收入不符条件 导致住房按揭贷款申请审批未获银行通过 法院：不属于“不可抗力” 个人须承担违约责任

崔丽因向银行申请住房按揭贷款未获通过，无法付清剩余购房款，只得请求法院判令解除与二手房卖方张山夫妇的房屋买卖协议。张山夫妇反诉其违约，并索要130万违约赔偿金。近日，上海市第一中级人民法院二审判决，确认解除双方之前就房产买卖所签订的相关协议，崔丽因个人主观原因违约，须向张山夫妇支付违约金25万元。

【案情回放】

2014年9月，崔丽与房主张山夫妇签订了《房地产买卖协议》及《补充协议》，约定崔丽以650万的价格购买张山夫妇在长宁区的一处二手房，当日，崔丽向张山夫妇支付了5万元定金。两周后，双方签订了《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》，约定崔丽分三期付清全部购房款，前两笔购房款在当年12月1日前付清，第三期购房款以银行贷款的方式支付，贷款审批后双方最迟须在2015年2月28之前完成过户。另外，双方还约定了违约的后果，即如果崔丽逾期超过10日未履行合同约定，张山夫妇有权解除合同，崔丽承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；如果因为不可抗力因素导致崔丽贷款无法审批或者通过的金额不足人民币120万元整，则双方最晚在2015年2月28日之前解除原合同，崔丽赔偿3万元作为交易违约金。

协议签订之后，崔丽向张山夫妇支付了首批购房款总计230万元，之后崔丽持工作单位出具的年收入7万元的收入证明，向银行申请贷款，但是因为收入不足还贷，银行不予受理。于是，崔丽起诉到法院要求解除双方签署的《房地产买卖协议》和《上海市房地产买卖合同》，并要求张山夫妇退还已付房款。

张山夫妇在约定时间未收到第二期房款，亦向法院请求解除合同，但认为崔丽违约在先，提起反诉，要求其按照合同约定赔偿130万违约金。

一审法院认为，崔丽因主观原因导致贷款不成，不具有合同约定的解除权，支持张山夫妇主动解除合同的请求，但对于合同提到的20%房价款的违约金，法院未予支持，酌情判令崔丽支付违约金25万元。

【以案说法】

崔丽和张山夫妇均不服，上诉至上海市第一中级人民法院。

崔丽称，银行以其收入不足拒绝其贷款请求，加上其母癌症复发，这些都是不能预见的，属于合同里提到的“其他不可抗力因素”，自己有权解除合同并承担3万元违约金。张山夫妇则以一审判定的违约金过低、不具有惩罚性为由，坚持130万违约金的主张。

上海一中院审理后认定，崔丽提供的收入证明不符合银行的受理条件，致其贷款未获批准，该因素不属于崔丽完全不能预见的客观情形，不构成“其他不可抗力”因素，而崔丽的母亲生病也非崔丽贷款不成的原因，故崔丽不具备合同解除权。崔丽未在约定期限支付后续房款，张山夫妇主动解除合同当属合理，同时应退还已收取的房款。至于违约金数额，法院考虑签约的成本、引发诉讼的损失、另行出售房屋可能增加的费用，同时兼顾违约金的补偿性和惩罚性，酌定为25万元并未不当。据此，上海一中院作出“驳回上诉，维持原判”的判决。

【法辞典】

《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

（文中均为化名）

（一中院 李潇）