加入强制评估队伍。

    上周有媒体报道，普陀区近日要效仿黄浦、卢湾、徐汇、杨浦的做法，引进房产评估公司，增加询价环节，不少业主赶着办理房产交易缴税手续。7月1日上午11点，记者赶至位于曹杨路、中山北路的普陀区房地产交易中心时发现，偌大的交易厅里，缴税窗口前冷冷清清只有6个人，其中还包括两名中介人员。在2楼的核价室，上海八达房地产估价有限公司已经入驻。核价室门口，专门贴上了估价告示。

    负责接待的工作人员表示，从6月25日起，凡在普陀区办理过户交易的业主必须先经过该公司核价这一关，“即使合同价格较低，也并不影响合同效力，但必须按照我们的核价报告缴税。”当记者询问核价依据时，工作人员回答：“这个你就不用操心了，我们自然有政府方面的数据。”至于进一步的评估细节，不肯再说，只表示会参照以往的市场成交价格等条件来确定。如果是亲属关系，其核定价格会下浮5%左右。但亲属之间转让，需要提供户口簿或户籍证明的原件和复印件。值得注意的是，强制评估是免费的；具体操作时间方面，工作人员表示买卖双方带着合同前来的话，十几分钟就可“搞定”。

黄浦区：

房价和装修价可剥离

时间：7月1日上午10点地点：黄浦区房地产交易中心

    黄浦区房地产交易中心的交易大厅内，“税务”和“财政”办理窗口后面一间小房间里，放着两张桌子，其中一张摆着“八达估价”的指示牌，估价师正核查送进来的每一本房地产买卖合同和产权证，并让其中一名前来交易的中年妇女在外等候结果。不熟悉交易中心的人，一时还找不到这家“坐堂”的评估公司。

    “坐堂”近一年的“八达估价”接待人员表示，刚开始时，经手的交易中相当部分因价格偏低而退回。显然，内环内成交单价超过1.75万元就按非普通房缴税的标准，让不少人企图通过做低房价钻空子。起初，市民对核价比较反感，不能理解按照评估价交易的做法；还有的提出朝向、装修、小区环境等各个条件不同，交易中心现场估价有“毛估估”之嫌。该人员表示，如果对出具的评估价有异议，买卖双方可自行找评估公司进行评估，如两份报告价格相差超过评估合理浮动范围的话，可到估价师协会等部门进行裁定。据“八达估价”相关负责人表示，在进驻黄浦区交易中心之前，已经对黄浦区各住宅小区进行踩点，并建立了一套房屋价格数据库。等到实际交易时，根据每份产权证所附的宗地图和平面图得出该套房屋的楼层、朝向、房型、地段等进行价格修正，最终得出一个合理的估价。目前，做低房价的比例越来越低。

    如果卖方觉得所卖房屋的装修价值较高，则可以在买卖合同中注明，以便估价师合理评估。接待人员表示，评估公司通常都是以毛坯房来评估的 （开发商装修房除外），二手房装修好坏参差不齐。对于住宅，如果不是遇到特定房屋需估价公司派人现场察看的，通常由估价师采用严格的估价体系进行评估；遇到室内软装潢和家具全部包含在房价中的，建议在合同中剥离房价和装修价。对于商铺、办公楼这类商用物业，“八达估价”会对每一笔交易进行现场勘察评估。因为朝向、建筑形态、地理位置等条件对商业物业影响很大，不容易估准价值。

徐汇区：

二手房评估是常态

    时间：7月1日上午10点

    地点：徐汇区房地产交易中心

    徐汇区房地产交易中心开展二手房价格评估已近3年，已形成工作常态。一般只有合同价格过低。才会被送至评估公司重新核定。值得注意的是，即使认定交易价格偏低，也并不意味着合同被否决，房屋仍可继续交易，只要按照评估价格缴税即可。

