购买动迁房的法律风险及防范

  发布时间：2012/12/8 22:14:05 点击数：

导读:购买动迁房的法律风险及防范2012年11月30日B07：B07－以案说法·商业地产稿件来源：房地产时报作者：唐作民通讯员王维嘉□房报记者唐作民通讯员王维嘉目前上海有大量的动迁房，因为该类房屋价格较低而非常受青睐。很多…

 

□房报记者唐作民 通讯员王维嘉

    目前上海有大量的动迁房，因为该类房屋价格较低而非常受青睐。很多人愿意购买动迁房，但是购买动迁房相比于普通二手房有较大风险，本文将其中可能遇到的风险予以阐述，供参考。

    一、产权人无法确定的风险

    动迁房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，所以该类房屋的买卖除受法律规范之外，还受到当地政府相关的政策约束。它和一般的商品房交易有很大的不同。

    很多人购买的拆迁安置房尚未办理产权证，仅仅凭借一份动迁协议就出售房屋。因为没有产权证，所以必须要弄清楚房屋的产权人是谁。对此光看动迁协议是不够的，还需要参考户口簿和住房调配单等资料，因为有时动迁协议上只写户主的名字，可能存在共同安置人无法体现的情况，要参阅上述资料才能确定所有被安置人口，而且房屋出售需要所有的被安置人签字才行，不能仅仅户主签字。

    二、一房二卖的风险

    房屋因为无法办理产权过户手续，因此房屋依然登记在原产权人名下，再加上动迁房过户的时间较长，变数较大，原产权人有可能会将房屋再行出售给他人获利，因此可能产生一房二卖的风险。依据相关法律规定，有下面几个原则可以认定在一房二卖情况下哪方有权取得房屋。一是看向哪方实际交房；二是看没交房时哪方先签约；三看向哪方办理了过户手续。因为动迁房都无法办理过户手续，以上这几个原则其中哪方实际取得房屋最为关键，而且一旦实际交房，再行出售房屋的可能性也不大，因为出售房屋必然要看房，如果房屋已经交付的话，看房成为不可能，由此看来，办理交房手续对于购房人来讲是规避一房二卖的最好手段。

    三、查封的风险

    根据《上海市动迁安置房管理办法》的规定，动迁房不允许办理抵押登记，因此对于取得产权的房屋最大的风险就是被查封。如果产权人有对外欠债而且无偿还能力，一旦债权人起诉产权人并且将房屋查封，就会产生房屋无法办理过户手续的后果。如果产权人一直无力解决，甚至有房屋被拍卖执行的法律风险，这时购房人的已付房款也只能跟其他债权人一样平等按比例参与分配，很难说能拿回多少，因此房屋查封的风险不得不预先考虑。有下面几个方案供读者参考。首先购房前先了解产权人的诚信以及资产状况，如果了解到产权人有很多债务，就要慎重考虑了；其次可以要求进行房款的第三方监管或者产权人提供其他资产进行担保，这种方法对于购房人最为安全，但是按照笔者了解的情况，产权人不大能接受；第三根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第17条的规定，付清价款并实际占有房产，且购房人是善意的，人民法院不得查封扣押和冻结。根据这个规定，如果善意的购房人能够在人民法院采取保全措施前付清全部房款的并且实际占有该房产的，那么可以规避被查封的风险。

    四、拒不履行的风险

    房价如果出现较大幅度的上涨，产权人恶意毁约的情况也会时有发生，产权人一般会采取拒不协助办理过户手续作为要挟，很多购房人会感觉束手无策。遇到此种情况购房人可以通过诉讼的方式维权。也就是说直接起诉到人民法院，请求法院判决继续履行，如果人民法院支持了购房人的要求，那么购房人就可以直接凭借判决书去办理过户手续，而无需产权人配合。

    购买拆迁安置房，需要注意的细节还有不少，不过其中最大的风险就是上述四个，如果能够较好规避上述风险，购买拆迁安置房还是有一定保障的。