    记者以买房人身份来到徐汇区房地产交易中心，探究二手房强制评估。一楼办理登记的市民井然有序，并未发现专业房产估价公司踪影。在三楼发现了一张名为“财税合署办公个人二手房交易须知”。该通知第3条写明：“提供有资质房产评估事务所询价单一份。”财税部门现场工作人员解释说，前来缴税的交易双方除提供买卖合同外，还要提供一份房产评估公司盖章的询价单，来证明交易的房屋不低于市场价格。如果没有询价单，交易中心在2楼203室设有专业评估公司，可免费提供评估服务。

    相对于1楼和3楼人流涌动，2楼显得格外冷清。203室瑞汇房产估价有限公司一名工作人员表示，对二手房交易价格进行评估不是新鲜事，公司开展此项业务已近3年。如果合同价过低，就会被送到评估公司核定。记者随即表示，自己要购买东安二村的房子，评估价格应在多少？该工作人员犹豫了一下，回答说是1.5万元／平方米。而记者从附近中介了解到的情况却是，东安二村的成交价格在1.7万元/平方米左右。显然，评估价格存有“空间”。

    不少人误认为合同被“发回重审”，就不能继续交易了。财税部门工作人员表示，房屋仍可继续交易，只要按照评估价缴税就可，但税务部门最后是按照合同价格开具购房发票的。

杨浦区：

并非每房必估

    时间：7月1日上午10点20分

    地点：杨浦区房地产交易中心

    上午10点多，杨浦区房地产交易中心大厅等待区的座位一半坐了人，税务窗口和财政窗口的旁边就是估价窗口。税务窗口工作人员介绍，办理房屋买卖过户登记，需要在缴纳税费之前，由税务工作人员对交易价格进行审核，通过审核就可以正常办理房屋买卖过户，无须经房地产估价公司估价；如果交易价格明显超出正常市场价格范围，则必须由评估窗口的专业估价师给出相对合理的“指导价”。

    估价窗口的申杨房地产估价有限责任公司估价师屠震文说，估价一般在10分钟之内就可完成。如果买卖双方接受，就按照指导价缴税，办理过户登记等手续；如果不接受，可自行委托别家房地产评估公司再次估价或专业鉴定部门鉴定价格。申杨房地产估价公司通常比照相同时段、同区域、同类型房源的价格，依据价格模型确定指导价，还酌情实地勘察评估。另外，在出具指导价时也显得较为“人性化”：急售房、亲戚朋友间“感情价”卖房，大多能获得一个可接受的评估价格。

    从目前的情况看，必须估价的交易房产约占交易中心受理总数的15%以内。半小时内，只有一单二手房交易的买卖双方前来估价。

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五问强制评估

    1、强制评估是否需要收费？

    强制评估免收费。它的目的是协助税务部门把关、避免做低房价逃税。

    2、强制评估是否不允许低价交易？

    经评估公司评估后认为，合同价低于市场成交价，买卖双方有两种选择。一，重新修改合同价，择日再来交易；二，当场交易，但缴税标准按照评估价来完税。

    3、所有的强制评估是否都不需要现场勘察评估？

    由于住宅的参考指标相对容易把握，原则上坐镇现场的估价师通过数据库、宗地图、地籍图等可作出比较合理的评估。而对于有一些特殊状况的房屋，评估公司会立即派人到现场核实再评估。对于商铺和办公楼，因细小的变化都容易产生房价与租金的差异，估价师一般会现场勘察，再进行评估。

    4、强制评估是否只允许房价高，而不允许房价低？

    通常，评估公司的数据库数据有效期为6个月。如果交易时间为7月1日，即今年1月1日以前的所有数据均不能参考。估价师往往会选择最近成交的数据作为第一参考值，以此类推。当房价下跌时，估价师选用的参考数据也是下跌的。久而久之，市场的平均价也表现出下跌状。

    5、是否可以自己选择评估公司，而不一定采用进驻交易中心的评估公司出具的报告？

    首先，自己选择评估公司出具评估报告会产生一定费用。其次，在目前情况下，税务部门会看两份估价值是否相差较远。如果差值较大，由两家评估公司沟通，达不成一致的，送交上级部门进行价格裁定。